Onroerende voorheffing et revenus locatifs : quel lien
Le onroerende voorheffing est-il lie aux revenus locatifs in Belgie ? Calcul, base commune (RC) et impact fiscal pour le verhuurder verhuurder.
Het kadastraal inkomen: gemeenschappelijke basis van de twee belastingen
Het kadastraal inkomen (KI) is de hoeksteen van het Belgische fiscale vastgoedsysteem. Het dient als basis voor twee afzonderlijke belastingen:
- De onroerende voorheffing: jaarlijkse gewestelijke belasting
- De PB op de huurinkomsten: federale inkomstenbelasting
Deze twee belastingen worden berekend op het KI maar op onafhankelijke wijze. De voorheffing is verschuldigd zelfs als het pand niet verhuurd is. De PB is slechts verschuldigd als het pand een vastgoedinkomen genereert (verhuur of 2e verblijf).
| Belasting | Basis | Tarief | Inning |
|---|---|---|---|
| Onroerende voorheffing | Geindexeerd KI | ~40-60% van het geindexeerde KI | Gewest + gemeente |
| PB huurinkomsten | Geindexeerd KI x 1,40 | PB progressief (25-50%) | Federaal |
Voor een niet-geindexeerd KI van 1 000 EUR:
- Voorheffing: ~1 000-1 200 EUR/jaar (afhankelijk van Gewest en gemeente)
- PB: ~1 200-1 500 EUR/jaar (afhankelijk van het marginale tarief)
- Totale jaarlijkse fiscale last: ~2 200-2 700 EUR voor een werkelijke huur van ~10 000 EUR/jaar
Het effectieve belastingtarief bedraagt dus 22-27% van de werkelijke huur — ruim onder het marginale PB-tarief.
De onroerende voorheffing: gewestelijke belasting
De onroerende voorheffing is elk jaar verschuldigd door elke eigenaar van onroerend goed in Belgie, of het pand nu verhuurd is of niet.
Berekening
Voorheffing = geindexeerd KI x gewestelijk tarief x (1 + gemeentelijke opcentiemen + agglomeratiecentiemen)
Gemiddelde effectieve tarieven
| Gewest | Gemiddeld effectief tarief (op geindexeerd KI) |
|---|---|
| Brussel | 40-55% |
| Wallonie | 45-65% |
| Vlaanderen | 40-55% |
Het tarief varieert sterk naargelang de gemeente (gemeentelijke opcentiemen). Een gemeente met 3 000 opcentiemen voegt 30% toe aan het gewestelijke tarief.
Voorbeeld
Niet-geindexeerd KI: 1 000 EUR Geindexeerd KI (2026): 2 102 EUR Voorheffing (Brussel, gemeente met 2 800 opcentiemen): ~1 050 EUR/jaar
Voor de details van de onroerende voorheffing per Gewest, raadpleeg onze gids.
De PB op de huurinkomsten
De PB is slechts verschuldigd als het pand een vastgoedinkomen genereert (verhuur of niet-bewoond 2e verblijf). De eigen woning is vrijgesteld.
Pand verhuurd aan een particulier
Belastbaar inkomen = geindexeerd KI x 1,40 - leningsintresten Belasting = aan het progressief PB-tarief (25-50%)
Pand verhuurd aan een vennootschap
Belastbaar inkomen = werkelijke huur - begrensd forfait of werkelijke kosten - leningsintresten Belasting = aan het progressief PB-tarief (25-50%)
Voor de PB-aangifte, raadpleeg onze gids.
Geen rechtstreeks verband tussen de twee belastingen
Wat waar is
- Het KI is de gemeenschappelijke basis van de twee belastingen
- Beide zijn verschuldigd door de eigenaar
- Beide stijgen met de indexering van het KI
Wat onwaar is
| Wijdverspreid misverstand | Werkelijkheid |
|---|---|
| ”De voorheffing is een voorschot op de PB” | Nee. Het zijn twee onafhankelijke belastingen |
| ”Als ik veel voorheffing betaal, betaal ik minder PB” | Nee. Geen verrekening |
| ”De voorheffing stijgt als ik de huur verhoog” | Nee. De voorheffing hangt af van het KI, niet van de huur |
| ”De voorheffing is aftrekbaar van de PB” | Nee (als NP). Ja als werkelijke kosten (vennootschap) |
Advies voor de eigenaar
Begroot de twee belastingen apart:
- Voorheffing: ~1 000-1 500 EUR/jaar voor een standaard appartement
- PB op huurinkomsten: ~1 200-2 000 EUR/jaar (afhankelijk van marginaal tarief en intresten)
- Totaal: ~2 200-3 500 EUR/jaar te voorzien op de huurinkomsten
Een software voor verhuurbeheer integreert de twee belastingen in de rendementsberekening. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.