Mijn huurder weigert bezichtigingen voor herverhuur: 2 maanden strijd
Sophie, verhuurder in Brussel, vertelt hoe haar huurder alle bezichtigingen blokkeerde tijdens de opzegtermijn. Brusselse regels, onderhandeling en oplossing in 8 weken.
- 01 De blokkering
- 02 Het wettelijk kader
- 03 De ingebrekestelling
- 04 Het akkoord
- 05 De lessen
Maart 2025 — de blokkering
Ik bezit een appartement met 1 slaapkamer van 55 m2 in de rue de Moscou in Sint-Gillis, verhuurd aan 900 EUR exclusief lasten. Mijn huurder, Damien, 31 jaar, freelance grafisch ontwerper, woonde er al 18 maanden met een kortlopende huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats (3 jaar). Hij zegde op per 1 maart voor een vertrek op 31 mei.
Vanaf 8 maart stuurde ik hem een sms om de eerste bezichtiging met een kandidaat te plannen. Antwoord: “Dit weekend past me niet.” Ik stelde de volgende dinsdag voor. “Ik heb een deadline.” Donderdag? “Ik ben op verplaatsing.”
In 3 weken, 5 bezichtigingsverzoeken, 5 weigeringen. Elke keer een andere reden, elke keer beleefd maar vastberaden. Ondertussen wenden 14 potentiele kandidaten zich tot andere woningen. De huurmarkt in Sint-Gillis is krap maar niet zodanig dat mensen eindeloos wachten.
Het Brusselse wettelijk kader
Alvorens actie te ondernemen, controleerde ik het huurcontract en de wet. Mijn huurcontract bevat een bezichtigingsclausule: “De huurder verbindt zich ertoe bezichtigingen van het pand toe te staan op woensdagen en zaterdagen, van 10u tot 12u en van 14u tot 17u, tijdens de laatste 3 maanden van de opzegtermijn.”
In het Brussels Gewest bevestigt de Brusselse Huisvestingscode deze verplichting. De huurder moet bezichtigingen toestaan op redelijke tijdstippen, zonder het woongenot buitensporig te verstoren. Systematische weigering vormt een contractuele tekortkoming.
De regels verschillen per gewest. In Wallonie bevat het decreet van 15 maart 2018 over de woninghuurovereenkomst vergelijkbare bepalingen. In Vlaanderen legt het Vlaams Woninghuurdecreet eveneens een bezichtigingsplicht op. In alle gevallen heeft het huurcontract voorrang als het specifieker is dan de wet.
April 2025 — de ingebrekestelling
Op 2 april stuurde ik Damien een aangetekende brief. Inhoud: herinnering aan de bezichtigingsclausule van het huurcontract, opsomming van de 5 weigeringen met data en redenen, herinnering aan mijn recht om het pand te laten bezichtigen, en ingebrekestelling om de voorziene tijdsloten binnen 10 dagen te respecteren.
Ik preciseerde dat ik bij weigering de vrederechter zou inschakelen via een kortgedingprocedure om een bezichtigingsbevel te verkrijgen, en dat ik mij het recht voorbehield om schadevergoeding te vorderen voor de veroorzaakte leegstand.
Damien belde me op 5 april. Hij gaf toe dat hij thuiswerkt en dat de bezichtigingen hem storen, maar hij begreep dat hij in de fout was. Hij stelde een compromis voor: een bezichtigingsmoment per week, zaterdagochtend van 10u tot 12u, met de lijst van kandidaten 48 uur op voorhand meegedeeld.
April-mei 2025 — het akkoord
Ik aanvaardde het compromis van Damien, ook al lag het onder wat het huurcontract voorzag. Een gerespecteerd tijdslot is beter dan twee geboycotte.
Van 12 april tot 24 mei verliepen 6 zaterdagen met bezichtigingen zonder incident. Damien was aanwezig, beleefd, de woning was opgeruimd. Op 17 mei ondertekende ik een nieuw huurcontract met een kandidaat die op 15 juni introk.
