Mon locataire deteriore le logement : comment j'ai recupere 4 200 EUR de degats
Catherine, proprietaire a Liege, raconte comment elle a gere la deterioration de son appartement par un locataire. Constat d'huissier, retenue sur garantie et procedure au juge de paix.
Janvier 2025 — la decouverte
Je loue un appartement 2 chambres rue Hors-Chateau a Liege depuis 2021. Mon locataire, Kevin, 28 ans, celibataire, y vivait depuis 3 ans avec un contrat de location de 3-6-9. Jamais de retard de loyer, aucune plainte des voisins. Sur le papier, un locataire modele.
Le 12 janvier, je programme une visite technique pour verifier la chaudiere. En entrant, je decouvre un appartement meconnaissable. Quatorze trous dans les murs du salon, un parquet massif profondement raye par des meubles deplaces sans patins, la salle de bain envahie de moisissures noires au plafond — faute de ventilation. La cuisine presente des brulures sur le plan de travail et une porte de placard arrachee.
Je n’avais pas fait de visite de controle depuis 18 mois. Si j’avais inspecte le bien tous les 6 mois (comme le bail le prevoyait), j’aurais detecte les premiers degats bien plus tot.
Fevrier 2025 — le constat officiel
Le 15 janvier, j’envoie un recommande a Kevin avec 23 photos datees. Ton factuel : description des degradations, rappel de l’obligation d’entretien du locataire (article 1728 du Code civil), et demande de remise en etat sous 30 jours.
Kevin repond par SMS : “C’etait deja comme ca quand je suis entre.” Sauf que j’ai un etat des lieux d’entree detaille, realise par un expert independant, avec 47 photos. Aucune des degradations n’y figure.
Le 3 fevrier, je fais intervenir un huissier de justice pour un constat contradictoire. Kevin est present, il ne conteste pas les faits mais maintient que c’est de l’usure normale. L’huissier note methodiquement chaque degat. Cout de l’intervention : 320 EUR.
Je fais ensuite etablir 3 devis par des artisans agrees : 4 200 EUR de reparations (rebouchage et peinture des murs, poncement et vitrification du parquet, traitement anti-moisissures et remplacement de la porte de placard).
Faites toujours etablir au moins 2 devis par des artisans differents. Le juge de paix retient generalement le devis median. Un seul devis peut etre conteste comme excessif.
Fevrier-mars 2025 — la tentative amiable
La garantie locative de Kevin s’elevait a 1 900 EUR (2 mois de loyer). Insuffisant pour couvrir les 4 200 EUR de degats.
Le 18 fevrier, je propose a Kevin un accord amiable : liberation de la garantie en ma faveur (1 900 EUR) + paiement du solde de 2 300 EUR en 5 mensualites de 460 EUR. Il refuse, estimant que les degats relevent de l’usure normale apres 3 ans d’occupation.
J’ai alors contacte le service de mediation communale de Liege. La seance du 5 mars n’aboutit pas : Kevin campe sur sa position. La mediatrice consigne l’echec dans un proces-verbal, ce qui renforce mon dossier devant le juge.
Mars-avril 2025 — le juge de paix
Le 10 mars, mon avocat cite Kevin devant la Justice de Paix de Liege. Pieces versees au dossier : etat des lieux d’entree, constat d’huissier, photos comparatives, 3 devis, PV de mediation echouee.
L’audience a lieu le 8 avril. Le juge compare methodiquement l’etat des lieux d’entree et le constat de sortie. Il ecarte deux postes qu’il considere comme de l’usure normale (la peinture jaunie et un joint de douche) mais retient tous les autres degats.
Jugement du 22 avril : Kevin est condamne a payer 3 800 EUR de reparations + 320 EUR de frais d’huissier + les depens. La garantie locative est liberee integralement en ma faveur. Pour le solde (1 900 EUR), Kevin dispose de 3 mois pour payer. Pour gerer les documents lies a cette procedure, j’ai utilise le suivi de bail en ligne qui m’a permis de tout centraliser.
Ce que j’ai appris
Cette experience m’a coutedu temps et de l’energie, mais elle m’a surtout appris trois choses essentielles :
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L’etat des lieux d’entree est sacre. C’est le document qui a fait basculer le jugement en ma faveur. Sans photos datees et description precise, j’aurais perdu. Investissez dans un expert independant pour le realiser.
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Les visites regulieres ne sont pas intrusives, elles sont protectrices. Une inspection semestrielle prevue au bail permet de detecter les problemes tot et de rappeler au locataire ses obligations d’entretien.
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La mediation vaut toujours la tentative, meme si elle echoue. Le PV de mediation echouee a montre au juge que j’avais cherche la voie amiable. Ca pese dans la decision.
Pour les proprietaires qui hesitent a agir : ne laissez pas les degradations s’accumuler. Plus vous attendez, plus la facture gonfle et plus la preuve s’erode. D’autres temoignages utiles : Mon locataire ne paie plus depuis 3 mois, Mon proprietaire refuse de rendre la garantie et Mon locataire refuse de signer l’etat des lieux.
- “**Faites un etat des lieux d'entree detaille avec photos.** Sans ce document, vous n'avez aucune base de comparaison pour prouver les degradations. C'est votre meilleure assurance.
- “**Reagissez des la premiere degradation visible.** Un courrier recommande apres le premier constat empeche le locataire d'invoquer la prescription ou l'usure normale.
- “**Faites chiffrer les reparations par un professionnel independant.** Les devis signes par un artisan agree ont beaucoup plus de poids devant le juge qu'une estimation personnelle.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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Oui, c'est precisement l'objet de la garantie locative. Mais elle ne peut etre liberee qu'a la fin du bail, avec l'accord des deux parties ou sur decision du juge de paix. Si le montant des degats depasse la garantie, le proprietaire peut reclamer la difference en justice.
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L'usure normale correspond a la deterioration naturelle liee a l'usage courant du bien (peinture qui jaunit, joints qui vieillissent). Les degradations locatives sont des dommages causes par le locataire au-dela de l'usage normal : trous dans les murs, parquet brule, equipements casses. L'etat des lieux d'entree sert de reference.
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En Wallonie, un constat d'huissier coute entre 250 et 400 EUR selon la superficie du logement et le nombre de pieces a inspecter. Ce cout est recuperable si le juge condamne le locataire aux depens.
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Oui, le locataire peut contester devant le juge de paix en invoquant l'usure normale, un defaut preexistant ou un vice cache. C'est pourquoi l'etat des lieux d'entree contradictoire et le constat d'huissier sont des preuves essentielles.
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