Le proprietaire ne me donne pas de quittance de loyer

Juin 2024 — la situation

Je suis Sofie, 28 ans, infirmiere a Gand. En juin 2024, j’emmenage dans un studio du quartier Patershol, loue a M. Verbeke, un proprietaire retraite qui gere 3 studios dans le meme immeuble. Loyer : 620 EUR par mois, charges comprises. Bail de residence principale signe chez le notaire, tout semble en ordre.

Un detail qui aurait du m’alerter : M. Verbeke me demande de payer le loyer en especes, chaque premier du mois, dans une enveloppe deposee dans sa boite aux lettres au rez-de-chaussee. “C’est plus simple pour moi, je ne fais pas de banque en ligne.”

Je trouve ca un peu inhabituel mais j’accepte. Erreur. 14 mois de loyer a 620 EUR, soit 8 680 EUR, payes sans la moindre preuve de reception. Pas un recu, pas une quittance, rien.

Septembre 2024 a janvier 2025 — les demandes ignorees

En septembre 2024, apres 3 mois, je demande oralement a M. Verbeke une quittance pour mes dossiers fiscaux. Sa reponse : “Je ne fais pas ca, ce n’est pas necessaire.” Je n’insiste pas — a tort.

En janvier 2025, je renouvelle ma demande par email cette fois. J’explique que j’ai besoin de preuves de paiement pour ma declaration d’impots et pour un eventuel dossier de pret immobilier. M. Verbeke ne repond pas a l’email.

En mai 2025, lors d’une discussion avec une collegue proprietaire, j’apprends que la quittance est un droit legal du locataire, pas une faveur. L’article 1728bis du Code civil oblige le bailleur a delivrer une quittance a la demande du preneur. Le refus est illegal.

Je realise aussi le risque dans lequel je me trouve : si M. Verbeke niait avoir recu mes paiements, je n’aurais aucune preuve. Pas de virement, pas de quittance, pas de temoin. 8 680 EUR dans le vent.

Juillet 2025 — la mise en demeure

Le 10 juillet, j’envoie une mise en demeure par recommande a M. Verbeke. Le courrier est court et factuel :

1. Rappel de mon droit legal a la quittance (article 1728bis du Code civil)
2. Demande de delivrance retroactive des 14 quittances manquantes, dans un delai de 15 jours
3. Demande de passage au paiement par virement bancaire pour l’avenir
4. Mention que le defaut de quittance pourrait etre porte devant le juge de paix

Aout 2025 — la resolution

M. Verbeke m’appelle le 18 juillet, une semaine apres le recommande. Il est contrarie mais pas agressif. Il admet ne jamais avoir delivre de quittance a aucun de ses locataires depuis 15 ans. Il ne savait pas que c’etait obligatoire.

Le 1er aout, il me remet un carnet de 14 quittances manuscrites, signees et datees, couvrant chaque mois depuis juin 2024. Il accepte egalement de passer au paiement par virement bancaire a partir de septembre 2025.

Bilan factuel : 3 semaines de resolution apres le recommande. 8,50 EUR de frais d’envoi. 14 quittances obtenues. Et surtout, 8 680 EUR de paiements enfin documentes. Le passage au virement me protege automatiquement pour l’avenir, chaque extrait de compte faisant office de preuve.

Ce que j’ai appris

Trois lecons que je partage avec tous les locataires, surtout ceux qui debutent :

1. Ne payez jamais en especes. C’est la regle numero un. Meme si le proprietaire insiste, le virement bancaire est votre bouclier. Si le proprietaire refuse le virement, c’est un signal d’alarme. Preciser le mode de paiement dans le contrat de bail est essentiel.

2. Demandez la quittance par ecrit des le premier mois. Un email horodate suffit. Si le proprietaire ne repond pas, vous avez une preuve de votre demande. N’attendez pas 14 mois comme moi.

3. L’aide juridique gratuite existe et fonctionne. Les maisons de justice et les services d’aide juridique de premiere ligne vous renseignent en 10 minutes. Si j’avais consulte plus tot, j’aurais evite des mois d’inquietude. La garantie locative est un autre sujet ou les locataires connaissent mal leurs droits.

D’autres situations vecues de locataires : Le proprietaire me demande de payer le precompte immobilier et Le chauffage ne fonctionne pas, le proprietaire ne reagit pas.