Mijn huurder wil vertrekken voor het einde van het huurcontract: hoe ik de vergoeding heb onderhandeld
Laurent, verhuurder in Charleroi, vertelt hoe zijn huurder het huurcontract wilde verbreken na 14 maanden. Opzegtermijn, verbrekingsvergoeding en onderhandeling in Wallonie.
Januari 2025 — de aankondiging
Ik bezit een appartement met 2 slaapkamers in het centrum van Charleroi, verhuurd aan 800 EUR exclusief lasten. Mijn huurder, Amelie, 29 jaar, verpleegkundige, woonde er sinds november 2023 met een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van 3-6-9.
Op 10 januari belde Amelie me. Ze had net een vaste aanstelling gekregen aan het UZ Luik en moest verhuizen. Ze wilde zo snel mogelijk vertrekken. We waren in de 14e maand van het huurcontract, dus midden in het 2e jaar van de eerste driejarige periode.
Mijn eerste reactie: teleurstelling. Amelie was een onberispelijke huurder. Maar een vroegtijdige verbreking is haar recht. De vraag is niet of ze kan vertrekken, maar onder welke voorwaarden.
De berekening van de rechten
Ik herlas het huurcontract en de Waalse wetgeving. Bij een huurcontract van 3-6-9 kan de huurder het huurcontract altijd vroegtijdig verbreken, mits:
- Een opzegtermijn van 3 maanden (betekend per aangetekende brief)
- Een degressieve verbrekingsvergoeding:
- 1e jaar: 3 maanden huur
- 2e jaar: 2 maanden huur
- 3e jaar: 1 maand huur
Amelie zit in haar 2e jaar. De vergoeding bedraagt dus 2 maanden huur, oftewel 1.600 EUR, bovenop de 3 maanden opzegtermijn.
Het jaar wordt berekend vanaf de ingangsdatum van het huurcontract, niet de ondertekeningsdatum. Als het huurcontract inging op 1 november 2023, loopt het 2e jaar van 1 november 2024 tot 31 oktober 2025. Controleer de data zorgvuldig om het juiste vergoedingstarief toe te passen.
De onderhandeling
Op 15 januari ontmoette ik Amelie om te overleggen. Ze hoopte op een snel vertrek (eind februari) en betwistte de vergoeding: “Ik vertrek omdat ik een professionele kans heb, het is niet alsof ik vertrek uit een gril.”
Ik begreep haar standpunt, maar de wet is duidelijk: het motief voor vertrek verandert de vergoeding niet. Of het nu gaat om een baan, een scheiding of een loutere levensstijlkeuze, de huurder is dezelfde opzegtermijn en vergoeding verschuldigd.
We bereikten een akkoord op 22 januari:
- Opzegtermijn van 3 maanden vanaf 1 februari (vertrek op 30 april)
- Vergoeding van 1.600 EUR, betaald in 2 schijven: 800 EUR op 1 maart, 800 EUR op 1 april
- Amelie vergemakkelijkt de bezichtigingen voor herverhuur (2 tijdsloten per week)
- Als ik voor het einde van de opzegtermijn een huurder vind, wordt de vergoeding pro rata verminderd
Ik formaliseerde het akkoord in een bijlage bij het huurcontract, ondertekend door beide partijen. Dit document is onmisbaar: zonder schriftelijk bewijs zijn mondelinge afspraken niet afdwingbaar.
Februari-april 2025 — de herverhuur
Dankzij de medewerking van Amelie voor de bezichtigingen ontving ik 22 kandidaturen in 6 weken. De huurmarkt in Charleroi is minder krap dan in Brussel, maar een 2-slaapkamer aan 800 EUR in het centrum verhuurt in 3 tot 4 weken.
Op 15 maart ondertekende ik een nieuw huurcontract met Karim, 33 jaar, leerkracht. Intrek gepland op 1 mei. Nul dagen leegstand.
