Mijn verhuurder doet de nodige herstellingen niet: 7 maanden plafondlek
Thomas, huurder in Charleroi, vertelt over 7 maanden strijd om een daklek te laten herstellen. Ingebrekestelling, Gewestelijke Huisvestingsdienst en vrederechter.
- 01 Het lek
- 02 De genegeerde verzoeken
- 03 De woninginspectie
- 04 De vrederechter
- 05 De lessen
Oktober 2024 — het lek
Ik huur een dakappartement van 65 m2 in het centrum van Charleroi sinds maart 2023. Huur: 680 EUR lasten inbegrepen. Mijn verhuurder, dhr. Dumont, bezit het volledige gebouw — 6 appartementen. Een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van 3-6-9. De eerste 18 maanden verliepen probleemloos.
Begin oktober 2024, na een week regen, verscheen er een bruine vlek aan het plafond van mijn slaapkamer. In 3 dagen ging ze van het formaat van een bord naar dat van een dienblad. Het water sijpelde druppel voor druppel. Ik plaatste een emmer onder het lek en belde dhr. Dumont.
Zijn antwoord aan de telefoon: “Het is condensatie, ventileer beter.” Ik ken het verschil tussen condensatie en water dat van het dak stroomt. Maar ik noteerde zijn antwoord en wachtte af.
November 2024 - januari 2025 — de genegeerde verzoeken
Op 5 november stuurde ik een gedetailleerde e-mail naar dhr. Dumont: 6 foto’s van de vlek (die bleef groeien), beschrijving van het probleem, verzoek om tussenkomst van een dakwerker. Antwoord: niets.
Op 20 november stuurde ik opnieuw een e-mail. Antwoord 3 dagen later: “Ik zal ernaar kijken als ik tijd heb.” De tijd verstreek, de vlek breidde zich uit. In december begon de verf te blazen en verschenen schimmelsporen rond het lek. Ik sliep met een emmer naast mijn bed.
Op 10 januari 2025 stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief. Ik herinnerde aan de verplichting van de verhuurder om het pand in goede staat te houden (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek), beschreef de toenemende schade en stelde een termijn van 15 dagen om tussenbeide te komen. Ik vermeldde dat ik zonder reactie de Gewestelijke Huisvestingsdienst en de vrederechter zou inschakelen.
Ik heb 3 maanden gewacht alvorens een aangetekende brief te sturen. E-mails zijn nuttig als spoor, maar alleen een aangetekende brief heeft een sterke bewijswaarde in het Belgisch recht. Wacht niet te lang.
Geen antwoord op de aangetekende brief. Dhr. Dumont tekende zelfs het ontvangstbewijs niet. De brief kwam terug met de vermelding “niet afgehaald.”
Februari-maart 2025 — de woninginspectie
Op 3 februari nam ik contact op met de Woninginspectiedienst van het Waals Gewest. Ik vulde een online formulier in met mijn foto’s, e-mails en ingebrekestelling als bijlage. De procedure is gratis.
Een inspecteur kwam langs op 24 februari. Zijn verslag was ondubbelzinnig:
- Actief daklek ter hoogte van de zinken afwerking
- Vochtplek van 1,8 m2 aan het plafond van de slaapkamer
- Schimmel over 0,5 m2 — gezondheidsrisico
- De woning voldoet niet aan de minimale bewoonbaarheidscriteria van het Waals Huisvestingswetboek
Het verslag werd op 5 maart aan dhr. Dumont gestuurd met een termijn van 30 dagen om de herstellingen uit te voeren. Ditmaal reageerde dhr. Dumont: hij belde me, woedend, en beschuldigde me ervan “de inspectie te hebben gebeld.” Maar hij begon nog steeds niet met de werken.
April-mei 2025 — de vrederechter
Op 7 april dagvaardde ik dhr. Dumont voor de vrederechter van Charleroi. Ik verscheen zonder advocaat — de procedure is eenvoudig en de stukken spreken voor zich: 7 maanden lek, 4 schriftelijke verzoeken, 1 ongunstig inspectieverslag.
