Mijn huurder vraagt dure werken: moet ik aanvaarden?
Michel, verhuurder in Charleroi, vertelt hoe zijn huurder een volledige badkamerrenovatie eiste. Wat verplicht is, wat niet, en hoe onderhandelen.
- 01 De vraag
- 02 De beoordeling
- 03 De selectie
- 04 Het akkoord
- 05 De lessen
Maart 2025 — de vraag
Ik ben Michel, 57 jaar, eigenaar van 2 appartementen in Charleroi die ik zelf beheer. Mijn huurder, Sandra, 39 jaar, onderwijzeres, bewoont een 2-slaapkamerappartement op de 1e verdieping sinds 4 jaar. Huur: 650 EUR per maand. Standaard huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, ernstige huurder.
Op 5 maart stuurde Sandra me een e-mail van 3 pagina’s. Ze vroeg de volledige renovatie van de badkamer. Ze voegde een offerte toe van een aannemer die ze zelf had gecontacteerd: 8.500 EUR. De offerte omvatte:
- Vervanging van het bad (gescheurd, licht lek aan de voeg)
- Vervanging van de wandtegels (3 loszittende tegels)
- Nieuwe VMC (al “enkele maanden” defect)
- Vervanging van het wastafelmeubel (beschouwd als “verouderd”)
- Installatie van een inloopdouche in plaats van het bad
- Nieuwe designkranen
Mijn eerste reactie: 8.500 EUR is enorm. Mijn tweede reactie: misschien is niet alles ten mijnen laste.
In het Belgisch recht moet de verhuurder het pand in bruikbare staat houden voor het overeengekomen gebruik (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek). Dit dekt de grote herstellingen en de vervanging van versleten uitrusting. Het dekt niet de esthetische of comfortverbeteringen die de huurder wenst.
Maart 2025 — de beoordeling
Op 12 maart ging ik ter plaatse om de toestand van de badkamer zelf vast te stellen:
- Bad: inderdaad gescheurd over 15 cm, met een traag lek dat een vochtvlek op het plafond eronder had veroorzaakt. Dit is een verplichte herstelling.
- Tegels: 3 loszittende tegels op een muur, geen risico op infiltratie maar onesthetisch. Verplichte herstelling (slijtage na 20 jaar).
- VMC: inderdaad defect. Luchtafzuiging in een badkamer zonder raam is een wettelijke verplichting in Brussel en Wallonie. Verplichte herstelling.
- Wastafelmeubel: functioneel maar verouderd. Geen verplichting van de verhuurder.
- Inloopdouche: comfortverbetering, geen verplichting.
- Designkranen: esthetische verbetering, geen verplichting.
Op 20 maart liet ik mijn eigen vakman komen voor een onafhankelijke beoordeling. Zijn offerte voor de verplichte werken (standaardbad, tegels, VMC): 4.200 EUR. De helft van Sandra’s offerte.
Vertrouw nooit op de enige offerte die door de huurder wordt voorgelegd. Laat altijd een offerte opmaken door een vakman naar uw keuze. Het verschil kan van het enkelvoudige tot het dubbele gaan, vooral als de huurder luxeprestaties heeft gevraagd.
April 2025 — de selectie
Op 1 april stuurde ik Sandra een gedetailleerde brief met mijn analyse post per post:
Mijn verantwoordelijkheid (verplicht — 4.200 EUR):
- Vervanging standaardbad: 1.800 EUR
- Tegelherstelling (3 tegels): 400 EUR
- Vervanging VMC: 650 EUR
- Arbeidsloon en afwerking: 1.350 EUR
Geweigerd (comfortverbetering):
- Inloopdouche: neen (ik installeer een standaardbad)
- Nieuw wastafelmeubel: neen (het huidige werkt)
- Designkranen: neen (ik vervang identiek)
Sandra was teleurgesteld maar begreep de logica. Ze deed een tegenvoorstel: zij betaalt het verschil tussen het standaardbad en de inloopdouche (1.200 EUR meerkosten), en ik neem de rest ten laste. In ruil aanvaardde ze een huurverhoging van 25 EUR per maand vanaf het einde van de werken.
