Mon locataire refuse les visites pour relocation : 2 mois de bras de fer

Mars 2025 — le blocage

Je possede un appartement 1 chambre de 55 m2 rue de Moscou a Saint-Gilles, loue 900 EUR hors charges. Mon locataire, Damien, 31 ans, graphiste freelance, y vit depuis 18 mois avec un bail de residence principale de courte duree (3 ans). Il donne son preavis le 1er mars pour un depart au 31 mai.

Des le 8 mars, je lui envoie un SMS pour programmer la premiere visite avec un candidat. Reponse : “Ce week-end ne m’arrange pas.” Je propose le mardi suivant. “J’ai un deadline.” Le jeudi ? “Je suis en deplacement.”

En 3 semaines, 5 demandes de visite, 5 refus. Chaque fois un motif different, chaque fois poli mais ferme. Pendant ce temps, 14 candidats potentiels se tournent vers d’autres biens. Le marche locatif a Saint-Gilles est tendu mais pas au point que les gens attendent indefiniment.

Le cadre legal bruxellois

Avant d’agir, je verifie le bail et la loi. Mon bail contient une clause de visite : “Le locataire s’engage a permettre la visite du bien les mercredis et samedis, de 10h a 12h et de 14h a 17h, pendant les 3 derniers mois du preavis.”

En Region bruxelloise, le Code bruxellois du logement confirme cette obligation. Le locataire doit permettre les visites a des moments raisonnables, sans que cela ne perturbe excessivement sa jouissance du bien. Le refus systematique constitue un manquement contractuel.

Avril 2025 — la mise en demeure

Le 2 avril, j’envoie un courrier recommande a Damien. Contenu : rappel de la clause de visite du bail, enumeration des 5 refus avec dates et motifs, rappel de mon droit de faire visiter le bien, et mise en demeure de respecter les creneaux prevus au bail sous 10 jours.

Je precise que s’il refuse, je saisirai le juge de paix en procedure de refere pour obtenir une ordonnance de visite, et que je me reserverai le droit de reclamer des dommages et interets pour la vacance locative causee.

Damien m’appelle le 5 avril. Il admet qu’il travaille a domicile et que les visites le derangent, mais il comprend qu’il est en tort. Il propose un compromis : un seul creneau de visite par semaine, le samedi matin de 10h a 12h, avec une liste des candidats communiquee 48h a l’avance.

Avril-mai 2025 — l’accord

J’accepte le compromis de Damien, meme s’il est en dessous de ce que le bail prevoit. Un creneau respecte vaut mieux que deux creneaux boycotees.

Du 12 avril au 24 mai, 6 samedis de visites se deroulent sans incident. Damien est present, courtois, le logement est range. Le 17 mai, je signe un nouveau contrat de location avec une candidate qui emmenage le 15 juin.

Bilan : 6 semaines de vacance locative entre le depart de Damien (31 mai) et l’entree de la nouvelle locataire (15 juin). Perte seche : 1 350 EUR (loyer de juin perdu). Sans le blocage initial, j’aurais pu signer 4 a 6 semaines plus tot et eviter toute vacance. J’ai utilise un logiciel de gestion locative pour planifier les creneaux et garder une trace de chaque echange.

Ce que j’ai appris

Huit semaines de negociation pour un droit qui etait clairement prevu au bail. Trois lecons :

1. La clause de visite doit etre detaillee et signee. “Le locataire autorise les visites” ne suffit pas. Precisez les jours, les horaires, le nombre de creneaux, le delai de prevenance. Plus c’est clair au depart, moins il y a de marge de contestation.

2. Gardez une trace ecrite de chaque demande et refus. Mes SMS ont ete ma meilleure preuve. Sans ces traces, Damien aurait pu pretendre que je n’avais jamais demande de visite.

3. Le recommande debloque 90 % des situations. La plupart des locataires qui refusent les visites ne sont pas de mauvaise foi : ils sont genes, stresses ou mal informes. Un courrier officiel rappelant le cadre legal suffit generalement a debloquer la situation.

D’autres cas de relations proprietaire-locataire : Mon proprietaire entre chez moi sans prevenir, Mon locataire veut partir avant la fin du bail et Mon locataire refuse de signer l’etat des lieux.