Mijn verhuurder weigert de huurwaarborg terug te geven: 4 maanden procedure
Sofie, ex-huurder in Gent, vertelt hoe haar verhuurder 2.700 EUR huurwaarborg 4 maanden blokkeerde. Procedure, vrederechter en volledige terugvordering.
- 01 Het vertrek
- 02 De blokkering
- 03 De ingebrekestelling
- 04 Het vonnis
- 05 De lessen
Juni 2025 — het vertrek
Ik huurde een appartement met 1 slaapkamer in de wijk Patershol in Gent gedurende 2 jaar. Huur: 900 EUR exclusief lasten. Verhuurder: dhr. Van den Berg, 55 jaar, zaakvoerder van een vastgoedvennootschap. Een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van 3 jaar. Huurwaarborg: 2.700 EUR (3 maanden huur), gestort op een geblokkeerde rekening bij BNP Paribas Fortis.
Op 30 juni, de dag van vertrek, voerden we samen de uittredende plaatsbeschrijving uit. Duur: 1 uur 30. Dhr. Van den Berg inspecteerde elke kamer nauwgezet. Conclusie: geen opmerkingen. Het appartement was in dezelfde staat als bij intrede, normale slijtage in mindering gebracht. Hij tekende het document zonder voorbehoud. Ik overhandigde de 3 sleutelsets, medeondertekend op een ontvangstbewijs.
Ik vertrok vol vertrouwen. Ten onrechte.
Juli 2025 — de blokkering
Op 5 juli stuurde ik dhr. Van den Berg het formulier voor de vrijgave van de huurwaarborg (standaarddocument van de bank) ter ondertekening. Een eenvoudig document dat vermeldt: “Beide partijen stemmen in met de vrijgave van de waarborg van 2.700 EUR ten voordele van de huurder.”
Op 12 juli antwoordde dhr. Van den Berg per e-mail: “Ik teken voorlopig niet. Ik moet bepaalde zaken controleren.” Welke zaken? De plaatsbeschrijving is getekend, de sleutels ingeleverd, de huur betaald tot de laatste dag.
Op 20 juli een nieuwe e-mail van dhr. Van den Berg: “Na nadenken zijn er sporen op het parket van de woonkamer die er bij intrede niet waren. Ik houd 800 EUR in voor het schuren.” Het probleem: de uittredende plaatsbeschrijving die hij tekende vermeldt geen enkel spoor op het parket. Geen enkel.
Een verhuurder die een uittredende plaatsbeschrijving tekent zonder opmerkingen en vervolgens achteraf schade inroept, heeft geen enkele juridische basis. De getekende uittredende plaatsbeschrijving heeft bewijskracht. Elke latere betwisting is niet-ontvankelijk, behalve bij wilsgebrek (wat vrijwel onmogelijk te bewijzen is).
Augustus 2025 — de ingebrekestelling
Op 1 augustus stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief aan dhr. Van den Berg:
- Herinnering aan de uittredende plaatsbeschrijving getekend zonder voorbehoud
- Herinnering aan artikel 10 van de huurwet (verplichting tot vrijgave binnen een redelijke termijn)
- Termijn van 15 dagen om het vrijgaveformulier te tekenen
- Vermelding van procedure bij de vrederechter bij weigering
Dhr. Van den Berg antwoordde niet. Op 20 augustus nam ik contact op met BNP Paribas Fortis om mijn opties te begrijpen. De bank bevestigde: zonder dubbele handtekening of rechterlijke beslissing kunnen zij de gelden niet vrijgeven. Mijn 2.700 EUR was geblokkeerd, en ik had ze nodig voor de waarborg van mijn nieuwe appartement in Brussel.
Ik leende 2.700 EUR van mijn zus voor de nieuwe waarborg. Een familielening die ik niet had hoeven aangaan.
September-oktober 2025 — het vonnis
Op 15 september dagvaardde ik dhr. Van den Berg voor de vrederechter van Gent. Ik verscheen alleen, zonder advocaat. Stukken in het dossier: huurcontract, intredende plaatsbeschrijving, uittredende plaatsbeschrijving getekend zonder voorbehoud, e-mails van weigering, ingebrekestelling.
