Le proprietaire me demande de payer le precompte immobilier

Septembre 2025 — la demande

Je suis locataire d’un appartement 2 chambres a Charleroi depuis 2 ans. Mon proprietaire, M. Degraef, gere lui-meme ses 4 appartements sans passer par une agence. Loyer : 720 EUR par mois charges comprises. Un bail de residence principale classique, signe en bonne et due forme.

Le 15 septembre, je recois un courrier de M. Degraef. Il y joint l’avertissement-extrait de role du precompte immobilier 2025 — 1 340 EUR — et me demande de lui virer cette somme avant le 15 octobre. Il invoque l’article 9 de notre bail, une clause que j’avais signee sans y preter attention : “Le precompte immobilier est a charge du preneur.”

1 340 EUR en plus du loyer, ca represente presque 2 mois de loyer supplementaires. Mon premier reflexe est la panique. Mon deuxieme reflexe : verifier ce que dit la loi.

Septembre 2025 — la verification

Le lendemain, je contacte le service d’aide juridique de premiere ligne de Charleroi (gratuit, sans rendez-vous). L’avocate de permanence est categorique en moins de 5 minutes :

• Le precompte immobilier est un impot sur la propriete, pas sur l’occupation
• Pour les baux de residence principale, la legislation wallonne (Decret du 15 mars 2018) interdit de transferer au locataire les charges liees a la propriete
• La clause de notre bail est abusive et reputee non ecrite, meme si je l’ai signee
• Je ne dois rien payer

Elle me conseille d’envoyer un recommande courtois mais ferme, en citant le texte de loi applicable.

Octobre 2025 — la reponse

Le 1er octobre, j’envoie un recommande avec accuse de reception a M. Degraef. Mon courrier tient en une page :

1. Je rappelle la demande de paiement de 1 340 EUR
2. Je cite l’article 5 du Decret wallon du 15 mars 2018 qui interdit le transfert des impots lies a la propriete au locataire
3. Je precise que la clause 9 de notre bail est reputee non ecrite car contraire a une disposition d’ordre public
4. Je propose un echange pour clarifier la situation a l’amiable

Ton respectueux mais sans ambiguite. Pas de menace, pas d’ultimatum.

Octobre 2025 — la resolution

M. Degraef m’appelle le 8 octobre, 4 jours apres reception du recommande. Il est surpris mais pas hostile. Il explique qu’il a toujours fait payer le precompte a ses locataires, y compris les precedents, et que personne n’avait jamais conteste. Il precise que son comptable lui avait confirme que “c’etait possible”.

Je lui suggere de consulter un notaire. Il le fait. Le 15 octobre, il m’envoie un email : le notaire a confirme ma position. La clause est nulle pour les baux de residence principale. Il ne me reclamera plus le precompte et modifiera ses futurs contrats de bail.

Bilan factuel : 4 semaines de resolution. 0 EUR depense. 1 340 EUR economises. Relation avec le proprietaire intacte — il a meme reconnu avoir appris quelque chose. Les locataires precedents, eux, ont paye a tort pendant des annees.

Ce que j’ai appris

Trois lecons que je partage avec tout locataire en Belgique :

1. Lisez votre bail clause par clause avant de signer. C’est fastidieux mais indispensable. Si j’avais repere la clause 9 avant la signature, j’aurais pu la faire retirer immediatement. Le service d’aide juridique peut relire votre bail gratuitement avant signature.

2. Les clauses abusives ne deviennent pas legales parce que vous les avez signees. En droit belge, une clause contraire a l’ordre public est nulle, meme ratifiee par les deux parties. Le locataire peut la contester a tout moment de la duree du bail.

3. L’aide juridique gratuite est sous-utilisee. Les maisons de justice et les services d’aide juridique de premiere ligne offrent des consultations gratuites. En 10 minutes, l’avocate m’a epargne 1 340 EUR. Consultez aussi notre guide sur la garantie locative pour connaitre vos droits sur les autres charges souvent contestees.

D’autres situations vecues de locataires : Le proprietaire ne me donne pas de quittance de loyer et Le proprietaire veut me faire partir pour vendre.