De verwarming werkt niet en de verhuurder reageert niet
Samira, huurder in Sint-Gillis, vertelt hoe ze 3 weken zonder verwarming overleefde in volle Brusselse winter. Ingebrekestelling, dringende herstelling en verhaal.
- 01 De panne
- 02 De stilte
- 03 De noodinterventie
- 04 De oplossing
- 05 De lessen
Januari 2026 — de panne
Ik ben Samira, 31 jaar, zorgkundige. Ik woon in een appartement met 1 slaapkamer in Sint-Gillis met mijn zoon Adam, 4 jaar. Huur: 750 EUR inclusief lasten. Standaard huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats sinds 2 jaar. Mijn verhuurder, dhr. Delcourt, bezit het gebouw met 6 kavels en beheert het alleen.
Op 8 januari 2026 viel de gasketel stil. Geen warm water meer, geen verwarming. Buitentemperatuur: -2 graden. Ik ontdekte het probleem thuiskomend van mijn nachtdienst om 7u. Adam sliep onder 3 dekens, de binnentemperatuur was al gezakt tot 14 graden.
Ik belde onmiddellijk dhr. Delcourt. Voicemail. Ik liet een gedetailleerd bericht achter en stuurde een sms. Geen antwoord overdag.
Een woning zonder verwarming in de winter, met een klein kind, vormt een gezondheidsnoodgeval. Vocht en koude verhogen het risico op luchtwegaandoeningen. Wacht niet weken alvorens te handelen: de gezondheid van uw gezin gaat voor op de procedures.
Januari 2026 — de stilte
Op 10 januari nog steeds geen antwoord van dhr. Delcourt. Ik belde nog tweemaal. De derde keer nam hij eindelijk op: “Ik ben op reis, ik regel het bij mijn terugkeer volgende week.” Volgende week. Bij -2 graden. Met een kind van 4 jaar.
Op 12 januari stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief:
- Melding van de ketelpanne sinds 8 januari
- Herinnering aan de verplichting van de verhuurder om de verwarming te verzekeren (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek)
- Verzoek om tussenkomst van een verwarmingsinstallateur binnen 48 uur
- Vermelding dat ik bij gebreke een vakman zou inschakelen op zijn kosten
Tegelijk kocht ik een elektrische bijverwarming voor Adams kamer. Kosten: 45 EUR. De elektriciteitsfactuur van januari zou de hoogte in gaan, maar ik had geen keuze.
Op 19 januari, 11 dagen zonder verwarming en 7 dagen na de aangetekende brief: nog steeds niets. Geen oproep, geen verwarmingsinstallateur, geen teken van leven. De binnentemperatuur schommelde tussen 11 en 13 graden. Adam had een aanhoudende verkoudheid opgelopen.
Januari 2026 — de noodinterventie
Op 20 januari belde ik een erkende verwarmingsinstallateur in Brussel. Hij kwam dezelfde dag. Diagnose: defecte gasklep en kapotte circulatiepomp. De ketel was 18 jaar oud en was duidelijk al meerdere jaren niet onderhouden.
Herstelling uitgevoerd op 22 januari. Kosten: 680 EUR (onderdelen + arbeidsloon). De installateur overhandigde mij een gedetailleerde factuur en een technisch rapport dat het gebrek aan onderhoud vermeldde.
Op 25 januari stuurde ik dhr. Delcourt per aangetekende brief:
- De factuur van 680 EUR met verzoek tot terugbetaling binnen 10 dagen
- Het rapport van de installateur
- Een kopie van mijn ingebrekestelling van 12 januari die onbeantwoord bleef
- Een verzoek om huurvermindering van 350 EUR (halve maand) voor de 22 dagen zonder verwarming
Vraag de verwarmingsinstallateur altijd om een schriftelijk rapport, niet enkel een factuur. Het rapport vermeldt de toestand van de ketel, het gebrek aan onderhoud en de aard van de panne. Het is een beslissend bewijs als de verhuurder de terugbetaling betwist.
Eind januari 2026 — de oplossing
Dhr. Delcourt keerde terug van zijn reis op 27 januari. Hij belde me op de 28e, zichtbaar in verlegenheid gebracht. Hij had de aangetekende brief van 12 januari niet ontvangen omdat hij in het buitenland was, maar hij had die van 25 januari met de factuur wel ontvangen.
