De huurder is vertrokken zonder verwittigen: wat te doen?
Philippe, verhuurder in Elsene, vertelt hoe zijn huurder van de ene dag op de andere verdween. Achtergelaten spullen, onbetaalde huur en procedure tot vaststelling van verlating.
- 01 De verdwijning
- 02 De vaststelling
- 03 De procedure
- 04 De herverhuring
- 05 De lessen
Augustus 2025 — de verdwijning
Ik verhuur een studio van 35 m2 in Elsene, die ik sinds 2021 bezit. Mijn huurder, Romain, 27 jaar, freelance grafisch ontwerper, woonde er 18 maanden met een standaard huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Huur: 850 EUR inclusief lasten. Nooit problemen, regelmatige betalingen, rustige buurt.
Op 5 augustus stelde ik vast dat de overschrijving van juli nooit was aangekomen — die van augustus evenmin. Twee maanden achterstal, 1.700 EUR. Ik belde Romain: voicemail vol. Sms: geen antwoord. E-mail: volledige stilte.
Op 8 augustus ging ik ter plaatse. De brievenbus puilde uit van ongeopende post. De buurman van beneden vertelde me dat hij al “minstens drie weken” niemand had gezien. De rolluiken waren neergelaten. Het appartement leek leeg, maar ik kon niet naar binnen.
Forceer nooit de deur, zelfs als u overtuigd bent dat de huurder vertrokken is. In het Belgisch recht is de woonst onschendbaar (artikel 15 van de Grondwet). Binnengaan zonder toestemming, zelfs in uw eigen pand, is een schending van de woonst.
Augustus 2025 — de vaststelling
Op 12 augustus stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief met ontvangstbevestiging naar het adres van de studio. Ik vermeldde de 2 maanden achterstal en vroeg Romain om me binnen 10 dagen te contacteren, bij gebreke waarvan ik de vrederechter zou vatten.
Op 28 augustus kwam de aangetekende brief terug met de vermelding “niet afgehaald”. Dit was een bijkomende aanwijzing van verlating, maar geen voldoende bewijs.
Ik contacteerde een gerechtsdeurwaarder in Brussel. Dezelfde dag ging hij ter plaatse, stelde de ophoping van post vast, het ontbreken van tekenen van leven, en ondervroeg twee buren die bevestigden dat ze niemand hadden gezien sinds eind juli. Hij stelde een proces-verbaal van kennelijke verlating op. Kosten: 165 EUR.
Een vaststelling door de gerechtsdeurwaarder is niet verplicht maar vormt een onweerlegbaar bewijs voor de rechter. Het versnelt de procedure aanzienlijk en voorkomt latere betwistingen.
September 2025 — de gerechtelijke procedure
Gewapend met de vaststelling van de gerechtsdeurwaarder en de niet-afgehaalde aangetekende brief vatte ik de vrederechter van Elsene in versnelde procedure (artikel 1344bis van het Gerechtelijk Wetboek). Ik vroeg:
- De ontbinding van het huurcontract ten laste van de huurder
- De toestemming om het pand te ontruimen en de bezittingen gedurende 1 maand op te slaan
- De veroordeling tot betaling van de achterstallige huur (1.700 EUR) en de procedurekosten
De zitting vond plaats op 10 september. Romain, gedagvaard via gerechtsdeurwaarder, verscheen niet. De rechter sprak de ontbinding van het huurcontract uit met terugwerkende kracht tot 1 augustus, machtigde mij om het pand te ontruimen onder inventaris, en veroordeelde Romain tot betaling van de achterstallige huur.
Op 20 september opende ik de studio, vergezeld van een slotenmaker en een getuige. Romain had het essentieel meegenomen: kleding, computer, persoonlijke bezittingen. Er bleef basismeubilair achter (tafel, stoelen, enkele dozen). Ik stelde een gedetailleerde fotografische inventaris op en liet alles 30 dagen opslaan in een opslagbox.
