Taxation Airbnb et location courte duree in Belgie
Comment sont imposes les revenus Airbnb in Belgie ? Part immobiliere, mobiliere et services, declaration fiscale, TVA et enregistrement touristique.
Opsplitsing van de Airbnb-inkomsten
De Airbnb-inkomsten zijn geen homogeen blok. De Belgische belastingadministratie splitst ze op in drie delen:
| Deel | Aard | Belasting |
|---|---|---|
| Onroerend | Terbeschikkingstelling van de woning | Geindexeerd KI x 1,40 (of werkelijke huur bij vennootschap) |
| Roerend | Terbeschikkingstelling van het meubilair | 30% bevrijdende voorheffing |
| Diensten | Schoonmaak, ontbijt, linnen | PB progressief (diverse of beroepsinkomsten) |
Standaardverdeling
Zonder specifieke verantwoording past de administratie een forfaitaire verdeling toe:
- 60% onroerend
- 40% roerend
Als u significante diensten levert (ontbijt, onthaal, activiteiten), kan een bijkomend deel gekwalificeerd worden als diensteninkomen.
Voor de volledige fiscale aangifte, raadpleeg onze gids.
Sinds 2023 stuurt Airbnb uw inkomsten automatisch door naar de FOD Financien (richtlijn DAC7). Uw Airbnb-inkomsten niet aangeven is een hoog risico op rechtzetting. Geef proactief aan.
Hoe de Airbnb-inkomsten aangeven
Onroerend deel (60%)
| Situatie | Code PB | Basis |
|---|---|---|
| Eigen pand (eigenaar-bewoner) | 1106 | Niet-geindexeerd KI |
| Onderverhuur (akkoord eigenaar) | Diverse inkomsten | Onderhuur - betaalde huur |
Roerend deel (40%)
Aan te geven bij code 1156 (roerende inkomsten). De belasting bedraagt 30% op het brutobedrag, verminderd met een kostenforfait van 50%:
| Element | Berekening |
|---|---|
| Bruto Airbnb-inkomsten | 10 000 EUR/jaar |
| Roerend deel (40%) | 4 000 EUR |
| Kostenforfait (50%) | -2 000 EUR |
| Belastbare basis | 2 000 EUR |
| Belasting (30%) | 600 EUR |
Deel diensten (optioneel)
Als u diensten levert, wordt dit deel aangegeven als diverse inkomsten (code 1200) of beroepsinkomsten (bij regelmatige activiteit). Het progressief PB-tarief is van toepassing.
Volledig voorbeeld
| Bruto Airbnb-inkomen | 12 000 EUR/jaar |
|---|---|
| Onroerend deel (60%) | Geindexeerd KI (~2 100 EUR) -> belasting ~1 000 EUR |
| Roerend deel (40%) | 4 800 EUR -> basis 2 400 -> belasting 720 EUR |
| Totale belasting | ~1 720 EUR |
| Effectief tarief | ~14,3% |
BTW en statuut
Wanneer de BTW van toepassing is
De BTW op toeristisch verblijf bedraagt 6% in Belgie. Ze is van toepassing als de activiteit als professioneel wordt beschouwd:
| Criterium | Occasioneel (geen BTW) | Professioneel (BTW 6%) |
|---|---|---|
| Frequentie | Enkele weken/jaar | Regelmatig, het hele jaar |
| Organisatie | Minimaal | Gestructureerde dienstverlening (onthaal, schoonmaak) |
| Inkomsten | < 5 000 EUR/jaar | > 5 000 EUR/jaar |
| Intentie | Bijkomend inkomen | Belangrijke inkomstenbron |
BTW-vrijstellingsregeling
Onder 25 000 EUR jaarlijkse omzet geldt de BTW-vrijstellingsregeling: geen BTW te factureren noch te recupereren. De meeste Airbnb-verhuurders blijven onder deze drempel.
Toeristisch register
Onafhankelijk van de fiscaliteit is de registratie als toeristisch verblijf verplicht:
- Brussel: Brussel Economie en Werkgelegenheid (boete 250-25 000 EUR)
- Wallonie: Commissariaat-generaal voor Toerisme
- Vlaanderen: Toerisme Vlaanderen
Raadpleeg onze gids over Airbnb-verhuur naast een huurcontract.
Fiscale optimalisatie
Vergelijking Airbnb vs klassieke verhuur
| Element | Klassieke verhuur (particulier) | Airbnb |
|---|---|---|
| Belastbare basis | Geindexeerd KI x 1,40 | KI + roerend 30% |
| Typische jaarlijkse huur | 10 200 EUR (850/maand) | 12 000-18 000 EUR |
| Jaarlijkse belasting | ~1 400 EUR | ~1 700-2 500 EUR |
| Lasten (schoonmaak, linnen, platform) | 0 EUR | 3 000-5 000 EUR |
| Netto inkomen na belasting en lasten | ~8 800 EUR | ~7 000-10 000 EUR |
Airbnb genereert meer bruto-inkomsten maar ook meer lasten en belastingen. De netto-opbrengst is niet altijd hoger dan bij klassieke verhuur.
Legale strategieen
- Rechtvaardig het roerende deel (gewaardeerde inventaris) om de verdeling 60/40 te optimaliseren
- Trek de kosten af van schoonmaak, linnen, platform van het dienstendeel
- Blijf onder de BTW-drempel (25 000 EUR) om de formaliteiten te vermijden
- Registreer u bij het Gewest om boetes te voorkomen
Om uw huurinkomsten te beheren (klassiek en Airbnb), centraliseert een software voor verhuurbeheer alles. Om een klassiek huurcontract op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Voor de volledige fiscaliteit, raadpleeg onze gids over de huurfiscaliteit.