Le chauffage ne fonctionne pas, le proprietaire ne reagit pas
Samira, locataire a Saint-Gilles, raconte comment elle a survecu a 3 semaines sans chauffage en plein hiver bruxellois. Mise en demeure, reparation d'urgence et recours.
- 01 La panne
- 02 Le silence
- 03 L'intervention d'urgence
- 04 La resolution
- 05 Les lecons
Janvier 2026 — la panne
Je suis Samira, 31 ans, aide-soignante. J’habite un appartement 1 chambre a Saint-Gilles avec mon fils Adam, 4 ans. Loyer : 750 EUR charges comprises. Bail de residence principale classique depuis 2 ans. Mon proprietaire, M. Delcourt, possede l’immeuble de 6 lots et le gere seul.
Le 8 janvier 2026, la chaudiere a gaz s’arrete. Plus d’eau chaude, plus de chauffage. Temperature exterieure : -2 degres. Je decouvre le probleme en rentrant de ma garde de nuit a 7h du matin. Adam dort sous 3 couvertures, la temperature interieure est deja tombee a 14 degres.
J’appelle immediatement M. Delcourt. Messagerie. Je laisse un message detaille et envoie un SMS. Pas de reponse dans la journee.
Un logement sans chauffage en hiver, avec un enfant en bas age, constitue une urgence sanitaire. L’humidite et le froid augmentent les risques de maladies respiratoires. N’attendez pas des semaines avant d’agir : la sante de votre famille passe avant les procedures.
Janvier 2026 — le silence
Le 10 janvier, toujours aucune reponse de M. Delcourt. Je rappelle deux fois. La troisieme fois, il decroche enfin : “Je suis en voyage, je m’en occupe a mon retour la semaine prochaine.” La semaine prochaine. A -2 degres. Avec un enfant de 4 ans.
Le 12 janvier, j’envoie une mise en demeure par recommande :
- Signalement de la panne de chaudiere depuis le 8 janvier
- Rappel de l’obligation du bailleur d’assurer le chauffage (article 1720 du Code civil)
- Demande d’intervention d’un chauffagiste sous 48 heures
- Mention qu’a defaut, je ferai intervenir un professionnel a ses frais
En parallele, j’achete un radiateur electrique d’appoint pour la chambre d’Adam. Cout : 45 EUR. La facture d’electricite de janvier va exploser, mais je n’ai pas le choix.
Le 19 janvier, soit 11 jours sans chauffage et 7 jours apres le recommande : toujours rien. Pas d’appel, pas de chauffagiste, pas de signe de vie. La temperature interieure oscille entre 11 et 13 degres. Adam a attrape un rhume persistant.
Janvier 2026 — l’intervention d’urgence
Le 20 janvier, j’appelle un chauffagiste agree a Bruxelles. Il intervient le jour meme. Diagnostic : vanne de gaz defectueuse et circulateur hors service. La chaudiere a 18 ans et n’a visiblement pas ete entretenue depuis plusieurs annees.
Reparation effectuee le 22 janvier. Cout : 680 EUR (pieces + main-d’oeuvre). Le chauffagiste me remet une facture detaillee et un rapport technique mentionnant le defaut d’entretien.
Le 25 janvier, j’envoie a M. Delcourt par recommande :
- La facture de 680 EUR avec demande de remboursement sous 10 jours
- Le rapport du chauffagiste
- Une copie de ma mise en demeure du 12 janvier restee sans reponse
- Une demande de reduction de loyer de 350 EUR (demi-mois) pour les 22 jours sans chauffage
Demandez toujours un rapport ecrit au chauffagiste, pas seulement une facture. Le rapport mentionne l’etat de la chaudiere, le defaut d’entretien et la nature de la panne. C’est une preuve decisive si le proprietaire conteste le remboursement.
Fin janvier 2026 — la resolution
M. Delcourt rentre de voyage le 27 janvier. Il m’appelle le 28, visiblement embarrasse. Il n’a pas reçu le recommande du 12 janvier car il etait a l’etranger, mais il a bien recu celui du 25 avec la facture.