Geconfronteerd met het rapport van de installateur dat het gebrek aan onderhoud vermeldde, betwistte hij niet. Op 30 januari schreef hij mij over:
- 680 EUR terugbetaling van de herstelling
- 350 EUR vermindering op de huur van februari
Hij liet ook een verwarmingsinstallateur komen voor een volledig onderhoud van de ketel van het gebouw, zoals de wet jaarlijks eist in Brussel.
Feitelijke balans: 22 dagen zonder verwarming. 680 EUR voorgeschoten en integraal terugbetaald. 350 EUR huurvermindering verkregen. 45 EUR voor de bijverwarming ten mijnen laste (niet gevorderd). Het belangrijkste: de ketel werkt, Adam voelt zich beter en dhr. Delcourt heeft een jaarlijks onderhoudscontract afgesloten met een erkend installateur.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen voor elke huurder die geconfronteerd wordt met een afwezige verhuurder in een noodsituatie:
-
Wacht niet langer dan 72 uur. Mijn eerste fout was 12 dagen te wachten alvorens een verwarmingsinstallateur te bellen. Met een klein kind en vriestemperaturen had ik vanaf de 3e dag zonder antwoord moeten handelen. De ingebrekestelling beschermt juridisch uw beslissing om tussenbeide te komen.
-
Bewaar alle bewijzen. Foto’s van de binnenthermometer, verstuurde sms’en, aangetekende brieven, factuur van de installateur, medisch attest van Adam. Dit dossier liet me toe de terugbetaling en huurvermindering te verkrijgen zonder de vrederechter te vatten.
-
Controleer het ketelonderhoud voor u tekent. Sindsdien vraag ik elke verhuurder om het jaarlijkse ketelonderhoudscertificaat alvorens het huurcontract te ondertekenen. In Brussel is het jaarlijkse onderhoud verplicht. Een verhuurder die dit certificaat niet kan tonen is een alarmsignaal.
Andere ervaringsverhalen: Mijn huurder vraagt dure werken: moet ik aanvaarden? en De verhuurder geeft mij geen huurkwitantie.
- “**Stuur een aangetekende brief vanaf de 3e dag zonder antwoord.** Een telefoontje of sms volstaat niet. De aangetekende brief creert een juridisch bewijs van de melding. Zonder dit kan de verhuurder altijd beweren niet op de hoogte te zijn geweest.
- “**Schakel bij noodgevallen zelf een verwarmingsinstallateur in.** Als de verhuurder na ingebrekestelling onbereikbaar blijft en de situatie dringend is (klein kind, vriestemperaturen), kunt u de herstelling op zijn kosten laten uitvoeren. Bewaar de offerte, de factuur en de foto's.
- “**Vraag een huurvermindering voor de periode van stoornis.** De verhuurder is verplicht een bewoonbare woning te leveren. De afwezigheid van verwarming in de winter vormt een genotstoornis die een evenredige huurvermindering rechtvaardigt.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja. De verhuurder is verplicht het pand in goede staat van onderhoud te houden gedurende de hele duur van het huurcontract (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek). De verwarming behoort tot de essentieel uitrusting. In het Brussels Gewest legt de Brusselse Huisvestingscode minimale comfortnormen op, waaronder verwarming.
-
Ja, in geval van nood en na een ingebrekestelling die onbeantwoord is gebleven. De huurder kan een vakman laten tussenkomen en de terugbetaling eisen van de verhuurder. Hij moet de offerte, de factuur en het bewijs van de voorafgaande ingebrekestelling bewaren. De rechtbanken aanvaarden deze aanpak bij kennelijke nalatigheid van de verhuurder.
-
De huurder kan niet eenzijdig de huur verminderen. Hij moet eerst een minnelijke vermindering vragen aan de verhuurder, of de vrederechter vatten. In de praktijk aanvaarden de meeste verhuurders een vermindering voor de periode van stoornis liever dan een procedure te riskeren.
-
De huurder kan contact opnemen met de Gewestelijke Inspectiedienst voor Huisvesting (DGHI) in Brussel, die het pand kan inspecteren en de verhuurder kan verplichten de herstellingen uit te voeren. Bij gevaar voor de gezondheid kan het OCMW ook tussenkomen voor tijdelijke herhuisvesting.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.