Sous-location in Belgie : regles et conditions
La sous-location est-elle autorisee in Belgie ? Conditions, accord du verhuurder, sous-location partielle ou totale, Airbnb et consequences en cas d'infraction.
Algemene regels voor onderverhuur
In Belgie wordt onderverhuur geregeld door verschillende regels naargelang ze volledig of gedeeltelijk is.
| Type | Woninghuurcontract | Handelshuur | Huurcontract gemeen recht |
|---|---|---|---|
| Volledige onderverhuur | Verboden (behalve schriftelijk akkoord) | Toegestaan (behalve verbod in het huurcontract) | Toegestaan |
| Gedeeltelijke onderverhuur | Toegestaan (als huurder blijft) | Volgens het huurcontract | Toegestaan |
Voor huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats verbiedt artikel 4 par. 1 van het typecontract de volledige onderverhuur standaard. De huurder kan het volledige genot van het goed niet afstaan aan een derde zonder schriftelijk akkoord van de verhuurder.
De gedeeltelijke onderverhuur (een kamer, een ruimte) is toegestaan op voorwaarde dat de huurder het goed blijft bewonen als hoofdverblijfplaats.
Elke onderverhuur (volledig of gedeeltelijk via Airbnb) vereist het schriftelijk akkoord van de verhuurder. Een mondeling akkoord volstaat niet bij een geschil.
Gedeeltelijke onderverhuur
Wettelijke voorwaarden
De huurder kan een deel van zijn woning onderverhuren (kamer, garage) als:
- Hij in de woning blijft als hoofdverblijfplaats
- Het huurcontract het niet uitdrukkelijk verbiedt
- Hij de verhuurder informeert over de identiteit van de onderhuurder
- De onderhuurder het huurcontract en het reglement van mede-eigendom respecteert
Rechten van de onderhuurder
De onderhuurder heeft een contract met de huurder (niet met de verhuurder). Zijn rechten zijn beperkt:
- Geen directe relatie met de verhuurder
- Geen recht op behoud als het hoofdhuurcontract eindigt
- Beperkte bescherming door het onderhuurcontract
Formalisering
Het is aanbevolen een schriftelijk onderhuurcontract op te stellen dat preciseert: het ondergehuurde deel, de huur, de duur, en de opzeggingsvoorwaarden. De onderhuurder moet gedekt zijn door een woningverzekering.
Onderverhuur via Airbnb
Onderverhuur via platforms voor kortetermijnverhuur (Airbnb, Booking) is onderworpen aan bijkomende regels:
Akkoord van de verhuurder
Het schriftelijk akkoord van de verhuurder is altijd nodig, zelfs voor een gedeeltelijke onderverhuur. Zonder akkoord kan de verhuurder de ontbinding van het huurcontract vragen.
Voor een concreet geval raadpleegt u onze gids over de niet-toegestane Airbnb-onderverhuur.
Toeristische registratie
| Gewest | Verplichting | Boete bij niet-naleving |
|---|---|---|
| Brussel | Verplichte registratie (Brussel Economie) | 250 tot 25 000 EUR |
| Wallonie | Aangifte bij de gemeente | Variabel per gemeente |
| Vlaanderen | Conformiteitsattest + aangifte | Variabel |
Fiscaliteit
De inkomsten uit onderverhuur op Airbnb zijn belastbaar. De huurder-onderverhuurder moet de geinde inkomsten aangeven in zijn belastingaangifte. De verhuurder blijft belast op het kadastraal inkomen (of werkelijke huur).
Gevolgen van een niet-toegestane onderverhuur
Voor de huurder
- Ingebrekestelling van de verhuurder per aangetekende brief
- Ontbinding van het huurcontract wegens ernstige tekortkoming (vredegerecht)
- Boete voor niet-geregistreerde toeristische verhuur
- Aansprakelijkheid voor alle daden van de onderhuurder (schade, overlast)
Voor de onderhuurder
- Verlies van de woning als het hoofdhuurcontract wordt ontbonden
- Geen verhaal tegen de verhuurder (geen contractuele relatie)
- Verhaal alleen tegen de huurder-onderverhuurder
Preventie
Om problemen te voorkomen kan de verhuurder:
- Een totaal verbodsclausule op onderverhuur in het huurcontract opnemen
- Het Airbnb-verbod uitdrukkelijk vermelden
- Regelmatig de verhuurplatforms controleren
Om een huurcontract op te stellen met een aangepaste onderverhuurclausule, gebruikt u onze online huurcontractgenerator. Voor meer informatie raadpleegt u onze gids over het huurcontract in Belgie.