Mijn verhuurder wil de kosten retroactief verhogen: 1.200 EUR geclaimd
Isabelle, huurder in Brussel, vertelt hoe haar verhuurder 1.200 EUR retroactieve lasten claimde over 2 jaar. Analyse van de afrekening, betwisting en oplossing.
- 01 De verrassing
- 02 De analyse van de afrekening
- 03 De betwisting
- 04 Het akkoord
- 05 De lessen
Maart 2025 — de verrassing
Ik woon al 3 jaar in een appartement met 2 slaapkamers op de 4e verdieping van een gebouw in Etterbeek. Huur: 1.050 EUR + 150 EUR lastenvoorschotten. Mijn verhuurder, dhr. Lemaire, zestiger, bezit 3 appartementen in het gebouw. Een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van 3-6-9.
Op 5 maart ontving ik een brief van dhr. Lemaire: “Regularisatie van de lasten 2023-2024: verschuldigd saldo van 1.200 EUR.” De brief vermeldde een stijging van de lasten van de mede-eigendom en vroeg me dit bedrag binnen 30 dagen te betalen. Geen afrekening bijgevoegd. Geen bewijsstuk. Alleen een bedrag en een deadline.
1.200 EUR is het equivalent van 8 maanden lastenvoorschotten. Mijn reflex: niet betalen en uitleg vragen.
Maart 2025 — de analyse van de afrekening
Op 10 maart antwoordde ik per e-mail aan dhr. Lemaire met de eis voor de gedetailleerde lastenafrekening met bewijsstukken, zoals voorzien in het huurcontract en de Brusselse Huisvestingscode.
Op 25 maart ontving ik eindelijk de afrekening. 4 pagina’s, 23 lastenposten. Ik nam de tijd om ze post per post te analyseren met het huurcontract bij de hand. Resultaat:
Doorberekende lasten aan de huurder (terecht):
- Water gemeenschappelijke delen: 180 EUR/jaar (OK)
- Elektriciteit gemeenschappelijke delen: 220 EUR/jaar (OK)
- Schoonmaak gemeenschappelijke delen: 480 EUR/jaar (OK)
- Lift (contract + onderhoud): 320 EUR/jaar (OK)
NIET doorberekende lasten aan de huurder (onterecht):
- Reservefonds mede-eigendom: 600 EUR/jaar (ten laste van de verhuurder)
- Honoraria syndicus: 450 EUR/jaar (ten laste van de verhuurder)
- Dakherstelling: 1.800 EUR verdeeld (ten laste van de verhuurder)
- Gebouwverzekering: 380 EUR/jaar (ten laste van de verhuurder)
Lasten van de mede-eigendom en huurlasten zijn niet hetzelfde. De verhuurder betaalt de lasten van de mede-eigendom aan de syndicus en berekent vervolgens alleen het deel door dat verband houdt met het gebruik van het pand. Het reservefonds, de structurele werken en de honoraria van de syndicus zijn nooit ten laste van de huurder.
Bij herberekening met alleen de doorberekende posten bedroeg het werkelijke supplement over 2 jaar 340 EUR (oftewel 170 EUR/jaar), en niet 1.200 EUR. Dhr. Lemaire had de volledige lasten van de mede-eigendom doorberekend zonder sortering.
April 2025 — de betwisting
Op 2 april stuurde ik een aangetekende brief aan dhr. Lemaire. Ik detailleerde post per post de doorberekende en niet-doorberekende lasten, met verwijzing naar de artikelen van het huurcontract en de Brusselse Huisvestingscode. Ik concludeerde: ik erken 340 EUR regularisatie verschuldigd te zijn, maar weiger de 860 EUR aan niet-doorberekende lasten.
Dhr. Lemaire belde me op 8 april, geirriteerd: “De lasten van de mede-eigendom zijn gestegen, het is normaal dat ik ze doorbereken.” Ik legde hem rustig het onderscheid uit. Hij hield vol: “Mijn syndicus factureert mij alles, en u profiteert ervan.”
Ik stelde een ontmoeting voor om rustig te bespreken, met documenten bij de hand. Op 20 april ontmoetten we elkaar aan tafel. Ik had het huurcontract en de afrekening van de syndicus afgedrukt. Na 45 minuten begreep dhr. Lemaire — of aanvaardde hij — dat het reservefonds en de dakherstellingen niet mijn verantwoordelijkheid waren.
