De huurder respecteert het reglement van mede-eigendom niet
Thierry, verhuurder in Schaarbeek, vertelt hoe zijn huurder klachten van de mede-eigendom opstapelde: nachtlawaai, parking, vuilnis. Chronologie en oplossing.
- 01 De klachten
- 02 De escalatie
- 03 De tussenkomst
- 04 De oplossing
- 05 De lessen
Maart 2025 — de eerste klachten
Ik ben eigenaar van een appartement met 2 slaapkamers op de 3e verdieping van een residentie met 12 kavels in Schaarbeek. Mijn huurder, Yassine, 29 jaar, woont er sinds september 2024 met een 3-6-9 huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. De eerste maanden verliepen vlot.
In maart ontving ik een eerste e-mail van de syndicus. Een klacht van een buurman op de 2e verdieping: luide muziek om 23u op een zaterdagavond. Ik dacht dat het een eenmalig incident was — dat overkomt iedereen. Ik stuurde Yassine een sms, hij verontschuldigde zich, zaak afgesloten.
Maar in april kwamen drie nieuwe klachten kort na elkaar:
- Parking: Yassine parkeerde regelmatig zijn scooter in het fietslokaal, waardoor de toegang geblokkeerd was
- Vuilnis: vuilniszakken achtergelaten in de gang van de 3e verdieping in plaats van bij de gemeenschappelijke container in de kelder
- Lawaai: een feest op een donderdagavond, muziek tot 1u ‘s nachts
Zeven klachten in 4 maanden. De syndicus waarschuwde me: op de algemene vergadering van juni zou een boete van 450 EUR tegen mij worden voorgesteld als de situatie niet genormaliseerd werd.
Mei 2025 — de escalatie
Op 2 mei belde ik Yassine. Het gesprek was vriendelijk maar veelzeggend: hij had het reglement van mede-eigendom “niet echt gelezen”. Hij wist niet dat het fietslokaal voorbehouden was voor fietsen, noch dat het vuilnis naar de kelder moest. Over het lawaai gaf hij toe dat hij te ver was gegaan, maar relativeerde: “Het was maar twee keer in 4 maanden.”
Het probleem is dat ik in het vizier van de syndicus sta, niet Yassine. In het Belgisch recht is de verhuurder aansprakelijk voor het gedrag van zijn huurder tegenover de mede-eigendom. Als Yassine niet verandert, ben ik degene die de boetes betaalt.
Zelfs als het huurcontract een clausule bevat die de naleving van het reglement van mede-eigendom oplegt, kent de syndicus enkel de verhuurder. Het is aan u om tussenbeide te komen, uw acties te documenteren en te bewijzen dat u niet passief bent gebleven. Een verhuurder die niet reageert kan tot schadevergoeding worden veroordeeld door de mede-eigendom.
Mei 2025 — de formele tussenkomst
Op 10 mei stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief aan Yassine. Ik detailleerde elk incident, voegde de e-mails van de syndicus toe en verwees naar clausule 8 van het huurcontract die de huurder verplicht het reglement van mede-eigendom na te leven. Ik preciseerde dat elke door de mede-eigendom opgelegde boete aan hem zou worden doorgerekend.
Op 25 mei organiseerde ik een driehoeksoverleg in het appartement: Yassine, de voorzitter van de raad van mede-eigendom en ikzelf. Het doel was niet om hem aan te pakken, maar om een rechtstreeks contact te creeren tussen de huurder en de mede-eigendom.
Het overleg duurde 45 minuten. De voorzitter legde de regels concreet uit: geluidsnormen (22u op weekdagen, 23u in het weekend), gebruik van het fietslokaal, afvalsortering en ophaaldagen. Yassine besefte dat de regels redelijk waren en dat hij ze uit onwetendheid overtrad, niet uit kwade wil.
De huurder in rechtstreeks contact brengen met een vertegenwoordiger van de mede-eigendom ontmijnt spanningen. De huurder is geen abstractie meer voor de buren, en de regels zijn niet langer een document dat niemand leest.