Face au rapport du chauffagiste qui mentionne le defaut d’entretien, il ne conteste pas. Le 30 janvier, il me vire :
- 680 EUR de remboursement de la reparation
- 350 EUR de reduction sur le loyer de fevrier
Il fait egalement venir un chauffagiste pour un entretien complet de la chaudiere de l’immeuble, comme la loi l’exige annuellement a Bruxelles.
Bilan factuel : 22 jours sans chauffage. 680 EUR avances puis rembourses integralement. 350 EUR de reduction de loyer obtenus. 45 EUR de radiateur d’appoint a ma charge (non reclames). Le plus important : la chaudiere fonctionne, Adam va mieux, et M. Delcourt a programme un contrat d’entretien annuel avec un chauffagiste agree.
Ce que j’ai appris
Trois lecons pour tout locataire confronte a un proprietaire absent en situation d’urgence :
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N’attendez pas plus de 72 heures. Ma premiere erreur a ete d’attendre 12 jours avant de faire intervenir un chauffagiste. Avec un enfant en bas age et des temperatures negatives, j’aurais du agir des le 3e jour sans reponse. La mise en demeure protege juridiquement votre decision d’intervenir.
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Conservez toutes les preuves. Photos du thermometre interieur, SMS envoyes, recommandes, facture du chauffagiste, certificat medical d’Adam. Ce dossier m’a permis d’obtenir le remboursement et la reduction de loyer sans passer par le juge de paix.
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Verifiez l’entretien de la chaudiere avant de signer. Depuis, je demande a tout proprietaire le certificat d’entretien annuel de la chaudiere avant de signer le contrat de bail. A Bruxelles, l’entretien annuel est obligatoire. Un proprietaire qui ne peut pas montrer ce certificat est un signal d’alarme.
D’autres cas vecus : Mon locataire demande des travaux couteux : dois-je accepter ? et Le proprietaire ne me donne pas de quittance de loyer.
- “**Envoyez un recommande des le 3e jour sans reponse.** Un appel ou un SMS, ca ne suffit pas. Le recommande cree une preuve juridique du signalement. Sans lui, le proprietaire pourra toujours dire qu'il n'etait pas au courant.
- “**En cas d'urgence, faites intervenir un chauffagiste vous-meme.** Si le proprietaire reste injoignable apres mise en demeure et que la situation est urgente (enfant en bas age, gel), vous pouvez faire reparer a ses frais. Conservez le devis, la facture et les photos.
- “**Demandez une reduction de loyer pour la periode de trouble.** Le proprietaire a l'obligation de fournir un logement jouissable. L'absence de chauffage en hiver constitue un trouble de jouissance qui justifie une reduction proportionnelle du loyer.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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Oui. Le proprietaire est tenu de maintenir le logement en bon etat de reparation pendant toute la duree du bail (article 1720 du Code civil). Le chauffage fait partie des equipements essentiels. En Region bruxelloise, le Code bruxellois du logement impose des normes minimales de confort, dont le chauffage.
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Oui, en cas d'urgence et apres mise en demeure restee sans effet. Le locataire peut faire intervenir un professionnel et demander le remboursement au proprietaire. Il doit conserver le devis, la facture et la preuve de la mise en demeure prealable. Les tribunaux admettent cette demarche en cas de carence manifeste du bailleur.
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Le locataire ne peut pas unilateralement reduire son loyer. Il doit d'abord demander une reduction amiable au proprietaire, ou saisir le juge de paix. En pratique, la plupart des proprietaires acceptent une reduction pour la periode de trouble plutot que de risquer une procedure.
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Le locataire peut contacter le Service d'Inspection Regionale du Logement (DIRL) de Bruxelles, qui peut inspecter le logement et obliger le proprietaire a effectuer les reparations. En cas de danger pour la sante, le CPAS peut egalement intervenir pour un relogement temporaire.
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