Fiscaliteit van huurinkomsten in Belgie: volledige gids 2026
Volledige gids over de vastgoedfiscaliteit in Belgie. Kadastraal inkomen, personenbelasting, onroerende voorheffing, gewestelijke verschillen en aangifte stap voor stap.
Het kadastraal inkomen: hoeksteen van de vastgoedfiscaliteit
In Belgie berust de vastgoedfiscaliteit op het kadastraal inkomen (KI), een uniek concept dat veel verhuurders in verwarring brengt. Het KI is de geschatte netto jaarlijkse huurwaarde van het goed op 1 januari 1975. Het heeft geen enkel verband met de werkelijke huurprijs die u ontvangt.
Het KI wordt vastgesteld door de Administratie van het Kadaster en staat vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing (het paarse document dat u jaarlijks ontvangt). Het dient als basis voor twee belastingen: de onroerende voorheffing (gewestelijk) en de PB op onroerende inkomsten (federaal).
Verwar het niet-geindexeerd KI (waarde van 1975, gebruikt in de PB-aangifte) niet met het geindexeerd KI (KI x indexeringscoefficient, gebruikt voor de berekening van de onroerende voorheffing). Beide staan vermeld op het aanslagbiljet.
De indexering van het KI
Elk jaar wordt het KI vermenigvuldigd met een indexeringscoefficient gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Voor aanslagjaar 2027 (inkomsten 2026) bedraagt de coefficient 2,1763. Dit betekent dat een KI van 1 000 EUR overeenkomt met een geindexeerd KI van 2 176,30 EUR.
De PB op huurinkomsten
Prive verhuur
Wanneer de huurder het goed uitsluitend voor privdoeleinden gebruikt (hoofdverblijfplaats), geeft de verhuurder het niet-geindexeerd KI aan in vak III van zijn PB-aangifte. De administratie past vervolgens toe:
- De indexering: KI x coefficient (2,1763 in 2026)
- De verhoging met 40 %: geindexeerd KI x 1,40
- De integratie in de globale inkomsten: het resultaat wordt opgeteld bij de andere inkomsten en belast aan het marginaal tarief (25 tot 50 %)
Voorbeeld: voor een KI van 1 200 EUR
- Geindexeerd KI: 1 200 x 2,1763 = 2 611,56 EUR
- Verhoging 40 %: 2 611,56 x 1,40 = 3 656,18 EUR
- Belasting: 3 656,18 EUR x marginaal tarief (bv. 50 %) = 1 828,09 EUR (voor aftrek van interesten)
De beschikbare aftrekposten
De interesten van hypothecaire leningen zijn aftrekbaar van de onroerende inkomsten in vak III van de PB-aangifte. Als de interesten hoger zijn dan de onroerende inkomsten, is het overschot aftrekbaar van de andere belastbare inkomsten. Dit is vaak de meest efficiente optimalisatiehefboom. Raadpleeg voor meer details onze gids over fiscale optimalisatie van huurinkomsten.
De onroerende voorheffing
Een jaarlijkse gewestelijke belasting
De onroerende voorheffing is een gewestelijke jaarlijkse belasting verschuldigd door elke eigenaar van onroerend goed in Belgie, ongeacht of het verhuurd wordt. Ze wordt berekend op het geindexeerd KI en bestaat uit drie niveaus:
| Component | Benaderend tarief |
|---|---|
| Gewestelijk deel (basis) | 1,25 % van het geindexeerd KI (Vlaanderen, Wallonie) / variabel in Brussel |
| Provinciale opcentiemen | Variabel (ongeveer 250-750 opcentiemen) |
| Gemeentelijke opcentiemen | Variabel (ongeveer 1 500-4 000 opcentiemen) |
Het werkelijke bedrag
In de praktijk bedraagt het effectieve tarief van de onroerende voorheffing 25 tot 55 % van het geindexeerd KI, afhankelijk van de gemeente. Voor een geindexeerd KI van 2 500 EUR varieert de onroerende voorheffing tussen 625 en 1 375 EUR per jaar.
De onroerende voorheffing is niet aftrekbaar van de PB voor natuurlijke personen. In een vennootschap (BV) is ze wel aftrekbaar als beroepskost.