April 2025 — het akkoord
Op 10 april ondertekenden we een bijlage bij het huurcontract die het akkoord formaliseerde:
- Werken ten laste van de verhuurder: vervanging bad, tegels, VMC — 4.200 EUR
- Supplement ten laste van de huurder: upgrade inloopdouche — 1.200 EUR
- Huurverhoging van 25 EUR/maand vanaf 1 juni (van 650 naar 675 EUR)
- Werken gepland in mei, geschatte duur 5 werkdagen
De werken werden uitgevoerd van 5 tot 12 mei. Sandra was tevreden: ze had haar inloopdouche. Ik was tevreden: de badkamer is conform, de huur is geherwaardeerd en de waarde van het pand is gestegen.
Feitelijke balans: 5 weken tot oplossing. 4.200 EUR werken ten mijnen laste (verplicht). 1.200 EUR bijgedragen door Sandra (comfort). Huurverhoging van 25 EUR/maand, ofwel 300 EUR per jaar. In 14 jaar is de upgrade afgeschreven. En vooral: een tevreden huurder die waarschijnlijk lang zal blijven. Alles is geformaliseerd in het bijgewerkte huurcontract.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen voor elke verhuurder die geconfronteerd wordt met een dure werkaanvraag:
-
Maak altijd het onderscheid tussen het verplichte en het wenselijke. Neem elke post van de offerte en classificeer ze: verplicht (veiligheid, bewoonbaarheid, slijtage) of comfort (esthetiek, modernisering). Enkel de eerste categorie valt ten uwen laste. Een goed opgesteld huurcontract dat de respectieve verplichtingen definieert vergemakkelijkt deze selectie.
-
Laat altijd uw eigen offerte opmaken. De offerte van de huurder kan opgeblazen zijn, luxeprestaties bevatten of posten die niet ten uwen laste zijn. Uw vakman geeft u een objectieve marktprijs.
-
Onderhandel een kostenverdeling wanneer het zinvol is. Sandra wilde een inloopdouche, ik wilde een standaardbad. Door de meerkosten te delen, wint iedereen: zij heeft haar comfort, ik heb een meerwaarde op het pand en een geherwaardeerde huur. De bijlage formaliseert het akkoord en beschermt beide partijen. Meer getuigenissen in onze rubriek verhuurder-situaties.
- “**Maak het onderscheid tussen verplichte herstellingen en comfortverbeteringen.** De verhuurder moet de woning in bewoonbare staat houden (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek). Een gescheurd bad dat lekt is verplicht. Een bad vervangen door een inloopdouche is comfort.
- “**Laat een onafhankelijke vakman de werken beoordelen, niet de aannemer van de huurder.** De huurder presenteert de duurste offerte. Laat uw eigen vakman komen voor een objectieve beoordeling. Het verschil kan 40% bedragen.
- “**Onderhandel een slimme kostenverdeling.** Als bepaalde werken het pand verbeteren (en een huurverhoging mogelijk maken), kan een kostenverdeling voordelig zijn voor beide partijen. Formaliseer het via een bijlage.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Neen. De verhuurder is gehouden tot de grote herstellingen en het behoud van de woning in bewoonbare staat (artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek). De huurherstellingen (kleine onderhoudswerken) zijn ten laste van de huurder. Verbeterings- of comfortwerken zijn niet verplicht.
-
De grote herstellingen zijn ten laste van de verhuurder: dak, structuur, ketel, leidingen, elektrische installatie, VMC. Alles wat verband houdt met de ouderdom of normale slijtage van de met de woning geleverde uitrusting valt ten laste van de verhuurder. Kleine herstellingen (voegen, deurklinken, lampen) zijn ten laste van de huurder.
-
Neen, behalve in geval van nood (lek, gevaar). Voor niet-dringende werken moet de huurder eerst de verhuurder in gebreke stellen per aangetekende brief en vervolgens de vrederechter vatten als de verhuurder niet reageert. De huurder kan de kosten niet aftrekken van de huur zonder rechterlijke toestemming.
-
Ja, als de werken een significante verbetering vormen (niet een loutere vervanging in identieke staat). De huurherziening moet geformaliseerd worden via een bijlage bij het huurcontract en overeenstemmen met de werkelijke meerwaarde. Bij onenigheid beslist de vrederechter.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.