Louer un bien en usufruit ou nue-propriete en Belgique
Comment louer un bien demembre (usufruit/nue-propriete) en Belgique. Qui signe le bail, qui percoit le loyer, fiscalite et droits de chaque partie.
Le demembrement de propriete
Le demembrement separe la propriete en deux droits :
- Usufruit : droit d’usage et de jouissance du bien (habiter, louer, percevoir les loyers)
- Nue-propriete : droit de disposer du bien (vendre, leguer) mais sans en jouir
Le demembrement est frequent en Belgique apres un deces (le conjoint survivant recoit l’usufruit, les enfants la nue-propriete) ou dans le cadre d’une planification successorale.
Pour Monique, l’usufruit lui donne le droit de louer le bien et de percevoir les loyers sans demander l’avis de ses enfants (pour un bail standard de max 9 ans).
| Droit | Usufruitier (Monique) | Nus-proprietaires (enfants) |
|---|---|---|
| Signer un bail (max 9 ans) | Oui (seul) | Non |
| Signer un bail (> 9 ans) | Avec accord des NP | Accord necessaire |
| Percevoir les loyers | Oui (100 %) | Non |
| Gestion courante | Oui | Non |
| Vendre le bien | Non (sauf accord) | Non (sauf extinction usufruit) |
C’est l’usufruitier qui signe le bail, gere la relation avec le locataire, percoit les loyers et assume les obligations du bailleur. Le nu-proprietaire n’intervient que pour les grosses reparations et les baux de plus de 9 ans.
Le bail en cas d’usufruit
Bail de max 9 ans
L’usufruitier peut signer seul un bail de residence principale de 9 ans maximum (ou un bail de courte duree).
Le bail est valable tant que l’usufruit dure. Si l’usufruit s’eteint (deces de l’usufruitier), le bail continue et le nu-proprietaire (devenu plein proprietaire) doit le respecter.
Bail de plus de 9 ans
Pour un bail de plus de 9 ans, l’accord du nu-proprietaire est obligatoire (article 3.140 du Code civil). Sans cet accord, le bail est inopposable au nu-proprietaire a l’extinction de l’usufruit.
Fin de l’usufruit
A l’extinction de l’usufruit (deces de Monique), le nu-proprietaire devient plein proprietaire. Le bail continue si sa duree residuelle est inferieure a 9 ans. Au-dela, le bail est opposable uniquement pour la duree restante du triennat en cours.
Repartition des charges et travaux
Le nouveau Code civil (2021)
L’article 3.153 du Code civil belge (entre en vigueur le 1er septembre 2021) clarifie la repartition :
| Type de depense | A charge de | Exemples |
|---|---|---|
| Entretien courant | Usufruitier | Peinture, petites reparations, nettoyage |
| Grosses reparations | Nu-proprietaire | Toiture, facade, structure, canalisations |
| Precompte immobilier | Usufruitier | Impot annuel |
| Assurance PNO | Usufruitier | Prime annuelle |
| Charges locatives (provisions) | Locataire → usufruitier | Eau, electricite, entretien commun |
Conflits entre usufruitier et nu-proprietaire
Les conflits sont frequents sur la qualification “grosse reparation” vs “entretien courant”. En cas de desaccord, la Justice de Paix tranche.
Consultez notre guide sur les travaux et entretien en location.
Fiscalite du bien demembre loue
Revenus locatifs
C’est l’usufruitier qui declare les revenus locatifs dans sa declaration fiscale. Le nu-proprietaire ne declare rien tant que l’usufruit dure.
| Locataire | Base imposable | Qui declare |
|---|---|---|
| Particulier | RC indexe x 1,40 | Usufruitier |
| Societe/ASBL | Loyer reel - forfait 40 % | Usufruitier |
Precompte immobilier
Le precompte est du par l’usufruitier (article 251 CIR/92). Le nu-proprietaire n’est pas redevable.
Planification successorale
Le demembrement est souvent utilise en planification successorale : les parents gardent l’usufruit (et les revenus) tandis que les enfants recoivent la nue-propriete (sans droits de succession sur la pleine propriete au deces). Consultez notre guide sur la fiscalite de la succession immobiliere.
Pour creer un bail en tant qu’usufruitier, utilisez notre generateur de bail en ligne. Un logiciel de gestion locative centralise la gestion. Pour d’autres cas, consultez nos cas pratiques.
Questions fréquentes
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L'usufruitier seul peut signer un bail de courte duree (max 9 ans). Pour un bail de plus de 9 ans, l'accord du nu-proprietaire est necessaire. L'usufruitier est le seul interlocuteur du locataire pour la gestion courante.
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L'usufruitier percoit tous les loyers. C'est le droit fondamental de l'usufruit : jouir des revenus du bien. Le nu-proprietaire n'a droit a aucun loyer tant que l'usufruit dure.
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L'usufruitier paie les reparations d'entretien. Le nu-proprietaire paie les grosses reparations (toiture, structure, facade). La repartition suit l'article 3.153 du nouveau Code civil belge (entree en vigueur 2021).