Resultaat: 6 weken leegstand tussen het vertrek van Damien (31 mei) en de intrek van de nieuwe huurder (15 juni). Nettoverlies: 1.350 EUR (huur van juni verloren). Zonder de initiele blokkering had ik 4 tot 6 weken eerder kunnen tekenen en elke leegstand vermeden. Ik gebruikte een software voor verhuurbeheer om de tijdsloten te plannen en elk contact bij te houden.
Wat ik heb geleerd
Acht weken onderhandelen voor een recht dat duidelijk in het huurcontract stond. Drie lessen:
-
De bezichtigingsclausule moet gedetailleerd en ondertekend zijn. “De huurder staat bezichtigingen toe” volstaat niet. Preciseer de dagen, uren, het aantal tijdsloten en de vooraankondigingstermijn. Hoe duidelijker het van bij het begin is, hoe minder ruimte voor betwisting.
-
Bewaar een schriftelijk spoor van elk verzoek en elke weigering. Mijn sms-berichten waren mijn beste bewijs. Zonder deze sporen had Damien kunnen beweren dat ik nooit een bezichtiging had aangevraagd.
-
Een aangetekende brief deblokkeert 90% van de situaties. De meeste huurders die bezichtigingen weigeren zijn niet te kwader trouw: ze zijn verlegen, gestresst of slecht geinformeerd. Een officiele brief die het wettelijk kader in herinnering brengt, volstaat doorgaans om de situatie te deblokkeren.
Andere getuigenissen over verhuurder-huurder situaties: Mijn verhuurder komt binnen zonder te verwittigen, Mijn huurder wil vertrekken voor het einde van het huurcontract en Mijn huurder weigert de plaatsbeschrijving te tekenen.
- “**Voorzie een gedetailleerde bezichtigingsclausule in het huurcontract.** In het Brussels Gewest moet het huurcontract de toegestane dagen en uren voor bezichtigingen vermelden. Zonder clausule voorziet de wet in redelijke tijdsloten maar het begrip blijft vaag.
- “**Verstuur elk bezichtigingsverzoek schriftelijk, 48 uur op voorhand.** Een sms of e-mail volstaat, maar bewaar het bewijs. Bij een geschil moet u aantonen dat u een redelijke vooraankondigingstermijn hebt gerespecteerd.
- “**Forceer nooit de toegang tot de woning.** Zelfs als de huurder te kwader trouw is, vormt het betreden zonder zijn toestemming huisvredebreuk. Alleen de vrederechter kan de toegang bevelen.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Nee, de huurder kan niet alle bezichtigingen weigeren. In het Brussels Gewest voorziet de Brusselse Huisvestingscode dat de huurder bezichtigingen moet toestaan op afgesproken dagen en uren. Het huurcontract bepaalt doorgaans de tijdsloten. Zonder specifieke clausule worden 2 tot 3 tijdsloten van 2 uur per week als redelijk beschouwd.
-
De wet legt geen precieze uren vast. De gangbare praktijk is 2 tot 3 tijdsloten per week, overdag of in de vroege avond (tussen 9u en 19u), weekends inbegrepen. De uren moeten redelijk zijn en het woongenot van de huurder niet buitensporig verstoren.
-
Ja, als de systematische weigering van bezichtigingen bewezen schade veroorzaakt (verlengde leegstand, verlies van kandidaten), kan de verhuurder schadevergoeding vorderen bij de vrederechter. Het financiele verlies en het oorzakelijk verband met de weigering moeten worden bewezen.
-
Nee, nooit. De verhuurde woning is de woonplaats van de huurder, beschermd door artikel 15 van de Belgische Grondwet. Betreden zonder toestemming van de huurder, zelfs tijdens de opzegtermijn, vormt huisvredebreuk en is strafrechtelijk vervolgbaar.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.