De verhuurder geeft mij geen huurkwitantie
Sofie, huurder in Gent, vertelt hoe ze haar huurkwitanties verkreeg na 14 maanden zonder enig betalingsbewijs. Stappen en oplossing.
- 01 De situatie
- 02 De genegeerde verzoeken
- 03 De ingebrekestelling
- 04 De oplossing
- 05 De lessen
Juni 2024 — de situatie
Ik ben Sofie, 28 jaar, verpleegkundige in Gent. In juni 2024 betrok ik een studio in de Patershol-wijk, gehuurd van dhr. Verbeke, een gepensioneerde verhuurder die 3 studio’s in hetzelfde gebouw beheert. Huur: 620 EUR per maand inclusief lasten. Huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats ondertekend bij de notaris, alles leek in orde.
Een detail dat me had moeten alarmeren: dhr. Verbeke vroeg me de huur contant te betalen, elke eerste van de maand, in een envelop in zijn brievenbus op de benedenverdieping. “Het is eenvoudiger voor mij, ik doe niet aan internetbankieren.”
Ik vond het een beetje ongewoon maar stemde toe. Fout. 14 maanden huur aan 620 EUR, ofwel 8.680 EUR, betaald zonder het minste ontvangstbewijs. Geen strookje, geen kwitantie, niets.
Een huurder die contant betaalt zonder kwitantie bevindt zich in een juridisch gevaarlijke situatie. Als de verhuurder beweert niet betaald te zijn, is het aan de huurder om de betaling te bewijzen. Zonder kwitantie noch rekeningafschrift is dit bewijs vrijwel onmogelijk te leveren.
September 2024 tot januari 2025 — de genegeerde verzoeken
In september 2024, na 3 maanden, vroeg ik dhr. Verbeke mondeling om een kwitantie voor mijn belastingaangifte. Zijn antwoord: “Ik doe dat niet, het is niet nodig.” Ik drong niet aan — ten onrechte.
In januari 2025 hernieuwde ik mijn verzoek ditmaal per e-mail. Ik legde uit dat ik betalingsbewijzen nodig had voor mijn belastingaangifte en voor een eventuele hypotheekaanvraag. Dhr. Verbeke antwoordde niet op de e-mail.
In mei 2025, tijdens een gesprek met een collega die verhuurder is, leerde ik dat de kwitantie een wettelijk recht van de huurder is, geen gunst. Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek verplicht de verhuurder een kwitantie af te leveren op verzoek van de huurder. Weigering is onwettelijk.
Ik besefte ook het risico waarin ik me bevond: als dhr. Verbeke zou ontkennen mijn betalingen te hebben ontvangen, zou ik geen enkel bewijs hebben. Geen overschrijving, geen kwitantie, geen getuige. 8.680 EUR in rook opgegaan.
Juli 2025 — de ingebrekestelling
Op 10 juli stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief aan dhr. Verbeke. De brief was kort en feitelijk:
- Herinnering aan mijn wettelijk recht op een kwitantie (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek)
- Verzoek tot retroactieve afgifte van de 14 ontbrekende kwitanties binnen 15 dagen
- Verzoek tot overstap naar betaling per overschrijving voor de toekomst
- Vermelding dat het ontbreken van kwitanties voor de vrederechter gebracht kon worden
In Vlaanderen versterkt het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 de rechten van de huurder. De verhuurder is verplicht een document te verstrekken dat de betaling van de huur bevestigt. Vermeld deze tekst in uw aangetekende brief als u in Vlaanderen woont.
Augustus 2025 — de oplossing
Dhr. Verbeke belde me op 18 juli, een week na de aangetekende brief. Hij was geergerd maar niet agressief. Hij gaf toe dat hij in 15 jaar nooit een kwitantie aan een van zijn huurders had afgegeven. Hij wist niet dat het verplicht was.
Op 1 augustus overhandigde hij mij een boekje met 14 handgeschreven kwitanties, ondertekend en gedateerd, voor elke maand sinds juni 2024. Hij stemde ook in met de overstap naar betaling per overschrijving vanaf september 2025.
Feitelijke balans: 3 weken tot oplossing na de aangetekende brief. 8,50 EUR verzendkosten. 14 kwitanties verkregen. En vooral: 8.680 EUR aan betalingen eindelijk gedocumenteerd. De overstap naar overschrijving beschermt me automatisch voor de toekomst, aangezien elk rekeningafschrift als bewijs dient.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen die ik deel met alle huurders, vooral beginners:
-
Betaal nooit contant. Dit is regel nummer een. Zelfs als de verhuurder aandringt, is een overschrijving uw schild. Als de verhuurder overschrijvingen weigert, is dat een alarmsignaal. De betalingswijze in het huurcontract vastleggen is essentieel.
-
Vraag de kwitantie schriftelijk aan vanaf de eerste maand. Een e-mail met tijdstempel volstaat. Als de verhuurder niet antwoordt, hebt u een bewijs van uw verzoek. Wacht geen 14 maanden zoals ik.
-
Gratis rechtsbijstand bestaat en werkt. De justitiehuizen en de diensten eerstelijnsbijstand adviseren u in 10 minuten. Had ik eerder geraadpleegd, dan had ik maanden van ongerustheid vermeden. De huurwaarborg is een ander onderwerp waarover huurders hun rechten vaak niet kennen.
Andere ervaringsverhalen van huurders: De verhuurder vraagt mij de onroerende voorheffing te betalen en De verwarming werkt niet en de verhuurder reageert niet.
- “**Betaal altijd via overschrijving.** Het rekeningafschrift vormt een automatisch en onbetwistbaar betalingsbewijs. Contant betalen zonder kwitantie laat u zonder enige bescherming.
- “**Vraag de kwitantie schriftelijk aan vanaf de eerste maand.** Een e-mail of een sms volstaat om een spoor te creeren. Als de verhuurder weigert, hebt u al een begin van bewijs van uw goede trouw.
- “**De kwitantie is een recht, geen gunst.** In het Belgisch recht is de verhuurder verplicht een kwitantie af te leveren op verzoek van de huurder. Dit is niet onderhandelbaar, het is een wettelijke verplichting (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek).
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja. In het Belgisch recht moet de verhuurder op verzoek van de huurder een kwitantie afleveren (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek). Deze verplichting geldt in de drie gewesten. De verhuurder kan de kwitantie niet afhankelijk maken van een bijkomende betaling.
-
De kwitantie moet de naam van de huurder vermelden, het adres van het pand, het betaalde bedrag, de gedekte periode en de betalingsdatum. Ze moet ondertekend zijn door de verhuurder of zijn gevolmachtigde. Een e-mail die de ontvangst van de betaling bevestigt kan dienst doen als kwitantie.
-
Neen. De afwezigheid van een kwitantie ontslaat de huurder niet van de betaling van de huur. Het zijn twee afzonderlijke verplichtingen. De huurder moet blijven betalen en de kwitantie apart opeisen, desnoods via de rechtbank.
-
Zonder kwitantie heeft een huurder die contant betaalt geen enkel betalingsbewijs. De verhuurder kan beweren niet betaald te zijn en achterstallige huur eisen. Voor de rechter staat het woord van de ene tegenover dat van de andere, en de bewijslast rust op de huurder.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.