De mogelijke verminderingen
- Onvrijwillige leegstand: evenredige vermindering (minimum 90 dagen)
- Onproductiviteit: vrijstelling als het goed onbruikbaar is (ernstig schadegeval)
- Bescheiden woning: 25 % vermindering als het KI onder de gewestelijke drempel valt
- Kinderen ten laste (Vlaanderen): vermindering als de huurder minstens 2 kinderen ten laste heeft
Professionele verhuur: een ander regime
Het principe
Als de huurder het goed voor professionele doeleinden gebruikt (zelfs gedeeltelijk), verandert de belastinggrondslag radicaal:
| Element | Prive gebruik | Professioneel gebruik |
|---|---|---|
| Belastinggrondslag | Geindexeerd KI + 40 % | Werkelijke brutohuurprijs - forfait 40 % |
| Kostenforfait | Geen (forfaitaire verhoging) | 40 % van de huurprijs (geplafonneerd op 2/3 geherwaardeerd KI) |
| Belasting | Doorgaans gematigd | Vaak aanzienlijk hoger |
Gemengd gebruik
Als het huurcontract een gemengd gebruik voorziet (bv. 70 % prive, 30 % professioneel), moet de verdeling in het contract worden vermeld. De verhuurder geeft aan:
- 70 % volgens het prive regime (KI)
- 30 % volgens het professioneel regime (werkelijke huurprijs)
Als het huurcontract de verdeling niet vermeldt, kan de fiscus de volledige huurprijs als professioneel beschouwen. Neem altijd een verdelingsclausule op in het contract, zelfs als de huurder een particulier is.
De aangifte stap voor stap
Vak III van de PB-aangifte
- Code 1106/2106: KI van goederen verhuurd voor privdoeleinden (niet-geindexeerd KI)
- Code 1109/2109: brutohuurprijs en huurvoordelen van goederen voor professioneel gebruik
- Code 1146/2146: interesten van hypothecaire leningen aftrekbaar van de onroerende inkomsten
De te bewaren bewijsstukken
- Aanslagbiljet onroerende voorheffing (niet-geindexeerd KI)
- Kopie van het huurcontract (ter rechtvaardiging van prive of professioneel gebruik)
- Bankuittreksels van ontvangen huurprijzen (bij professioneel gebruik)
- Bankattest van betaalde leninginteresten
- Bewijsstukken van verzekeringspremies en kosten
Synthese en advies
De fiscaliteit van huurinkomsten in Belgie is complex maar voorspelbaar. De regels zijn stabiel en de optimalisatiemechanismen zijn gekend. Dit zijn de essentiele punten om te onthouden:
- Prive verhuur: belasting op het geindexeerd KI + 40 %, aftrek van leninginteresten
- Professionele verhuur: belasting op de werkelijke huurprijs - forfait 40 %
- Onroerende voorheffing: jaarlijkse gewestelijke belasting, niet aftrekbaar als natuurlijk persoon
- Leninginteresten: belangrijkste aftrekpost, vergeet ze nooit
- Vastgoedvennootschap: voordelig vanaf 30 000-40 000 EUR jaarlijkse netto huurinkomsten
Een tool voor verhuurbeheer met geautomatiseerde fiscale opvolging helpt u uw aangifte voor te bereiden en geen enkele aftrekpost te missen. De investering in tijd en tools verdient zichzelf ruimschoots terug door de gerealiseerde besparingen.
Veelgestelde vragen
-
Het kadastraal inkomen (KI) is de geschatte netto huurwaarde van het goed op 1 januari 1975, vastgesteld door de Administratie van het Kadaster. Het staat vermeld op het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. Het KI wordt elk jaar geindexeerd met een coefficient gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Voor 2026 is de indexeringscoefficient 2,1763. Het geindexeerd KI dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing en, verhoogd met 40 %, voor de personenbelasting.
-
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting op basis van het geindexeerd KI, verschuldigd door elke eigenaar (ongeacht of hij verhuurt). De PB op onroerende inkomsten is een federale belasting berekend op het geindexeerd KI verhoogd met 40 % (prive verhuur) of op de werkelijke huurprijs (professionele verhuur), opgenomen in de globale aangifte. Beide belastingen zijn onafhankelijk.
-
Ja. Een leegstaand goed blijft belastbaar in de PB op basis van het geindexeerd KI verhoogd met 40 %. Het ontbreken van een huurder ontslaat niet van de aangifte. Het is wel mogelijk om een vermindering van de onroerende voorheffing te vragen voor onvrijwillige leegstand (minimum 90 opeenvolgende dagen) als de leegstand te wijten is aan werken of een actief gedocumenteerde zoektocht naar een huurder.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.