De verhuurder wil dat ik vertrek om te verkopen
Aurelie, huurder in Namen, vertelt hoe haar verhuurder haar wilde doen vertrekken om te verkopen. Opzegtermijn, vergoeding en rechten van de huurder in Wallonie.
- 01 De aankondiging
- 02 De verificatie
- 03 De betwisting
- 04 Het akkoord
- 05 De lessen
Maart 2025 — de aankondiging
Ik ben Aurelie, 41 jaar, moeder van twee kinderen van 8 en 12 jaar. Ik bewoon een appartement met 3 slaapkamers in het centrum van Namen sinds september 2021, met een 9-jarige huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Huur: 850 EUR per maand.
Op 10 maart 2025 ontving ik een aangetekende brief van mijn verhuurder, dhr. Lambert. Hij deelde mee dat hij het appartement te koop zette en gaf mij een opzegtermijn van 3 maanden om de woning te verlaten voor 10 juni. De brief was kort, zonder vermelding van een vergoeding.
Onmiddellijke paniek. Een 3-slaapkamerappartement vinden in Namen binnen mijn budget in 3 maanden, met twee schoolgaande kinderen in de buurt, leek onmogelijk. Eerste reactie: angst. Tweede reactie: is dit eigenlijk wettelijk?
Een opzeg voor verkoop is geen vrije opzeg. De verhuurder kan u niet zomaar vragen te vertrekken met een termijn naar eigen keuze. De opzegtermijn, het tijdstip en de vergoeding worden strikt geregeld door de woninghuurwet.
Maart 2025 — de verificatie
Op 15 maart contacteerde ik het bureau voor juridische bijstand in Namen. De dienstdoende advocaat analyseerde mijn brief en identificeerde twee onregelmatigheden:
-
De opzegtermijn is te kort. In Wallonie bedraagt de opzegtermijn voor een opzeg voor verkoop 6 maanden, geen 3. De brief van dhr. Lambert was niet conform.
-
Er is een vergoeding verschuldigd. Mijn huurcontract begon in september 2021. De opzeg werd gegeven in maart 2025, dus tijdens de tweede driejarige periode (tussen het 3e en het 6e jaar). In dit stadium moet de verhuurder een vergoeding van een maand huur aan de huurder betalen.
Samengevat: dhr. Lambert gaf mij een onwettelijke opzeg (3 maanden in plaats van 6), vermeldde geen vergoeding (1 maand huur, ofwel 850 EUR) en preciseerde het motief onvoldoende gedetailleerd.
De advocaat bevestigde dat deze opzeg nietig en zonder gevolg was. Ik had ze gewoon kunnen negeren. Maar ik verkoos te onderhandelen: dhr. Lambert handelde niet te kwader trouw, hij was slecht geinformeerd.
Maart 2025 — de betwisting
Op 20 maart stuurde ik een aangetekende brief met ontvangstbevestiging aan dhr. Lambert. Mijn brief:
- Stelde de onregelmatigheden van de opzeg vast (ontoereikende opzegtermijn, geen vergoeding)
- Citeerde de toepasselijke wettelijke bepalingen (Wet van 20 februari 1991 betreffende de woninghuur, zoals gewijzigd)
- Preciseerde dat de opzeg in de huidige staat juridisch nietig was
- Stelde een overleg voor om een oplossing te vinden die de rechten van beide partijen respecteert
Een onregelmatige opzeg betwisten betekent niet weigeren te vertrekken. Het betekent eisen dat de regels worden gerespecteerd. Een correcte opzegtermijn geeft u de tijd om in goede omstandigheden een woning te zoeken, en de vergoeding dekt een deel van de verhuiskosten.
April 2025 — het akkoord
Op 5 april belde dhr. Lambert me. Hij was verrast door mijn brief. Zijn vastgoedmakelaar had hem gezegd dat “3 maanden volstond”. Hij raadpleegde zijn notaris, die mijn standpunt bevestigde.