Juni 2025 — de oplossing
Na afloop van het overleg ondertekende Yassine een schriftelijke verbintenis in 4 punten:
- Naleving van de geluidsnormen uit het reglement
- Scooter enkel geparkeerd in de voorziene zone (ondergrondse parking)
- Vuilnis naar de kelder brengen op de voorziene dagen
- Elke toekomstige overtreding wordt beschouwd als grond voor ontbinding van het huurcontract
Ik bezorgde deze verbintenis aan de syndicus. Op de algemene vergadering van juni werd de boete van 450 EUR van de agenda gehaald.
Feitelijke balans: 6 weken tot oplossing. 0 EUR kosten. 450 EUR boete vermeden. Sinds juni geen nieuwe klachten. De relatie met Yassine is intact — hij nam zelfs deel aan het buurtfeest in september.
Wat ik heb geleerd
Drie praktische lessen voor elke verhuurder in een mede-eigendom:
-
Voeg het reglement van mede-eigendom als bijlage bij het huurcontract toe en laat het ondertekenen. Sinds deze ervaring overhandig ik bij de ondertekening van het huurcontract een gedrukt exemplaar van het reglement aan elke nieuwe huurder. Ik laat elke pagina paraferen. Het argument “ik wist het niet” verdwijnt.
-
Grijp in vanaf de eerste klacht. Mijn eerste fout was het incident van maart te minimaliseren. Had ik op dat moment een aangetekende brief gestuurd, dan hadden de incidenten van april waarschijnlijk niet plaatsgevonden.
-
Documenteer elke tussenkomst voor de syndicus. Stuur de syndicus een kopie van elke brief of e-mail aan de huurder. Dat bewijst uw reactievermogen en beschermt uw positie bij een eventuele actie van de mede-eigendom. Een software voor verhuurbeheer vergemakkelijkt deze opvolging.
Andere ervaringsverhalen die u kunnen interesseren: De verhuurder wil camera’s installeren in de gemeenschappelijke delen en Mijn huurder vraagt huurverlaging: hoe antwoorden?.
- “**Bezorg het reglement van mede-eigendom VOOR de ondertekening van het huurcontract.** In het Brussels Gewest is de verhuurder verplicht de huurder te informeren over de regels van het gebouw. Laat het als bijlage bij het huurcontract ondertekenen om elk 'ik wist het niet'-verweer te elimineren.
- “**Reageer vanaf de eerste klacht van de syndicus.** Een genegeerde klacht leidt tot vijf andere. Bel de huurder onmiddellijk op en bevestig schriftelijk. Proactiviteit toont de mede-eigendom dat u het onderwerp ernstig neemt.
- “**Maak het onderscheid tussen uw aansprakelijkheid en die van de huurder.** De syndicus richt zich tot u als eigenaar, maar de overlast wordt veroorzaakt door de huurder. Documenteer uw tussenkomsten om te bewijzen dat u niet passief bent gebleven bij een eventuele actie van de mede-eigendom.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja. In het Belgisch recht is de verhuurder tegenover de mede-eigendom aansprakelijk voor het gedrag van zijn huurder. De syndicus richt zich tot de verhuurder, die vervolgens moet tussenkomen bij de huurder. Als de verhuurder niet reageert, kan de syndicus sancties tegen de verhuurder eisen.
-
In principe niet, omdat de huurder geen partij is bij het reglement van mede-eigendom. Sinds de hervorming van 2018 van de wet op de mede-eigendom kan de syndicus echter rechtstreeks optreden tegen de huurder voor de gemeenschappelijke delen als het reglement dit voorziet.
-
Ja, maar enkel als het huurcontract een clausule bevat die de naleving van het reglement van mede-eigendom oplegt (wat standaard is) en de overtredingen ernstig en herhaald zijn. De vrederechter oordeelt geval per geval. Herhaalde geluidsoverlast ondanks ingebrekestellingen kan de ontbinding van het huurcontract rechtvaardigen.
-
Als het huurcontract een clausule bevat die de naleving van het reglement van mede-eigendom oplegt en de boete het gevolg is van een overtreding door de huurder, kan de verhuurder de terugbetaling eisen van de huurder. Zonder deze clausule is de situatie moeilijker.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.