De rechter velde zijn vonnis op 12 mei:
- Verplichting tot herstelling van het dak binnen 30 dagen, op straffe van een dwangsom van 50 EUR per dag vertraging
- Huurvermindering van 15% retroactief over de 7 maanden lek, oftewel 714 EUR die aan mij terugkomen
- Schadevergoeding van 600 EUR voor verlies van woongenot (slapen met een emmer, schimmel)
- Gerechtskosten ten laste van de verhuurder
Dhr. Dumont liet een dakwerker komen op 28 mei. Herstellingskosten: 3.400 EUR. Het lek was hersteld. Het plafond werd opnieuw geschilderd. Om het hele verloop te volgen en het bewijs te bewaren, had ik alles gecentraliseerd via een tool voor online verhuurbeheer.
Wat ik heb geleerd
Zeven maanden met een emmer in de slaapkamer. Een slopende ervaring maar rijk aan lessen voor elke huurder:
-
De Woninginspectiedienst is uw beste bondgenoot. Gratis, snel (4 weken wachttijd in Wallonie), en het verslag heeft een aanzienlijk gezag bij de rechter. Aarzel niet om er een beroep op te doen.
-
Stop nooit met het betalen van de huur. Ik bleef elke maand 680 EUR betalen, zelfs met een emmer in de slaapkamer. Dat stelde mij in staat om onberispelijk te zijn bij de rechter en een retroactieve vermindering + schadevergoeding te verkrijgen.
-
De vrederechter is toegankelijk. U hebt geen advocaat nodig voor een eenvoudig huurgeschil. Het indienen van een dagvaarding kost ongeveer 40 EUR. De rechter kent deze dossiers door en door en oordeelt doorgaans in het voordeel van de huurder wanneer het bewijs solide is.
Andere getuigenissen van huurders in moeilijkheden: Mijn verhuurder komt binnen zonder te verwittigen, Mijn verhuurder weigert de huurwaarborg terug te geven en Mijn verhuurder wil de kosten retroactief verhogen.
- “**Meld elk probleem schriftelijk vanaf de eerste dag.** Een sms, een e-mail, een aangetekende brief: het medium doet er minder toe dan het hebben van een gedateerd spoor. De historiek van verzoeken is uw beste wapen bij de rechter.
- “**Neem contact op met de Gewestelijke Huisvestingsdienst alvorens naar de rechtbank te stappen.** In Wallonie kan de Woninginspectiedienst de gebreken vaststellen en de verhuurder in gebreke stellen. Het is gratis en vaak voldoende.
- “**Verminder nooit zelf de huur op eigen initiatief.** Zelfs als de woning beschadigd is, brengt het betalen van een verminderde huur zonder akkoord van de verhuurder of beslissing van de rechter u in de fout. Blijf betalen en vraag een vermindering aan de rechter.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
De verhuurder moet alle herstellingen uitvoeren die nodig zijn om het pand in goede staat te houden, met uitzondering van kleine onderhoudsherstellingen (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek). Grote herstellingen (dak, structuur, vaste installaties, verwarming, elektriciteit) zijn altijd ten laste van de verhuurder. De huurder is verantwoordelijk voor kleine herstellingen die verband houden met dagelijks gebruik.
-
Nee, de huurder kan niet eenzijdig de herstellingskosten aftrekken van de huur. Hij moet eerst de toestemming van de vrederechter verkrijgen om de werken uit te voeren op kosten van de verhuurder, of de rechter vragen om de herstellingen te bevelen. De uitzondering: dringende herstellingen om onmiddellijke schade te voorkomen.
-
Ja, de huurder kan een huurvermindering vragen aan de vrederechter als het pand niet langer voldoet aan de voorwaarden van veiligheid, gezondheid of bewoonbaarheid. De rechter bepaalt de vermindering naargelang de ernst van het probleem. In Wallonie kan de huurder ook de Woninginspectiedienst inschakelen.
-
Ja, als de gebreken ernstig zijn en de woning onbewoonbaar maken, kan de huurder de ontbinding van het huurcontract ten laste van de verhuurder vragen bij de vrederechter. De rechter kan schadevergoeding toekennen en de huurder vrijstellen van de verbrekingsvergoeding.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.