De huurder betwist de uittredende plaatsbeschrijving
Francoise, verhuurder in Luik, vertelt hoe haar huurder 4.800 EUR aan schade betwistte bij het vertrek. Expertise, normale slijtage en oplossing.
- 01 De vaststelling
- 02 De betwisting
- 03 De expertise
- 04 Het akkoord
- 05 De lessen
Juni 2025 — de vaststelling bij vertrek
Ik verhuur sinds 2019 een appartement met 3 slaapkamers nabij het station Guillemins in Luik. Mijn huurder, Damien, 38 jaar, informaticus, woonde er met zijn partner gedurende 6 jaar. Een over het algemeen correcte huurder, huur altijd op tijd, maar met twee kleine kinderen had de woning het nodige meegemaakt.
Op 30 juni, de dag van de uittredende plaatsbeschrijving, maakte ik samen met Damien en mijn checklist de ronde. De vaststellingen waren duidelijk:
- Parketvloer woonkamer: diepe krassen over 8 m2 (speelgoed, stoelen zonder vilten)
- Muren kinderkamer: viltstifttekeningen, stickers, plakbandsporen op de verf
- Badkamerdeur: gat van 10 cm in het paneel
- Keukenblad: brandvlek van een pan, 30 cm verkleuring
Mijn raming: 4.800 EUR voor herstel, gebaseerd op offertes van lokale vaklui. Damien weigerde te tekenen. “Het is normale slijtage, we woonden hier 6 jaar.”
Verwar onenigheid over het bedrag niet met onenigheid over de feiten. Als de huurder de schade erkent maar de prijs betwist, is onderhandeling mogelijk. Als hij de schade ontkent, wordt de intredende plaatsbeschrijving de enige referentie.
Juli 2025 — de betwisting
Op 2 juli stuurde Damien me een lange e-mail. Zijn argument: na 6 jaar bewoning is een deel slijtage normaal en kan niet aan de huurder worden aangerekend. Hij citeerde slijtageroosters die hij online had gevonden en schatte zijn aandeel op maximaal 1.200 EUR.
Hij had niet helemaal ongelijk. Normale slijtage bestaat en de verhuurder kan geen nieuwstaat eisen na 6 jaar. Maar viltstifttekeningen op de muren en een gat in een deur zijn geen slijtage.
Op 8 juli stuurde ik hem een ingebrekestelling per aangetekende brief met een gedetailleerde begroting, post per post, met vergelijkende foto’s intrede/uittrede uit onze plaatsbeschrijving.
Op 18 juli, na een telefonisch overleg, stelde ik een oplossing voor: een onafhankelijke expert in onderling overleg gekozen, waarvan het verslag bindend zou zijn voor beide partijen. Damien aanvaardde. We kozen een erkende bouwexpert in Luik.
Augustus 2025 — de minnelijke expertise
Op 1 augustus bezocht de expert het pand gedurende 2 uur. Hij vergeleek methodisch de intredende plaatsbeschrijving (opgesteld door een professional in 2019, met foto’s in hoge resolutie) en de huidige toestand.
Zijn verslag, afgeleverd op 12 augustus, maakte een duidelijk onderscheid:
Normale slijtage (niet ten laste van de huurder):
- Vergeling van witte verf: normaal na 6 jaar
- Lichte slijtage van de parketlak in loopzones: normaal
Schade (ten laste van de huurder):
- Diepe krassen in het parket (speelgoed, stoelen): 1.400 EUR voor schuren en lakken
- Muren kinderkamer (viltstift, stickers): 600 EUR voor voorbereiding en 2 lagen verf
- Gat badkamerdeur: 350 EUR (vervanging paneel)
- Brandvlek werkblad: 850 EUR (gedeeltelijke vervanging)
Totaal expert: 3.200 EUR, tegenover mijn oorspronkelijke 4.800 EUR. Het verschil werd verklaard door de aftrek van slijtage op bepaalde posten en lagere marktprijzen dan mijn oorspronkelijke offertes.
Zonder de HD-foto’s van de intredende plaatsbeschrijving had de expert niet kunnen bepalen waar de krassen in het parket vandaan kwamen. Het was dit document dat bewees dat het parket bij intrede in perfecte staat was.
Augustus 2025 — het akkoord
Op 20 augustus ondertekenden Damien en ik een akkoord op basis van het verslag: 3.200 EUR afgehouden van de huurwaarborg van 2.550 EUR (3 maanden), het saldo van 650 EUR betaald door Damien in 2 schijven.
Feitelijke balans: 7 weken tot oplossing. 3.200 EUR verkregen op 4.800 EUR gevorderd — ofwel 67%. 350 EUR expertisekosten gedeeld 50/50. Geen rechtbank, geen advocaatkosten, geen extra maanden wachten.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen die ik sindsdien doorgeef aan elke verhuurder die me om advies vraagt:
-
Een professionele intredende plaatsbeschrijving is een investering, geen uitgave. Mijn 250 EUR van 2019 lieten me toe om 3.200 EUR terug te vorderen in 2025. Zonder die foto’s was het geschil vrijwel onmogelijk te beslechten zonder rechter.
-
Pas vanaf het begin een slijtageraster toe. Vermeld in het huurcontract dat slijtage berekend wordt volgens een lineair rooster (bijv. verf afgeschreven over 7 jaar). Dat vermijdt subjectieve discussies bij het vertrek. Een goed huurcontract voorziet dit soort clausules.
-
Een minnelijke expertise is altijd sneller en goedkoper dan de rechtbank. De vrederechter van Luik heeft een gemiddelde wachttijd van 5 maanden. Mijn minnelijke expertise duurde 3 weken.
Ontdek meer getuigenissen in onze rubriek verhuurder-situaties en leer hoe een degelijke plaatsbeschrijving u kan beschermen.
- “**Investeer in een professionele intredende plaatsbeschrijving.** De 150 tot 300 EUR voor een erkende expert bij intrede bespaart u duizenden euro's discussie bij het vertrek. Het is uw troefstuk in elk geschil.
- “**Maak vanaf het begin het onderscheid tussen normale slijtage en schade.** Een bekraste parketvloer na 8 jaar verhuring is slijtage. Een door sigarettenpeuken verbrande parketvloer is schade. De rechter maakt dit onderscheid, doe het ook.
- “**Stel een minnelijke expertise voor alvorens naar de rechtbank te stappen.** Een expert in onderling overleg gekozen kost 300 tot 500 EUR en beslist binnen 2 weken. De vrederechter heeft 4 tot 8 maanden nodig.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Normale slijtage is het gevolg van het dagelijkse gebruik van de woning: lichte vergeling van de muren, slijtage van de lak van een parketvloer, gebruikssporen op deurklinken. Schade is abnormale beschadiging: een gat in een muur, een verbrande vloerbedekking, een gebroken ruit. Alleen schade is ten laste van de huurder.
-
De huurder is niet verplicht te tekenen, maar zijn weigering blokkeert de procedure niet. Doe een beroep op een erkende expert voor een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Als de huurder niet verschijnt, stelt de expert het verslag alleen op, dat afdwingbaar is voor de rechter.
-
Bij een minnelijke expertise worden de kosten doorgaans 50/50 gedeeld. Als de vrederechter een gerechtelijke expert aanstelt, worden de kosten (500 tot 1.500 EUR) voorgeschoten door de eiser en vervolgens verdeeld volgens de eindbeslissing.
-
In het Belgisch gemeen recht verjaart de contractuele aansprakelijkheidsvordering na 10 jaar. Maar in de praktijk is het bewijs moeilijker te leveren naarmate u langer wacht. Handel binnen 30 dagen na het vertrek.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.