Mei 2025 — het akkoord
Op 8 mei ondertekenden we een schriftelijk akkoord:
- Ik betaal 340 EUR regularisatie in 2 maandelijkse schijven van 170 EUR (mei en juni)
- Dhr. Lemaire verbindt zich ertoe elk jaar voor 31 maart een gedetailleerde jaarlijkse afrekening te verstrekken
- De maandelijkse voorschotten stijgen van 150 naar 175 EUR om de werkelijke stijging van de doorberekende lasten te dekken
- Het akkoord vermeldt de exhaustieve lijst van doorberekende posten, om elke toekomstige onduidelijkheid te vermijden
Resultaat: 1.200 EUR geclaimd, 340 EUR werkelijk verschuldigd. 860 EUR bespaard door de tijd te nemen om de afrekening te analyseren. De oplossing duurde 9 weken, zonder rechtbank, zonder advocaat, zonder conflict. Ik gebruikte een software voor verhuurbeheer om de afrekeningen te archiveren en de betalingshistoriek bij te houden.
Wat ik heb geleerd
Deze ervaring herinnerde me eraan dat vertrouwen controle niet uitsluit. Drie lessen voor elke huurder:
-
Betaal nooit een lastenregularisatie zonder gedetailleerde afrekening. Het is uw recht om ze op te eisen, en het is de plicht van de verhuurder om ze te verstrekken. Zonder afrekening, geen betaling.
-
Leer het onderscheid tussen doorberekende en niet-doorberekende lasten. Het reservefonds, de structurele werken, de honoraria van de syndicus, de gebouwverzekering: dat is allemaal de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Veel verhuurders maken het onderscheid niet, eerder uit onwetendheid dan uit kwade trouw.
-
Een gemotiveerde aangetekende brief is beter dan een telefoontje. Mijn brief die post per post de betwiste lasten detailleerde, kaderde de discussie. Dhr. Lemaire kon de schriftelijke argumenten niet negeren zoals hij een mondelinge opmerking had kunnen negeren.
Voor andere situaties van huurgeschillen: Mijn verhuurder komt binnen zonder te verwittigen, Mijn verhuurder doet de nodige herstellingen niet en Mijn verhuurder weigert de huurwaarborg terug te geven.
- “**Eis elk jaar een gedetailleerde lastenafrekening.** Een verhuurder die lastenvoorschotten factureert, is verplicht een jaarlijkse afrekening met bewijsstukken te verstrekken. Zonder afrekening is geen regularisatie mogelijk.
- “**Controleer elke post in de afrekening.** Sommige lasten van de mede-eigendom zijn niet doorberekend aan de huurder (reservefonds, structurele werken, honoraria van de syndicus). Alleen lasten die verband houden met het gebruik van het pand vallen ten laste van de huurder.
- “**Betwist schriftelijk binnen 30 dagen.** Als u een afrekening ontvangt die u buitensporig acht, betwist dan per aangetekende brief binnen 30 dagen. Na die termijn zou de verhuurder kunnen argumenteren dat u stilzwijgend hebt aanvaard.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja, maar enkel in het kader van een jaarlijkse regularisatie op basis van de werkelijke uitgaven. Als het huurcontract voorziet in lastenvoorschotten (maandelijkse voorafbetalingen), moet de verhuurder een jaarlijkse afrekening verstrekken die de betaalde voorschotten vergelijkt met de werkelijke uitgaven. Het supplement of het teveel betaalde wordt dan aangepast. Maar hij kan het forfaitaire bedrag van de lasten niet retroactief verhogen.
-
Alleen lasten die verband houden met het gebruik van het pand zijn doorberekend: water, elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, lift, schoonmaak, tuinonderhoud, collectieve verwarming. Niet-doorberekende lasten van de mede-eigendom omvatten: het reservefonds, renovatiewerken, honoraria van de syndicus, gebouwverzekering, administratieve beheerskosten.
-
Ja, de huurder heeft recht op inzage van de bewijsstukken van de lasten. De verhuurder moet de gedetailleerde afrekening verstrekken en de bewijsstukken ter beschikking stellen (facturen, meterstanden, afrekening van de syndicus). In het Brussels Gewest is dit recht uitdrukkelijk voorzien door de Brusselse Huisvestingscode.
-
Als de verhuurder de jaarlijkse afrekening niet verstrekt, kan de huurder elk lastensupplement weigeren te betalen. Een verhuurder die zijn transparantieplicht niet nakomt, kan geen regularisatie eisen. Bij een geschil zal de vrederechter de productie van de afrekening bevelen.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.