Mon proprietaire ne fait pas les reparations : 7 mois de fuite au plafond

Octobre 2024 — la fuite

Je loue un appartement sous-toiture de 65 m2 dans le centre de Charleroi depuis mars 2023. Loyer : 680 EUR charges comprises. Mon proprietaire, M. Dumont, possede l’immeuble entier — 6 appartements. Bail de residence principale de 3-6-9. Les 18 premiers mois se passent sans probleme.

Debut octobre 2024, apres une semaine de pluie, une tache brune apparait au plafond de ma chambre. En 3 jours, elle passe de la taille d’une assiette a celle d’un plateau-repas. L’eau suinte goutte a goutte. Je place un seau sous la fuite et j’appelle M. Dumont.

Sa reponse au telephone : “C’est de la condensation, aere mieux.” Je sais faire la difference entre de la condensation et de l’eau qui coule du toit. Mais je note sa reponse et j’attends.

Novembre 2024 - janvier 2025 — les demandes ignorees

Le 5 novembre, j’envoie un email detaille a M. Dumont : 6 photos de la tache (qui ne cesse de grandir), description du probleme, demande d’intervention d’un couvreur. Reponse : aucune.

Le 20 novembre, je renvoie un email. Reponse 3 jours plus tard : “Je regarderai quand j’aurai le temps.” Le temps passe, la tache s’etend. En decembre, la peinture commence a cloquer et des traces de moisissure apparaissent autour de la fuite. Je dors avec un seau a cote du lit.

Le 10 janvier 2025, j’envoie une mise en demeure par recommande. Je rappelle l’obligation du proprietaire de maintenir le bien en bon etat (article 1720 du Code civil), je decris les degats croissants, et je fixe un delai de 15 jours pour intervenir. Je mentionne que sans reaction, je saisirai le Service regional du logement et le juge de paix.

Aucune reponse au recommande. M. Dumont ne signe meme pas l’accuse de reception. Le courrier revient marque “non reclame”.

Fevrier-mars 2025 — l’inspection du logement

Le 3 fevrier, je contacte le Service d’inspection du logement de la Region wallonne. Je remplis un formulaire en ligne, j’y joints mes photos, mes emails et ma mise en demeure. La procedure est gratuite.

Un inspecteur se presente le 24 fevrier. Son rapport est sans appel :

• Fuite de toiture active au niveau de la zinguerie
• Tache d’humidite de 1,8 m2 au plafond de la chambre
• Moisissures sur 0,5 m2 — risque sanitaire
• Le logement ne repond pas aux criteres minimaux de salubrite du Code wallon du logement

Le rapport est envoye a M. Dumont le 5 mars avec un delai de 30 jours pour effectuer les reparations. Cette fois, M. Dumont reagit : il m’appelle, furieux, en m’accusant d’avoir “appele l’inspection”. Mais il ne lance toujours pas les travaux.

Avril-mai 2025 — le juge de paix

Le 7 avril, je cite M. Dumont devant le juge de paix de Charleroi. Je me presente sans avocat — la procedure est simple et les pieces parlent d’elles-memes : 7 mois de fuite, 4 demandes ecrites, 1 rapport d’inspection defavorable.

Le juge rend son jugement le 12 mai :

• Obligation de reparer la toiture dans les 30 jours, sous astreinte de 50 EUR par jour de retard
• Reduction de loyer de 15 % retroactive sur les 7 mois de fuite, soit 714 EUR me revenant
• Dommages et interets de 600 EUR pour le trouble de jouissance (dormir avec un seau, moisissures)
• Depens a charge du proprietaire

M. Dumont fait intervenir un couvreur le 28 mai. Cout des travaux : 3 400 EUR. La fuite est reparee. Le plafond est repeint. Pour suivre l’ensemble de la procedure et conserver les preuves, j’avais tout centralise dans un outil de gestion locative en ligne.

Ce que j’ai appris

Sept mois avec un seau dans la chambre. Une experience eprouvante mais riche d’enseignements pour tout locataire :

1. Le Service d’inspection du logement est votre meilleur allie. Gratuit, rapide (4 semaines d’attente en Wallonie), et son rapport a une autorite considerable devant le juge. N’hesitez pas a le saisir.

2. Ne cessez jamais de payer le loyer. J’ai continue a payer 680 EUR chaque mois, meme avec un seau dans la chambre. C’est ce qui m’a permis d’etre irreprochable devant le juge et d’obtenir une reduction retroactive + des dommages.

3. Le juge de paix est accessible. Pas besoin d’avocat pour un litige locatif simple. Le depot de la citation coute environ 40 EUR. Le juge connait ces dossiers par coeur et tranche generalement en faveur du locataire quand les preuves sont solides.

D’autres temoignages de locataires en difficulte : Mon proprietaire entre chez moi sans prevenir, Mon proprietaire refuse de rendre la garantie et Mon proprietaire veut augmenter les charges retroactivement.