Belastingaangifte van huurinkomsten in Belgie
Hoe uw huurinkomsten aangeven in Belgie: kadastraal inkomen, IPP-codes, verhuur aan particulier of vennootschap.
Wie moet zijn huurinkomsten aangeven
Elke eigenaar van een onroerend goed in Belgie — verhuurd of niet — moet het vermelden in zijn jaarlijkse aangifte personenbelasting. Dit geldt voor panden in Belgie en in het buitenland.
Zelfs een leegstaand pand moet worden aangegeven. Het kadastraal inkomen (KI) van elk pand wordt opgenomen in de aangifte, ongeacht of het huurinkomsten genereert. Als u meerdere panden beheert, centraliseert een software voor verhuurbeheer uw fiscale documenten en vergemakkelijkt de aangifte.
Het KI van uw eigen woning geniet een vrijstelling. Alleen panden anders dan uw hoofdverblijfplaats genereren een belastbaar inkomen.
Hoe worden huurinkomsten belast
De wijze van belasting hangt af van de identiteit van de huurder en het gebruik dat hij van het pand maakt.
| Situatie | Belastbare basis | Code PB |
|---|---|---|
| Verhuurd aan een particulier (prive) | Geindexeerd KI x 1,40 | 1106 |
| Verhuurd aan een vennootschap / zelfstandige | Werkelijke huur - 40% (begrensd) | 1109 |
| Niet verhuurd / 2e verblijf | Geindexeerd KI | 1106 |
| Pand in het buitenland (verhuurd) | Bruto huurwaarde - 40% | 1130 |
Als uw huurder een deel van het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt, zelfs een thuiskantoor, wordt het professionele deel belast op de werkelijke huur. Het huurcontract voor hoofdverblijfplaats moet de verdeling vermelden.
Pand verhuurd aan een particulier — gedetailleerde berekening
Dit is het meest voorkomende geval. Uw huurder gebruikt het pand als woning, zonder beroepsactiviteit.
Voorbeeld: Pieter bezit een appartement in Elsene. KI: 1 200 EUR. Werkelijke huur: 950 EUR/maand. Belastbaar inkomen = 1 200 x 2,1016 x 1,40 = 3 530 EUR. Pieter wordt belast op 3 530 EUR, terwijl hij 11 400 EUR/jaar ontvangt. Het fiscale voordeel is aanzienlijk.
In de schijf van 50% bedraagt de bijkomende belasting ongeveer 1 765 EUR/jaar — ofwel 147 EUR/maand op een huur van 950 EUR.
Voor gemeubileerde panden kan een roerend deel apart belast worden.
Pand verhuurd aan een vennootschap — werkelijke huur
Wanneer de huurder een rechtspersoon is, wordt de eigenaar belast op de werkelijke brutohuur, verminderd met een forfait van 40% dat begrensd is.
Voorbeeld: Sophie verhuurt een kantoor aan een BV voor 1 500 EUR/maand. KI: 800 EUR. Forfait (40%) = 7 200 EUR. Belastbaar inkomen = 18 000 - 7 200 = 10 800 EUR. Dat is het dubbele van de belasting als zij aan een particulier zou verhuren (ongeveer 5 260 EUR).
Als de huur buitensporig is, kan de fiscus het overschot herkwalificeren als voordeel van alle aard. Zorg ervoor dat de huur marktconform is. Voor een vzw gelden dezelfde regels — raadpleeg onze gids over verhuur aan een vzw.
Veelgemaakte fouten vermijden
Geindexeerd en niet-geindexeerd KI verwarren
Vul het niet-geindexeerde KI in. De fiscus indexeert automatisch. Het reeds geindexeerde KI invullen = dubbele belasting.
De verdeling prive/professioneel vergeten
Als uw huurder een beroepsactiviteit uitoefent, gaat het professionele deel naar code 1109. Het huurcontract moet de verdeling specificeren (bv. 70/30). Raadpleeg onze gids over het gemengd huurcontract.
Een leegstaand pand niet aangeven
Een leeg pand blijft belastbaar op zijn KI. Uitzondering: onbewoonbaar pand — vraag een vermindering van de onroerende voorheffing aan.
De FOD Financien kruist de registratie van huurcontracten met de aangiften personenbelasting. Een geregistreerd huurcontract dat niet aangegeven is, leidt vrijwel automatisch tot een controle. Verhogingen: 10% tot 200%. Om vergissingen te voorkomen, maak uw huurcontract online aan met automatische MyRent-registratie.