Combiner location longue duree et Airbnb in Belgie
Peut-on louer un bien en huurcontract classique et en meme temps proposer une partie sur Airbnb in Belgie ? Cadre legal, accord du verhuurder et fiscalite.
Het wettelijk kader in Belgie
Een klassiek huurcontract voor hoofdverblijfplaats combineren met Airbnb-verhuur is juridisch complex in Belgie. Verschillende scenario’s:
| Scenario | Wettelijk? | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Verhuurder verhuurt via klassiek huurcontract + Airbnb op hetzelfde pand | Nee (pand al verhuurd) | - |
| Verhuurder verhuurt een pand klassiek + een ander via Airbnb | Ja | Registratie + fiscaliteit |
| Huurder onderverhuurt een kamer op Airbnb | Schriftelijk akkoord van de verhuurder | Onderverhuur toegestaan |
| Eigenaar-bewoner verhuurt een kamer via Airbnb | Ja | Gewestelijke registratie |
Het meest voorkomende geval is de eigenaar die twee panden beheert: een met een klassiek huurcontract 3-6-9 en een ander op kortetermijnverhuurplatforms.
Een huurcontract voor hoofdverblijfplaats en Airbnb-verhuur vallen onder volledig verschillende juridische regimes. Meng ze niet op hetzelfde pand.
Verplichte registratie per Gewest
| Gewest | Verplichting | Bevoegde overheid | Boete bij ontbreken |
|---|---|---|---|
| Brussel | Verplichte registratie | Brussel Economie en Werkgelegenheid | 250-25.000 EUR |
| Wallonie | Aangifte bij de gemeente | Commissariaat-generaal voor Toerisme | Variabel |
| Vlaanderen | Attest + aangifte | Toerisme Vlaanderen | Variabel |
In Brussel verplicht de ordonnantie van 23 december 2016 de registratie van elke toeristische huisvesting. De verhuurder die zonder registratie op Airbnb verhuurt, riskeert aanzienlijke boetes.
De huurder die zonder akkoord van de verhuurder op Airbnb onderverhuurt, begaat een dubbele overtreding: tegenover het huurcontract (niet-toegestane onderverhuur) en tegenover de toerismeregelgeving (geen registratie).
Fiscaliteit van Airbnb-inkomsten
Opdeling van de inkomsten
Airbnb-inkomsten worden opgesplitst in:
- Onroerend deel: terbeschikkingstelling van het pand (belast als onroerend inkomen)
- Roerend deel: terbeschikkingstelling van het meubilair (belast tegen 30% als roerend inkomen)
- Dienstendeel: schoonmaak, ontbijt, enz. (belast als divers of beroepsinkomen)
Belastingtarieven
| Type inkomen | Tarief | Grondslag |
|---|---|---|
| Onroerend (KI) | Progressieve PB | Geindexeerd KI x 1,40 |
| Roerend | 30% bevrijdend | Roerende huur - forfait 50% |
| Diensten | Progressieve PB of 33% | Netto-inkomsten na kosten |
Vergelijking met het klassieke huurcontract
Voor een pand met KI 1.000 EUR verhuurd aan een particulier:
- Klassiek huurcontract: belast op ~2.900 EUR/jaar (geindexeerd KI x 1,40)
- Airbnb (bruto inkomsten 15.000 EUR/jaar): belast op ~8.000-10.000 EUR/jaar (naargelang de verdeling)
Airbnb wordt zwaarder belast dan het klassieke huurcontract wanneer de huurder een particulier is. Het fiscale voordeel van het KI verdwijnt.
Raadpleeg onze gids over de fiscaliteit van huurinkomsten en de belasting op Airbnb.
Praktisch advies
Voor de verhuurder
- Scheid de panden: klassiek huurcontract op het ene pand, Airbnb op het andere
- Registreer u bij uw Gewest voordat u een advertentie plaatst
- Geef de inkomsten correct aan (onroerend + roerend + diensten)
- Sluit een aangepaste verzekering af (de standaard verzekering niet-bewoonde eigenaar dekt geen Airbnb)
- Bereken de rendabiliteit: Airbnb genereert meer bruto inkomsten maar de kosten (schoonmaak, commissie, fiscaliteit, rotatie) verkleinen vaak het verschil
Voor de huurder
- Verhuur niet op Airbnb zonder schriftelijk akkoord van de verhuurder
- Controleer het huurcontract: een clausule die onderverhuur verbiedt maakt Airbnb onmogelijk
- Registreer u als de verhuurder akkoord gaat
Om een huurcontract op te stellen met een duidelijke onderverhuurclausule, gebruik onze online huurcontractgenerator. Om uw panden te beheren (klassiek en Airbnb), centraliseert een softwarepakket voor huurbeheer alles. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.