Mon proprietaire refuse de rendre la garantie locative : 4 mois de procedure
Sofie, ex-locataire a Gand, raconte comment son proprietaire a bloque 2 700 EUR de garantie locative pendant 4 mois. Procedure, juge de paix et recuperation integrale.
- 01 Le depart
- 02 Le blocage
- 03 La mise en demeure
- 04 Le jugement
- 05 Les lecons
Juin 2025 — le depart
J’ai loue un appartement 1 chambre dans le quartier de Patershol a Gand pendant 2 ans. Loyer : 900 EUR hors charges. Proprietaire : M. Van den Berg, 55 ans, gerant d’une societe immobiliere. Bail de residence principale de 3 ans. Garantie locative : 2 700 EUR (3 mois de loyer), deposee sur un compte bloque a la BNP Paribas Fortis.
Le 30 juin, jour du depart, nous realisons l’etat des lieux de sortie ensemble. Duree : 1h30. M. Van den Berg inspecte chaque piece minutieusement. Verdict : aucune remarque. L’appartement est dans le meme etat qu’a l’entree, usure normale deduite. Il signe le document sans reserve. Je remets les 3 jeux de cles, contresignes sur un recu.
Je pars confiante. A tort.
Juillet 2025 — le blocage
Le 5 juillet, j’envoie a M. Van den Berg le formulaire de liberation de la garantie locative (document standard de la banque) a signer. Un simple papier qui dit : “Les deux parties sont d’accord pour liberer la garantie de 2 700 EUR au profit du locataire.”
Le 12 juillet, M. Van den Berg repond par email : “Je ne signerai pas pour l’instant. Je dois verifier certaines choses.” Quelles choses ? L’etat des lieux est signe, les cles rendues, le loyer paye jusqu’au dernier jour.
Le 20 juillet, nouveau email de M. Van den Berg : “Apres reflexion, il y a des traces sur le parquet du salon qui n’etaient pas la a l’entree. Je retiens 800 EUR pour le poncement.” Le probleme : l’etat des lieux de sortie qu’il a signe ne mentionne aucune trace sur le parquet. Aucune.
Un proprietaire qui signe un etat des lieux de sortie sans remarque, puis invoque des degats apres coup, n’a aucune base legale. L’etat des lieux de sortie signe fait foi. Toute contestation ulterieure est irrecevable sauf vice du consentement (ce qui est quasi impossible a prouver).
Aout 2025 — la mise en demeure
Le 1er aout, j’envoie une mise en demeure par recommande a M. Van den Berg :
- Rappel de l’etat des lieux de sortie signe sans reserve
- Rappel de l’article 10 de la loi sur le bail (obligation de liberation dans un delai raisonnable)
- Delai de 15 jours pour signer le formulaire de liberation
- Mention de la saisine du juge de paix en cas de refus
M. Van den Berg ne repond pas. Le 20 aout, je contacte la BNP Paribas Fortis pour comprendre mes options. La banque confirme : sans double signature ou decision du juge, elle ne peut pas liberer les fonds. Mes 2 700 EUR sont bloques, et j’en ai besoin pour la garantie de mon nouvel appartement a Bruxelles.
J’emprunte 2 700 EUR a ma soeur pour constituer la nouvelle garantie. Un pret familial que je n’aurais pas du faire.
Septembre-octobre 2025 — le jugement
Le 15 septembre, je cite M. Van den Berg devant le juge de paix de Gand. Je me presente seule, sans avocat. Pieces au dossier : bail, etat des lieux d’entree, etat des lieux de sortie signe sans reserve, emails de refus, mise en demeure.
L’audience a lieu le 15 octobre. M. Van den Berg se presente avec des photos de “traces sur le parquet” prises 3 semaines apres mon depart. Le juge les ecarte immediatement : l’etat des lieux de sortie signe sans reserve fait foi. Des photos prises apres le depart, sans la presence du locataire, n’ont aucune valeur probante.
Jugement du 28 octobre :
- Liberation integrale de la garantie de 2 700 EUR en ma faveur
- M. Van den Berg condamne aux depens (40 EUR de citation)
- Le juge mentionne dans sa motivation que la tentative de retenue etait “manifestement abusive”
J’ai recu les 2 700 EUR sur mon compte le 12 novembre, soit 4 mois et 13 jours apres mon depart. Pour garder une trace structuree de toute cette procedure, j’ai utilise un logiciel de gestion locative qui m’a permis de centraliser documents et echanges.
Ce que j’ai appris
Quatre mois pour recuperer de l’argent qui m’etait du sans aucune contestation valable. Trois lecons :
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L’etat des lieux de sortie est votre bouclier. Si le proprietaire le signe sans reserve, il ne peut plus rien reclamer. Relisez-le attentivement avant de signer vous aussi — dans les deux sens, c’est un document definitif.
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N’attendez pas pour saisir le juge de paix. J’ai attendu 2 mois et demi avant de citer. Avec le recul, j’aurais du le faire des le premier refus. La procedure coute 40 EUR et le juge tranche en 4 a 6 semaines a Gand. Ce n’est ni long ni couteux.
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Mefiez-vous des proprietaires “professionnels”. M. Van den Berg gere des dizaines de biens. Sa tentative de retenue n’etait probablement pas la premiere. Plus vous etes informe de vos droits, moins vous etes vulnerable.
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- “**Exigez un etat des lieux de sortie signe le jour du depart.** Sans ce document signe, le proprietaire peut invoquer des degats fictifs pour bloquer la garantie. Faites-le sur place, pas par courrier apres coup.
- “**Envoyez la demande de liberation a la banque en double signature.** La loi exige l'accord des deux parties OU une decision du juge. Si le proprietaire refuse de signer, la banque ne peut rien faire. Saisissez le juge rapidement.
- “**Gardez toutes les preuves de l'etat du logement au depart.** Photos datees, etat des lieux signe, cles remises par recommande : ces elements sont decisifs si le proprietaire conteste devant le juge.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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La loi ne fixe pas de delai precis, mais la garantie doit etre liberee dans un delai raisonnable apres la fin du bail et l'etat des lieux de sortie. En pratique, la plupart des banques liberent les fonds dans les 15 jours ouvres apres reception de l'accord signe des deux parties. Si le proprietaire ne signe pas, seul le juge de paix peut ordonner la liberation.
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Non. Le proprietaire ne peut retenir la garantie que pour couvrir des degats locatifs prouves (au-dela de l'usure normale) ou des loyers impayes. Il doit justifier chaque retenue par des preuves : etat des lieux comparatif, devis de reparation, releves de compte. Sans justification, le juge ordonnera la liberation integrale.
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Le depot d'une citation devant le juge de paix coute environ 40 EUR en Belgique. Si vous vous presentez sans avocat (ce qui est autorise), c'est le seul frais. Le juge peut condamner le proprietaire aux depens, ce qui vous rembourse ce montant.
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Oui, en Flandre comme dans les autres regions, la garantie locative doit etre deposee sur un compte bloque individualise au nom du locataire aupres d'une institution financiere. Le proprietaire ne peut pas la garder sur son propre compte. Si c'est le cas, le locataire peut exiger le transfert et signaler le proprietaire.
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