Zoals afgesproken verminderde ik de vergoeding pro rata: Amelie betaalde de eerste schijf van 800 EUR maar niet de tweede, aangezien ik 6 weken voor het einde van de opzegtermijn een huurder vond. Totaal effectief ontvangen: 800 EUR vergoeding in plaats van 1.600 EUR. Dat was het akkoord, en het was ook een kwestie van billijkheid.
Voor het beheer van de overgang gebruikte ik een software voor verhuurbeheer om kandidaturen, bezichtigingen en documenten te centraliseren.
Wat ik heb geleerd
Deze ervaring was een van de vlotste in mijn carriere als verhuurder. Drie sleutelfactoren:
-
Ken de wet alvorens te onderhandelen. Precies weten waar ik recht op had (2 maanden vergoeding) stelde me in staat om sereen te onderhandelen. Niet te veel, niet te weinig.
-
Flexibiliteit loont. Aanvaarden om de vergoeding te verminderen als ik snel een huurder vond, motiveerde Amelie om de bezichtigingen te vergemakkelijken. Resultaat: 0 dagen leegstand en een vertrek zonder conflict.
-
Leg alles schriftelijk vast. De bijlage bij het huurcontract beschermde beide partijen. Als Amelie van gedacht was veranderd of als ik mijn belofte tot vermindering was vergeten, zou het document hebben bewijzen.
Voor andere situaties bij het einde van het huurcontract: Mijn huurder weigert bezichtigingen voor herverhuur, Mijn huurder weigert de plaatsbeschrijving te tekenen en Mijn verhuurder weigert de huurwaarborg terug te geven.
- “**Controleer de driejarige periode alvorens te onderhandelen.** De verbrekingsvergoeding hangt af van het moment waarop de huurder vertrekt: 3 maanden huur in het 1e jaar, 2 maanden in het 2e, 1 maand in het 3e. Een rekenfout kan u duur te staan komen of een onnodig conflict veroorzaken.
- “**Aanvaard het vertrek en concentreer u op de herverhuur.** Een huurder die wil vertrekken proberen vast te houden leidt altijd tot problemen (wanbetaling, schade, conflict). Het is beter een propere uitstap te onderhandelen en snel een vervanger te vinden.
- “**Gebruik de opzegtermijn om het pand te verbeteren.** Een vertrekkende huurder is doorgaans meewerkend voor bezichtigingen. Gebruik deze 3 maanden om eventuele werken te plannen en een beter huurdersprofiel te vinden.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Bij een huurcontract van 3-6-9 in Wallonie moet de huurder die het huurcontract vroegtijdig verbreekt een degressieve vergoeding betalen: 3 maanden huur tijdens het 1e jaar, 2 maanden tijdens het 2e jaar, 1 maand tijdens het 3e jaar. Vanaf de 2e driejarige periode is geen vergoeding verschuldigd als de opzegtermijn van 3 maanden wordt gerespecteerd.
-
Ja, de huurder moet altijd een opzegtermijn van 3 maanden geven bovenop de verbrekingsvergoeding. De opzegtermijn loopt vanaf de eerste dag van de maand volgend op de kennisgeving. Verhuurder en huurder kunnen evenwel onderling een kortere opzegtermijn overeenkomen.
-
Nee. Het recht op vroegtijdige verbreking is een recht van de huurder bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. De verhuurder kan zich er niet tegen verzetten. Hij kan enkel eisen dat de opzegtermijn wordt gerespecteerd en dat de wettelijk voorziene verbrekingsvergoeding wordt betaald.
-
De wettelijke vergoeding is een minimum. De verhuurder kan niet meer eisen, maar beide partijen kunnen een lager bedrag overeenkomen. Als de verhuurder bijvoorbeeld een nieuwe huurder vindt voor het einde van de opzegtermijn, kan hij aanvaarden om de vergoeding te verminderen of kwijt te schelden.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.