Mijn huurder beschadigt de woning: hoe ik 4.200 EUR aan schade heb teruggekregen
Catherine, verhuurder in Luik, vertelt hoe ze de beschadiging van haar appartement door een huurder heeft aangepakt. Deurwaardersverslag, inhouding op de huurwaarborg en procedure bij de vrederechter.
Januari 2025 — de ontdekking
Ik verhuur een appartement met 2 slaapkamers in de rue Hors-Chateau in Luik, dat ik sinds 2021 in eigendom heb. Mijn huurder, Kevin, 28 jaar, alleenstaand, woonde er al 3 jaar met een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van 3-6-9. Nooit een betalingsachterstand, geen klachten van de buren. Op papier een modelhuurder.
Op 12 januari plande ik een technisch bezoek om de ketel te controleren. Toen ik binnenkwam, trof ik een onherkenbaar appartement aan. Veertien gaten in de muren van de woonkamer, een massief parket diep bekrast door meubels die zonder viltjes waren verschoven, een badkamer met zwarte schimmel aan het plafond — door gebrek aan ventilatie. De keuken vertoonde brandplekken op het werkblad en een keukenkastdeur die was afgerukt.
Ik had 18 maanden geen controlebezoek uitgevoerd. Als ik het pand om de 6 maanden had geinspecteerd (zoals het huurcontract voorzag), had ik de eerste tekenen van schade veel eerder opgemerkt.
Februari 2025 — het officiele verslag
Op 15 januari stuurde ik Kevin een aangetekende brief met 23 gedateerde foto’s. Zakelijke toon: beschrijving van de schade, herinnering aan de onderhoudsplicht van de huurder (artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek), en een verzoek tot herstel binnen 30 dagen.
Kevin antwoordde via sms: “Het was al zo toen ik introk.” Behalve dat ik een gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving heb, opgesteld door een onafhankelijke expert, met 47 foto’s. Geen enkele van de beschadigingen komt erin voor.
Op 3 februari liet ik een gerechtsdeurwaarder komen voor een contradictoir verslag. Kevin was aanwezig; hij betwistte de feiten niet maar hield vol dat het normale slijtage was. De deurwaarder noteerde methodisch elk schadepunt. Kosten van de tussenkomst: 320 EUR.
Vervolgens liet ik 3 offertes opmaken door erkende vaklui: 4.200 EUR aan herstellingen (opvullen en schilderen van muren, schuren en vernissen van het parket, schimmelbehandeling en vervanging van de kastdeur).
Laat altijd minstens 2 offertes opmaken door verschillende vaklui. De vrederechter houdt doorgaans de mediaanofferte aan. Een enkele offerte kan als buitensporig worden betwist.
Februari-maart 2025 — de minnelijke poging
De huurwaarborg van Kevin bedroeg 1.900 EUR (2 maanden huur). Onvoldoende om de 4.200 EUR aan schade te dekken.
Op 18 februari stelde ik Kevin een minnelijke schikking voor: vrijgave van de waarborg in mijn voordeel (1.900 EUR) + betaling van het saldo van 2.300 EUR in 5 maandelijkse termijnen van 460 EUR. Hij weigerde en stelde dat de schade normale slijtage was na 3 jaar bewoning.
Ik nam vervolgens contact op met de gemeentelijke bemiddelingsdienst van Luik. De zitting van 5 maart leidde niet tot een resultaat: Kevin bleef bij zijn standpunt. De bemiddelaar legde de mislukking vast in een proces-verbaal, wat mijn dossier voor de rechter versterkte.
Maart-april 2025 — de vrederechter
Op 10 maart dagvaardde mijn advocaat Kevin voor de Vrederechter van Luik. Stukken in het dossier: intredende plaatsbeschrijving, deurwaardersverslag, vergelijkende foto’s, 3 offertes, proces-verbaal van de mislukte bemiddeling.
De zitting vond plaats op 8 april. De rechter vergeleek methodisch de intredende plaatsbeschrijving met het uittredend verslag. Hij verwierp twee posten die hij als normale slijtage beschouwde (vergeelde verf en een douchevoeg) maar aanvaardde alle overige schade.
Vonnis van 22 april: Kevin werd veroordeeld tot betaling van 3.800 EUR aan herstellingen + 320 EUR aan deurwaarderskosten + de gerechtskosten. De huurwaarborg werd volledig in mijn voordeel vrijgegeven. Voor het saldo (1.900 EUR) kreeg Kevin 3 maanden om te betalen. Om de documenten van deze procedure te beheren, heb ik de online huurbeheertool gebruikt waarmee ik alles kon centraliseren.
Wat ik heb geleerd
Deze ervaring heeft me tijd en energie gekost, maar bovenal drie essentiele zaken geleerd:
-
De intredende plaatsbeschrijving is heilig. Het is het document dat het vonnis in mijn voordeel deed kantelen. Zonder gedateerde foto’s en een nauwkeurige beschrijving had ik verloren. Investeer in een onafhankelijke expert om ze op te stellen.
-
Regelmatige inspecties zijn niet opdringerig, ze zijn beschermend. Een halfjaarlijkse inspectie die in het huurcontract is voorzien, stelt u in staat problemen vroeg te detecteren en de huurder aan zijn onderhoudsplicht te herinneren.
-
Bemiddeling is altijd de moeite waard, zelfs als het mislukt. Het proces-verbaal van de mislukte bemiddeling toonde de rechter dat ik de minnelijke weg had gezocht. Dat weegt mee in de beslissing.
Voor verhuurders die aarzelen om actie te ondernemen: laat de schade niet ophopen. Hoe langer u wacht, hoe hoger de factuur en hoe zwakker het bewijs. Andere nuttige getuigenissen: Mijn huurder betaalt al 3 maanden niet meer, Mijn verhuurder weigert de huurwaarborg terug te geven en Mijn huurder weigert de plaatsbeschrijving te tekenen.
- “**Maak een gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving met foto's.** Zonder dit document hebt u geen vergelijkingsbasis om de schade te bewijzen. Het is uw beste verzekering.
- “**Reageer zodra de eerste schade zichtbaar is.** Een aangetekende brief na de eerste vaststelling belet de huurder om verjaring of normale slijtage in te roepen.
- “**Laat de herstellingen begroten door een onafhankelijke vakman.** Ondertekende offertes van een erkende vakman wegen veel zwaarder bij de rechter dan een persoonlijke schatting.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja, dat is precies het doel van de huurwaarborg. Die kan echter pas worden vrijgegeven aan het einde van het huurcontract, met akkoord van beide partijen of bij beslissing van de vrederechter. Als het schadebedrag de waarborg overschrijdt, kan de verhuurder het verschil via de rechtbank vorderen.
-
Normale slijtage verwijst naar de natuurlijke achteruitgang door gewoon gebruik van de woning (vergeelde verf, verouderde voegen). Huurschade betreft beschadigingen die de huurder heeft veroorzaakt boven het normale gebruik: gaten in muren, verbrand parket, kapotte uitrusting. De intredende plaatsbeschrijving dient als referentie.
-
In Wallonie kost een deurwaardersverslag tussen 250 en 400 EUR, afhankelijk van de oppervlakte van de woning en het aantal kamers dat moet worden geinspecteerd. Deze kosten zijn verhaalbaar als de rechter de huurder veroordeelt tot betaling van de gerechtskosten.
-
Ja, de huurder kan de schade betwisten bij de vrederechter door zich te beroepen op normale slijtage, een reeds bestaand gebrek of een verborgen gebrek. Daarom zijn de contradictoire intredende plaatsbeschrijving en het deurwaardersverslag essentieel bewijs.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.