Werkelijke kosten vs forfait voor huurinkomsten in Belgie
Werkelijke kosten aftrekken of het forfait gebruiken bij de aangifte van huurinkomsten in Belgie? Vergelijking.
- 01 Het principe
- 02 Het forfait
- 03 De werkelijke kosten
- 04 Hoe kiezen
Het principe: twee onderscheiden systemen
In Belgie hangt de aftrek van kosten op de huurinkomsten af van het type huurder:
| Huurder | Systeem | Keuze mogelijk |
|---|---|---|
| Particulier | Forfait KI (40%, automatisch) | Nee (opgelegd door de wet) |
| Vennootschap/vzw | Begrensd forfait OF werkelijke kosten | Ja (het voordeligste) |
Voor een pand verhuurd aan een particulier, stelt de vraag zich niet: het forfait van 40% van het geindexeerde KI wordt automatisch toegepast door Tax-on-web. De eigenaar kan niet kiezen voor werkelijke kosten.
Voor een pand verhuurd aan een vennootschap, heeft de eigenaar elk jaar de keuze tussen het begrensde forfait en de werkelijke kosten. Deze keuze wordt gemaakt in de PB-aangifte.
Voor de volledige fiscale aftrekposten, raadpleeg onze gids.
Het kostenforfait
Voor een pand verhuurd aan een particulier
Het forfait bedraagt 40% van het geindexeerde KI x 1,40. Het is niet begrensd voor dit geval (want de basis is al het KI, niet de werkelijke huur).
Belastbaar inkomen = geindexeerd KI x 1,40 (het forfait is al geintegreerd in de formule)
Voor een pand verhuurd aan een vennootschap
Het forfait bedraagt 40% van de brutohuur, maar begrensd tot 2/3 van het geherwaardeerde KI:
| Element | Berekening |
|---|---|
| Jaarlijkse brutohuur | 18 000 EUR |
| Forfait 40% | 7 200 EUR |
| Geherwaardeerd KI (KI x speciale coefficient) | 4 000 EUR |
| Plafond (2/3 x geherwaardeerd KI) | 2 667 EUR |
| Toepasselijk forfait | 2 667 EUR (plafond bereikt) |
Het plafond maakt het forfait zeer weinig voordelig voor panden verhuurd aan vennootschappen. Daarom zijn de werkelijke kosten bijna altijd te verkiezen.
Voor een pand verhuurd aan een vennootschap is het forfait begrensd tot een zo laag bedrag dat de werkelijke kosten bijna altijd voordeliger zijn. Bereken beide en kies het beste.
De werkelijke kosten
Aftrekbare kosten
| Kosten | Aftrekbaar | Bewijsstuk |
|---|---|---|
| Leningsintresten | Ja | Fiche 281.61 |
| Onroerende voorheffing | Ja | Aanslagbiljet |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | Ja | Premieattest |
| Onderhoud en herstellingen | Ja | Facturen |
| Beheerskosten (agentschap, software) | Ja | Facturen |
| Lasten mede-eigendom (deel eigenaar) | Ja | Afrekening van de syndicus |
| Honorarium boekhouder | Ja | Factuur |
NIET aftrekbare kosten
| Kosten | Reden |
|---|---|
| Registratierechten (aankoop) | Verwervingskosten |
| Verbeteringswerken | Investering (geen kost) |
| Kapitaalaflossing | Geen kost |
| Afschrijving | Niet aftrekbaar als natuurlijke persoon |
Typisch totaal werkelijke kosten
Voor een appartement verhuurd aan een vennootschap (waarde 250 000 EUR, huur 1 200 EUR/maand):
| Kosten | Jaarbedrag |
|---|---|
| Leningsintresten (200 000 EUR aan 3,5%) | 5 500 EUR |
| Onroerende voorheffing | 1 300 EUR |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | 250 EUR |
| Onderhoud/herstellingen | 800 EUR |
| Beheer | 300 EUR |
| Totaal werkelijke kosten | 8 150 EUR |
Hoe kiezen: forfait of werkelijke kosten
Vergelijkingsmethode
| Element | Begrensd forfait | Werkelijke kosten |
|---|---|---|
| Berekening | 2/3 van het geherwaardeerde KI | Totaal van de facturen |
| Typisch bedrag | 1 500-3 000 EUR | 5 000-10 000 EUR |
| Bewijsstukken | Geen | Facturen, attesten |
| Jaarlijkse variatie | Stabiel | Variabel (uitzonderlijke werken) |
Eenvoudige regel
Als uw werkelijke kosten > begrensd forfait: kies werkelijke kosten Als uw werkelijke kosten < begrensd forfait: behoud het forfait (eenvoudiger)
In de praktijk zijn de werkelijke kosten vrijwel altijd voordeliger voor een pand verhuurd aan een vennootschap. Het begrensde forfait overschrijdt zelden 3 000 EUR terwijl de werkelijke kosten gemakkelijk 5 000-10 000 EUR bereiken.
Advies
- Bewaar alle facturen gedurende 7 jaar
- Maak elk jaar de berekening (de kosten varieren naargelang de werken)
- Een software voor verhuurbeheer centraliseert de facturen en berekent automatisch het totaal van de werkelijke kosten
Om een conform huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de volledige huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.