Mijn huurder weigert de plaatsbeschrijving te tekenen: 6 weken blokkering
Alain, verhuurder in Namen, vertelt hoe zijn huurder de uittredende plaatsbeschrijving weigerde te tekenen. Onafhankelijke expert, deurwaarder en oplossing in 6 weken.
1 april 2025 — de weigering
Ik verhuur een woning met 3 slaapkamers in de wijk Bomel in Namen. Mijn huurder, Youssef, 34 jaar, IT-professional, woonde er al 2,5 jaar met zijn partner via een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Hij had in januari opgezegd voor een vertrek op 31 maart.
Op 1 april hadden we een afspraak voor de uittredende plaatsbeschrijving. Ik had ze zelf voorbereid, kamer per kamer, met de intredende plaatsbeschrijving bij de hand. Na 45 minuten weigerde Youssef te tekenen. Zijn argumenten: “Die vlek op de muur was er al”, “Het parket is opgezwollen door vocht, dat is een constructieprobleem”, “De gaten in de muur zijn van pluggen voor kaders, dat is normaal gebruik.”
Totale schade die ik identificeerde: ongeveer 1.500 EUR. De huurwaarborg bedroeg 2.400 EUR (3 maanden, het pand had een EPB-score F). Zonder handtekening geeft de bank niets vrij. Totale blokkering.
Veel verhuurders geven toe onder druk en tekenen een onvolledige plaatsbeschrijving om de situatie te deblokkeren. Doe dit niet. Een getekende plaatsbeschrijving is definitief en u kunt nadien niets meer vorderen.
April 2025 — de onafhankelijke expert
Op 7 april stuurde ik Youssef een aangetekende brief: voorstel om een erkende expert in te schakelen voor een contradictoire plaatsbeschrijving. Geschatte kosten: 375 EUR, 50/50 gedeeld zoals de wet voorziet.
Youssef antwoordde niet binnen 10 dagen. Op 17 april gaf ik opdracht aan Mevr. Piron, erkend vastgoedexpert in Namen, voor een vaststelling op 22 april. Ik riep Youssef op via aangetekende brief, 5 dagen op voorhand.
Youssef kwam opdagen. De expert inspecteerde het pand gedurende 2 uur, met fotografisch bewijs en de intredende plaatsbeschrijving bij de hand. Haar verslag was duidelijk:
- Bevestigde huurschade: 12 niet-opgevulde gaten (buiten normaal gebruik van kaderpluggen), diepe krassen op het parket van de woonkamer, een brandvlek op het werkblad
- Normale slijtage: licht vergeelde verf in de slaapkamers, versleten badkamervoegen
- Herstellingskosten: 1.150 EUR
De expert oordeelde: het opgezwollen parket was inderdaad een structureel vochtprobleem, niet toe te schrijven aan de huurder. Op dit punt had Youssef gelijk.
Mei 2025 — de onderhandeling
Op 5 mei stuurde ik Youssef een ingebrekestelling met het expertiseverslag in bijlage. Ik stelde voor: vrijgave van 1.250 EUR van de waarborg in zijn voordeel, inhouding van 1.150 EUR voor herstellingen.
Youssef betwistte nog twee posten (de gaten van kaderpluggen, die hij als normaal gebruik beschouwde). Het expertiseverslag was duidelijk op dit punt: 4 standaard pluggaten vallen onder normaal gebruik, maar 12 gaten waarvan sommige 8 mm in diameter niet.
Na een e-mailwisseling aanvaardde Youssef het expertiseverslag. Hij wist dat bij een procedure voor de vrederechter het expertiseverslag gezaghebbend zou zijn. Hij verkoos extra kosten en vertragingen te vermijden.
14 mei 2025 — de overeenkomst
Op 14 mei ondertekenden we de overeenkomst voor de vrijgave van de huurwaarborg:
- 1.150 EUR ingehouden voor herstellingen (gestort op mijn rekening)
- 1.250 EUR vrijgegeven in het voordeel van Youssef
- Expertisekosten: 187,50 EUR elk
Totale duur van de blokkering: 6 weken. Zonder de expert zouden we waarschijnlijk nog aan het onderhandelen zijn, of voor de vrederechter staan voor nog eens 4 tot 6 maanden. Om de documenten van deze procedure te beheren, heb ik alles gecentraliseerd via een software voor verhuurbeheer.
Wat ik heb geleerd
Deze blokkering van 6 weken heeft mijn werkwijze veranderd:
-
Een intredende plaatsbeschrijving door een expert is niet onderhandelbaar. Sinds deze ervaring doe ik systematisch een beroep op een onafhankelijke expert voor zowel de intrede ALS de uittrede. De kosten (300-400 EUR gedeeld) zijn verwaarloosbaar vergeleken met mogelijke geschillen.
-
Maak onderscheid tussen normaal gebruik en schade. Standaard pluggaten, verf die vergeelt, voegen die verouderen: dat is normale slijtage na 2-3 jaar. Vorder niet meer dan gerechtvaardigd is — het geeft geloofwaardigheid aan uw terechte vorderingen.
-
De expert beslist, niet de emotie. Youssef en ik waren er elk van overtuigd dat we gelijk hadden. De expert gaf elk van ons ongelijk op bepaalde punten. Dat is de kracht van een neutrale derde partij.
Voor verhuurders die met gelijkaardige situaties worden geconfronteerd: Mijn huurder beschadigt de woning, Mijn verhuurder weigert de huurwaarborg terug te geven en Mijn huurder betaalt al 3 maanden niet meer.
- “**Voorzie altijd een onafhankelijke expert voor de uittredende plaatsbeschrijving.** Het kost tussen 200 en 400 EUR afhankelijk van de oppervlakte, maar het voorkomt elke betwisting. De kosten worden 50/50 gedeeld tussen verhuurder en huurder.
- “**Verstuur de uitnodiging voor de plaatsbeschrijving per aangetekende brief, 15 dagen op voorhand.** Als de huurder niet komt opdagen, kan de expert het verslag eenzijdig opmaken. De aangetekende brief bewijst dat de huurder behoorlijk was opgeroepen.
- “**Geef de huurwaarborg nooit vrij onder druk.** Sommige huurders weigeren te tekenen om een snelle vrijgave van de waarborg af te dwingen. Blijf standvastig: zonder akkoord of rechterlijke beslissing geeft de bank niets vrij.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja, de huurder heeft het recht om te weigeren als hij de inhoud betwist. Maar deze weigering blokkeert de procedure niet: de verhuurder kan dan de aanstelling van een onafhankelijke expert vragen. In Wallonie kan elke partij, als er binnen een maand geen akkoord is, de vrederechter inschakelen.
-
In principe worden de kosten van de onafhankelijke expert gelijk verdeeld tussen verhuurder en huurder. Als de expert door de vrederechter wordt aangesteld, kan de rechter beslissen om de kosten ten laste te leggen van de partij die ongelijk heeft.
-
Als de huurder per aangetekende brief werd opgeroepen en niet komt opdagen, kan de expert de plaatsbeschrijving in zijn afwezigheid uitvoeren. Het verslag heeft dezelfde bewijswaarde. De huurder kan de vaststellingen nadien niet meer betwisten, tenzij hij een materiele fout kan aantonen.
-
De bank geeft de huurwaarborg pas vrij na schriftelijk akkoord van beide partijen of na een beslissing van de vrederechter. Zonder een van beide blijft de waarborg onbeperkt geblokkeerd. In de praktijk duurt de procedure voor de vrederechter 2 tot 4 maanden.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.