De huurder heeft werken uitgevoerd zonder toestemming
Isabelle, verhuurder in Namen, ontdekt dat haar huurder een tussenwand heeft afgebroken en de keuken heeft verbouwd zonder toestemming. Stapsgewijs verslag van de oplossing.
- 01 De ontdekking
- 02 De vaststelling
- 03 De onderhandeling
- 04 De regularisatie
- 05 De lessen
Oktober 2025 — de ontdekking
Ik ben sinds 2018 eigenaar van een appartement met 2 slaapkamers in het centrum van Namen. Mijn huurder, Kevin, 34 jaar, woont er al 3 jaar met een standaard huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Een voorbeeldige huurder: huur altijd op tijd, goed nabuurschap, geen klachten.
Op 3 oktober plande ik een technisch bezoek om de ketel te controleren voor de winter. Kevin stemde zonder aarzelen toe. Toen ik aankwam, herkende ik het appartement niet meer. De tussenwand tussen de keuken en de woonkamer was afgebroken. De keuken zelf was volledig vervangen: nieuwe kasten, kwarts werkblad, ingebouwde dampkap.
Het resultaat was esthetisch geslaagd. Maar Kevin had nooit mijn toestemming gevraagd. Geen e-mail, geen telefoontje, niets.
Controleer voor elke emotionele reactie of de afgebroken wand dragend is of niet. Een dragende muur die zonder voorafgaand onderzoek is verwijderd, kan de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen en uw aansprakelijkheid als eigenaar inschakelen.
Oktober 2025 — de vaststelling
Op 5 oktober keerde ik terug met mijn telefoon en een meetlint. Ik fotografeerde elke gewijzigde ruimte vanuit verschillende hoeken en vergeleek met de foto’s van de intredende plaatsbeschrijving. De lijst was langer dan verwacht:
- Tussenwand keuken-woonkamer afgebroken (lichte wand, niet-dragend — opluchting)
- Volledige keuken vervangen (oude keuken in goede staat, opgeslagen in de kelder)
- Stopcontact verplaatst zonder erkend elektricien
- Nieuwe vloertegels in de keukenzone
Ik stuurde een ingebrekestelling per aangetekende brief op 10 oktober. Zakelijke toon: ik verwees naar artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (verplichting van de huurder om het goed als een goede huisvader te gebruiken) en clausule 12 van ons huurcontract die niet-toegestane werken verbiedt. Ik vroeg een vergadering ter plaatse binnen 15 dagen.
Voeg de foto’s van de intredende plaatsbeschrijving en de huidige foto’s bij uw aangetekende brief. De visuele vergelijking maakt de vaststelling onbetwistbaar.
November 2025 — de onderhandeling
Kevin belde me dezelfde avond dat de aangetekende brief aankwam. Hij was oprecht: hij had me willen verrassen, in de overtuiging dat het de waarde van het pand zou verhogen. Hij had 4.200 EUR uit eigen zak geinvesteerd in de keuken en 800 EUR voor de sloop- en tegelwerken.
Op 22 oktober kwamen we samen in het appartement. Ik legde drie zaken uit:
- Het verplaatste stopcontact zonder AREI-conformiteit was een veiligheids- en conformiteitsprobleem. Een erkend elektricien moest de installatie controleren.
- Het ontbreken van toestemming bracht mij in een moeilijke positie tegenover de mede-eigendom en de verzekering.
- De bedoeling was goed, maar de methode niet.
Ik stelde een oplossing voor: ik zou een onafhankelijke expert laten komen om de conformiteit van de werken te beoordelen. Als alles aan de normen voldeed, zouden we regulariseren via een bijlage. Zo niet, herstel op zijn kosten.
Op 15 november kwam de expert langs. Verdict: de werken waren over het algemeen goed uitgevoerd, maar het stopcontact moest in conformiteit worden gebracht door een erkend vakman. Kosten: 180 EUR, ten laste van Kevin.
December 2025 — de regularisatie
Op 5 december, na de elektrische conformiteitswerken, ondertekenden we een bijlage bij het huurcontract die de situatie formaliseerde. De kernpunten:
- De werken werden aanvaard en beschreven met foto’s
- Bij het einde van het huurcontract kon Kevin geen vergoeding voor meerwaarde eisen
- Het huurcontract werd bijgewerkt met een versterkte werkclausule
- Elke toekomstige wijziging vereist voorafgaande schriftelijke toestemming met offerte
Feitelijke balans: 9 weken tot oplossing. 0 EUR kosten voor mij. De keuken is objectief beter dan voorheen. De relatie met Kevin is behouden — hij begreep zijn fout en werkte in elke fase mee.
Wat ik heb geleerd
Deze ervaring leerde me drie dingen die van toepassing zijn op alle verhuurders in Wallonie:
-
De werkclausule in uw huurcontract is uw schild. Mijn oud huurcontract vermeldde enkel “geen werken zonder toestemming”. Voortaan detailleer ik: schilderwerk en lichte bevestigingen zijn toegestaan, al de rest vereist voorafgaande schriftelijke toestemming met offerte. Een goed opgesteld huurcontract maakt het verschil.
-
Het jaarlijkse technische bezoek spoort problemen vroegtijdig op. Als ik dit ketelbezoek niet had gepland, had ik de werken misschien pas bij het vertrek ontdekt. Hoe meer tijd verstrijkt, hoe moeilijker de situatie te regulariseren is.
-
Een onafhankelijke expert beslecht geschillen. In plaats van te ruzieen over “het is goed gedaan” of “het is knoeiwerk”, geeft een expert van 300 EUR een objectief advies dat beide partijen tevreden stelt.
Andere ervaringsverhalen die u kunnen interesseren: Mijn huurder vraagt dure werken: moet ik aanvaarden? en De huurder betwist de uittredende plaatsbeschrijving.
- “**Neem een precieze werkclausule op in het huurcontract.** Stel u niet tevreden met een vaag 'geen werken zonder toestemming'. Detailleer wat toegestaan is (schilderwerk, rekjes) en wat niet (tussenwanden, loodgieterij, elektriciteit).
- “**Voer jaarlijks een technisch bezoek uit.** Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek machtigt u daartoe mits een redelijke vooropzeg. Een bezoek per jaar helpt problemen op te sporen voordat ze onomkeerbaar worden.
- “**Geef de voorkeur aan een bijlage boven confrontatie.** Als de werken het pand objectief verbeteren, beschermt een bijlage die de situatie regulariseert uw belangen beter dan een langdurige strijd.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Neen. Behalve voor kleine onderhoudswerken (schilderwerk, vervangen van een voeg) vereist elke structurele wijziging de schriftelijke toestemming van de verhuurder. In Wallonie bevestigt het Waals Decreet van 15 maart 2018 over de woninghuur deze verplichting.
-
Zelfs als de werken een verbetering zijn, kan de verhuurder bij het einde van het huurcontract het herstel op kosten van de huurder eisen. De verhuurder kan er echter ook voor kiezen om te regulariseren via een bijlage, wat vaak pragmatischer is.
-
Ja. Als de werken schade hebben veroorzaakt (waardevermindering, stedenbouwkundige niet-conformiteit, veiligheidsrisico), kan de verhuurder een schadevergoeding eisen voor de vrederechter, bovenop het herstel.
-
In Wallonie kan de wijziging van de interne structuur van een woning (het afbreken van een dragende muur) een stedenbouwkundige vergunning vereisen. Voor een lichte niet-dragende tussenwand is een vergunning doorgaans niet vereist, maar de toestemming van de verhuurder blijft verplicht.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.