Op vertoon van het vonnis maakte de bank de huurwaarborg van 1.700 EUR (2 maanden) vrij. Dit was exact het bedrag van de achterstallige huur. Ik verloor niets aan huur, maar wel 14 weken beschikbaarheid van het pand.
Oktober 2025 — de herverhuring
Na een grondige schoonmaak, een nieuwe verflaag en een nieuw huurcontract werd de studio op 10 oktober herverhuurd aan een nieuwe huurder.
Feitelijke balans: 14 weken tussen de verdwijning en het nieuwe huurcontract. 1.700 EUR teruggevorderd via de huurwaarborg. 165 EUR kosten gerechtsdeurwaarder. Het werkelijke verlies beperkte zich tot de 2,5 maanden leegstand tussen het vonnis en de herverhuring, ofwel ongeveer 2.100 EUR aan niet-geinde huur.
Wat ik heb geleerd
Deze ervaring heeft mijn verhuurbeheer ingrijpend veranderd:
-
Een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening is niet onderhandelbaar. Zonder die 1.700 EUR geblokkeerd had ik alles verloren. Sindsdien weiger ik categoriek informele regelingen van het type “ik geef u 2 maanden cash”. Alles gaat via een reglementaire geblokkeerde rekening.
-
Reageer vanaf de eerste maand wanbetaling. Als ik de gerechtsdeurwaarder al op 5 augustus had gecontacteerd in plaats van te wachten op de terugkeer van de aangetekende brief, had ik 3 weken gewonnen. Bij een verlating is elke verloren week een maand huur minder.
-
Bewaar altijd een alternatief contactnummer. Sindsdien vraag ik elke huurder bij de ondertekening van het huurcontract om een noodcontact (ouder, werkgever). Niet om hem lastig te vallen, maar om hem te bereiken bij langdurige stilte.
Andere ervaringsverhalen die u kunnen helpen: Mijn huurder betaalt al 3 maanden geen huur meer en Mijn huurder heeft onderverhuurd zonder toestemming.
- “**Raak nooit de bezittingen van de huurder aan zonder gerechtelijke beslissing.** Zelfs als het appartement verlaten lijkt, stelt u zich bloot aan vervolging wegens schending van de woonst als u het pand ontruimt zonder officiele vaststelling.
- “**Eis altijd een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening.** Dat is de enige doeltreffende bescherming bij vertrek zonder opzeg. Zonder huurwaarborg is het terugvorderen van achterstallige huur vrijwel onmogelijk als de huurder onvindbaar is.
- “**Laat de verlating snel vaststellen door een gerechtsdeurwaarder.** Hoe langer u wacht, hoe meer maanden onbetaalde huur zich opstapelen zonder mogelijkheid tot herverhuring. Een gerechtsdeurwaarder kost 150 tot 200 EUR maar verzekert het hele vervolg.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Neen. Zelfs bij kennelijke verlating mag de verhuurder de woning niet betreden zonder toestemming van de huurder of een beschikking van de vrederechter. De enige uitzondering is een noodsituatie (waterlek, brand) in aanwezigheid van een getuige.
-
U moet de vrederechter om toestemming vragen om het pand te ontruimen. De rechter bepaalt een termijn (doorgaans 1 maand) waarin de goederen moeten worden bewaard. Na die termijn mogen ze worden verwijderd. Stel een gedetailleerde inventaris op voordat u iets aanraakt.
-
Ja. Het huurcontract loopt door tot het door de rechter of in onderling overleg wordt beeindigd. In de praktijk ontbindt de vrederechter het huurcontract op de datum van de vaststelling van verlating en veroordeelt de huurder tot betaling van de achterstallige huur. Als de huurder onvindbaar is, is de uitvoering van het vonnis echter moeilijk.
-
Ja, op voorwaarde dat het huurcontract officieel is beeindigd (bij vonnis of overeenkomst). De bank maakt de huurwaarborg vrij op vertoon van het vonnis. Dit is vaak het enige bedrag dat de verhuurder daadwerkelijk terugkrijgt.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.