De verhuurder vraagt mij de onroerende voorheffing te betalen
Nadia, huurder in Charleroi, vertelt hoe haar verhuurder probeerde haar de onroerende voorheffing te laten betalen. Wat de wet zegt en hoe ze reageerde.
- 01 De eis
- 02 De verificatie
- 03 Het antwoord
- 04 De oplossing
- 05 De lessen
September 2025 — de eis
Ik ben huurder van een appartement met 2 slaapkamers in Charleroi sinds 2 jaar. Mijn verhuurder, dhr. Degraef, beheert zelf zijn 4 appartementen zonder agentschap. Huur: 720 EUR per maand inclusief lasten. Een standaard huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats, in goede en behoorlijke vorm ondertekend.
Op 15 september ontving ik een brief van dhr. Degraef. Hij voegde het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing 2025 bij — 1.340 EUR — en vroeg me dit bedrag voor 15 oktober over te schrijven. Hij beriep zich op artikel 9 van ons huurcontract, een clausule die ik zonder aandacht had ondertekend: “De onroerende voorheffing is ten laste van de huurder.”
1.340 EUR bovenop de huur vertegenwoordigt bijna 2 maanden extra huur. Mijn eerste reflex was paniek. Mijn tweede reflex: nagaan wat de wet zegt.
September 2025 — de verificatie
De volgende dag contacteerde ik de eerstelijnsbijstand in Charleroi (gratis, zonder afspraak). De advocaat van dienst was categoriek in minder dan 5 minuten:
- De onroerende voorheffing is een belasting op het eigendom, niet op de bewoning
- Voor woninghuurovereenkomsten verbiedt de Waalse wetgeving (Decreet van 15 maart 2018) het overdragen van eigendomsgerelateerde lasten aan de huurder
- De clausule in ons huurcontract is onrechtmatig en wordt als niet geschreven beschouwd, zelfs als ik ze heb ondertekend
- Ik ben niets verschuldigd
De onroerende voorheffing is voor een woninghuurovereenkomst altijd ten laste van de verhuurder. Het is een eigendomsbelasting verbonden aan het eigendom van het goed, niet aan de bewoning ervan. Geen enkele contractuele clausule kan deze regel wijzigen. Het betreft een bepaling van openbare orde.
Ze raadde me aan een hoffelijke maar stevige aangetekende brief te sturen, met vermelding van de toepasselijke wetgeving.
Oktober 2025 — het antwoord
Op 1 oktober stuurde ik een aangetekende brief met ontvangstbevestiging aan dhr. Degraef. Mijn brief was een pagina lang:
- Ik verwees naar de betalingseis van 1.340 EUR
- Ik citeerde artikel 5 van het Waals Decreet van 15 maart 2018 dat het overdragen van eigendomsbelastingen aan de huurder verbiedt
- Ik preciseerde dat clausule 9 van ons huurcontract als niet geschreven wordt beschouwd omdat ze in strijd is met een bepaling van openbare orde
- Ik stelde een gesprek voor om de situatie in der minne op te helderen
Respectvolle toon maar zonder dubbelzinnigheid. Geen dreiging, geen ultimatum.
Vermijd agressieve bewoordingen. Een verhuurder die de onroerende voorheffing eist is vaak slecht geinformeerd, niet kwaadwillig. De zin “ik nodig u uit deze informatie te verifieren bij uw notaris of syndicus” is doeltreffender dan een dreiging met de rechtbank.
Oktober 2025 — de oplossing
Dhr. Degraef belde me op 8 oktober, 4 dagen na ontvangst van de aangetekende brief. Hij was verrast maar niet vijandig. Hij legde uit dat hij de onroerende voorheffing altijd aan zijn huurders had aangerekend, ook aan de vorige, en dat niemand ooit had betwist. Hij voegde eraan toe dat zijn boekhouder had bevestigd dat het “mogelijk was”.
Ik stelde hem voor een notaris te raadplegen. Dat deed hij. Op 15 oktober stuurde hij me een e-mail: de notaris had mijn standpunt bevestigd. De clausule is nietig voor woninghuurovereenkomsten. Hij zou me de onroerende voorheffing niet meer aanrekenen en zijn toekomstige huurcontracten aanpassen.
Feitelijke balans: 4 weken tot oplossing. 0 EUR uitgegeven. 1.340 EUR bespaard. Relatie met de verhuurder intact — hij erkende zelfs iets te hebben bijgeleerd. De vorige huurders hadden echter jarenlang ten onrechte betaald.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen die ik deel met elke huurder in Belgie:
-
Lees uw huurcontract clausule per clausule voor de ondertekening. Het is saai maar onmisbaar. Had ik clausule 9 voor de ondertekening opgemerkt, dan had ik ze onmiddellijk kunnen laten schrappen. De dienst rechtsbijstand kan uw huurcontract gratis nalezen voor de ondertekening.
-
Onrechtmatige clausules worden niet wettelijk omdat u ze hebt ondertekend. In het Belgisch recht is een clausule in strijd met de openbare orde nietig, zelfs indien bekrachtigd door beide partijen. De huurder kan ze op elk moment tijdens de duur van het huurcontract betwisten.
-
Gratis rechtsbijstand wordt te weinig benut. De justitiehuizen en de diensten eerstelijnsbijstand bieden gratis consultaties aan. In 10 minuten bespaarde de advocaat mij 1.340 EUR. Raadpleeg ook onze gids over de huurwaarborg om uw rechten te kennen over andere vaak betwiste lasten.
Andere ervaringsverhalen van huurders: De verhuurder geeft mij geen huurkwitantie en De verhuurder wil dat ik vertrek om te verkopen.
- “**De onroerende voorheffing is ALTIJD ten laste van de verhuurder.** Het is een belasting op het eigendom, niet op de bewoning. Geen enkele clausule in het huurcontract kan deze wettelijk aan de huurder overdragen voor een woninghuurovereenkomst.
- “**Lees elke clausule van uw huurcontract voor de ondertekening.** Als een clausule u ongewoon lijkt, laat ze controleren door een gratis juridische dienst (OCMW, justitiehuis, rechtsbijstand). Het is beter te onderhandelen voor de ondertekening dan achteraf te betwisten.
- “**Een goed onderbouwde aangetekende brief volstaat vaak.** U heeft geen advocaat nodig om een verhuurder aan de wet te herinneren. Citeer het concrete artikel en stel een dialoog voor. De meeste verhuurders handelen niet te kwader trouw -- ze zijn slecht geinformeerd.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Neen. Voor woninghuurovereenkomsten is de onroerende voorheffing een belasting die uitsluitend ten laste van de verhuurder valt. Artikel 5 van de woninghuurwet (van toepassing in Wallonie en Brussel) verbiedt het om belastingen gerelateerd aan het eigendom aan de huurder aan te rekenen. Elke andersluidende clausule wordt als niet geschreven beschouwd.
-
De clausule is onrechtmatig en wordt als niet geschreven beschouwd. De huurder kan ze op elk moment betwisten, zelfs als hij ze heeft ondertekend. De vrederechter zal dit type clausule systematisch nietig verklaren voor een woninghuurovereenkomst.
-
Ja. Als de huurder de onroerende voorheffing onterecht heeft betaald, kan hij de terugbetaling eisen van de verhuurder. De vordering verjaart na 10 jaar in het gemeen recht. Bewaar alle betalingsbewijzen.
-
Ja. Voor handelshuurovereenkomsten is de overdracht van de onroerende voorheffing aan de huurder geoorloofd als het huurcontract dit uitdrukkelijk voorziet. Dit onderscheid betreft enkel handelshuur, niet woninghuur.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.