Op 15 april bereikten we een schriftelijk akkoord:
- Nieuwe regelmatige opzeg met opzegtermijn van 6 maanden vanaf 15 april, dus vertrek op 15 oktober 2025
- Vergoeding van een maand huur (850 EUR) betaald op de dag van vertrek
- Dhr. Lambert verbond zich ertoe niet meer dan 2 keer per week bezoeken van kopers te organiseren, op afspraak
Op 15 oktober verliet ik het appartement binnen de termijn, met een nieuwe woning gevonden zonder overhaasting. De vergoeding van 850 EUR dekte een deel van de verhuis. Het nieuwe huurcontract werd ondertekend en correct geregistreerd.
Feitelijke balans: 5 weken onderhandeling. 3 extra maanden opzegtermijn gewonnen. 850 EUR vergoeding verkregen. Een verhuizing rustig georganiseerd in plaats van een overhaast vertrek.
Wat ik heb geleerd
Drie lessen voor elke huurder die geconfronteerd wordt met een opzeg voor verkoop:
-
Geef nooit toe aan paniek. Een onregelmatige opzeg is nietig. U bent niet verplicht te vertrekken binnen de termijn die de verhuurder oplegt als die niet conform de wet is. Neem de tijd om uw rechten te controleren voor u reageert.
-
Laat uw huurcontract registreren. Was mijn huurcontract niet geregistreerd, dan had een eventuele koper mij een nieuwe opzeg kunnen geven met minder gunstige voorwaarden. De registratie is gratis en beschermt de huurder tegen een eigenaarswissel. Raadpleeg onze gids over de registratie van het huurcontract.
-
Raadpleeg een professional alvorens iets te ondertekenen. Gratis rechtsbijstand liet me toe de onregelmatigheden in 15 minuten te identificeren. Zonder deze verificatie had ik een opzegtermijn van 3 maanden aanvaard en 850 EUR vergoeding laten schieten.
Andere ervaringsverhalen: De verhuurder wil de woning terug voor zijn dochter en Mijn huurcontract is mondeling en de verhuurder ontkent het: wat te doen?.
- “**Controleer de geldigheid van de opzeg voor elke reactie.** Een opzeg voor verkoop moet strikte vormvereisten respecteren: aangetekende brief, opzegtermijn van 6 maanden, vermeld motief, en afhankelijk van de huurperiode kan een vergoeding verschuldigd zijn. Als een van deze voorwaarden ontbreekt, is de opzeg nietig.
- “**Verlaat de woning nooit voor het verstrijken van de wettelijke opzegtermijn.** Zelfs als de verhuurder aandringt, hebt u het recht te blijven tot de laatste dag. Een voortijdig vertrek doet u uw rechten verliezen, met name de vergoeding.
- “**Informeer u over uw voorkooprecht.** Bij de verkoop van een verhuurd goed kan de huurder in bepaalde omstandigheden een voorkooprecht genieten. Controleer of uw huurcontract of de gewestelijke wetgeving dit voorziet.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
In Wallonie moet de verhuurder die opzegt om te verkopen een opzegtermijn van 6 maanden respecteren, betekend per aangetekende brief. De opzeg moet gemotiveerd zijn (vermelding van de verkoop) en kan enkel gegeven worden bij het verstrijken van een driejarige periode (3e, 6e of 9e jaar). Een vergoeding kan verschuldigd zijn afhankelijk van de huurperiode.
-
In Wallonie is bij opzeg voor verkoop tijdens de eerste driejarige periode (voor het 3e jaar) geen vergoeding verschuldigd. Na de eerste driejarige periode moet de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan 1 maand huur. Deze regels gelden voor 3-6-9 huurcontracten.
-
Als het huurcontract geregistreerd is, moet de koper het respecteren en kan de huurder blijven tot het einde van het huurcontract. Als het huurcontract niet geregistreerd is, kan de koper een nieuwe opzeg geven aan de huurder. De registratie van het huurcontract is dus een fundamentele bescherming.
-
Ja. De verhuurder kan het pand op elk moment verkopen zonder opzeg te geven. Het huurcontract loopt automatisch door met de nieuwe koper (artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek). De opzeg is enkel nodig als de verhuurder wil dat de huurder vertrekt voor de verkoop.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.