De zitting vond plaats op 15 oktober. Dhr. Van den Berg verscheen met foto’s van “sporen op het parket” genomen 3 weken na mijn vertrek. De rechter verwierp ze onmiddellijk: de uittredende plaatsbeschrijving getekend zonder voorbehoud heeft bewijskracht. Foto’s genomen na het vertrek, zonder aanwezigheid van de huurder, hebben geen enkele bewijswaarde.
Vonnis van 28 oktober:
- Volledige vrijgave van de waarborg van 2.700 EUR in mijn voordeel
- Dhr. Van den Berg veroordeeld tot de gerechtskosten (40 EUR dagvaarding)
- De rechter vermeldde in zijn motivering dat de poging tot inhouding “kennelijk onrechtmatig” was
Ik ontving de 2.700 EUR op mijn rekening op 12 november, oftewel 4 maanden en 13 dagen na mijn vertrek. Om een gestructureerd overzicht te bewaren van de hele procedure, gebruikte ik een software voor verhuurbeheer waarmee ik documenten en uitwisselingen kon centraliseren.
Wat ik heb geleerd
Vier maanden om geld terug te krijgen dat me toekwam zonder enige geldige betwisting. Drie lessen:
-
De uittredende plaatsbeschrijving is uw schild. Als de verhuurder ze tekent zonder voorbehoud, kan hij niets meer vorderen. Lees ze aandachtig alvorens zelf ook te tekenen — in beide richtingen is het een definitief document.
-
Wacht niet om de vrederechter in te schakelen. Ik heb 2,5 maanden gewacht alvorens te dagvaarden. Achteraf gezien had ik het moeten doen vanaf de eerste weigering. De procedure kost 40 EUR en de rechter oordeelt in 4 tot 6 weken in Gent. Het is noch lang noch duur.
-
Wees op uw hoede voor “professionele” verhuurders. Dhr. Van den Berg beheert tientallen panden. Zijn poging tot inhouding was waarschijnlijk niet de eerste. Hoe beter u geinformeerd bent over uw rechten, hoe minder kwetsbaar u bent.
Meer getuigenissen van huurders: Mijn verhuurder komt binnen zonder te verwittigen, Mijn verhuurder doet de nodige herstellingen niet en Mijn verhuurder wil de kosten retroactief verhogen.
- “**Eis een ondertekende uittredende plaatsbeschrijving op de dag van vertrek.** Zonder dit ondertekend document kan de verhuurder fictieve schade inroepen om de waarborg te blokkeren. Doe het ter plaatse, niet per post achteraf.
- “**Dien het vrijgaveverzoek in bij de bank met beide handtekeningen.** De wet vereist het akkoord van beide partijen OF een rechterlijke beslissing. Als de verhuurder weigert te tekenen, kan de bank niets doen. Stap snel naar de rechter.
- “**Bewaar alle bewijzen van de staat van de woning bij vertrek.** Gedateerde foto's, getekende plaatsbeschrijving, sleutels overhandigd per aangetekende brief: deze elementen zijn doorslaggevend als de verhuurder betwist voor de rechter.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
De wet legt geen precieze termijn vast, maar de waarborg moet binnen een redelijke termijn worden vrijgegeven na het einde van het huurcontract en de uittredende plaatsbeschrijving. In de praktijk geven de meeste banken de gelden vrij binnen 15 werkdagen na ontvangst van het getekende akkoord van beide partijen. Als de verhuurder niet tekent, kan alleen de vrederechter de vrijgave bevelen.
-
Nee. De verhuurder kan de waarborg alleen inhouden om bewezen huurschade (boven normale slijtage) of onbetaalde huur te dekken. Elke inhouding moet worden gestaafd door bewijzen: vergelijkende plaatsbeschrijving, herstellingsoffertes, rekeninguittreksels. Zonder rechtvaardiging zal de rechter de volledige vrijgave bevelen.
-
Het indienen van een dagvaarding bij de vrederechter kost ongeveer 40 EUR in Belgie. Als u zonder advocaat verschijnt (wat toegestaan is), is dit de enige kost. De rechter kan de verhuurder veroordelen tot de gerechtskosten, waardoor u dit bedrag terugkrijgt.
-
Ja, in Vlaanderen moet de huurwaarborg, net als in de andere gewesten, worden gestort op een geindividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een financiele instelling. De verhuurder mag ze niet op zijn eigen rekening bewaren. Als dat wel het geval is, kan de huurder de overdracht eisen en de verhuurder melden.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.