BTW op verhuur in Belgie: wanneer van toepassing
Wanneer is BTW van toepassing op verhuur in Belgie? Woninghuur, handelshuur, optioneelBTW-regime.
Overzicht: BTW en verhuur in Belgie
| Type verhuur | BTW | Tarief | Verplicht/Optioneel |
|---|---|---|---|
| Hoofdverblijfplaats | Vrijgesteld | - | Altijd vrijgesteld |
| Tweede verblijf | Vrijgesteld | - | Altijd vrijgesteld |
| Kantoor (oud gebouw) | Vrijgesteld | - | Standaard |
| Kantoor (nieuw gebouw, optie) | BTW-plichtig | 21% | Optie (onherroepelijk 25 jaar) |
| Magazijn / opslag | BTW-plichtig | 21% | Automatisch |
| Parking (apart) | BTW-plichtig | 21% | Automatisch |
| Airbnb / toeristisch verblijf | BTW-plichtig (indien prof.) | 6% | Bij professionele activiteit |
| Hotel / gastenkamer | BTW-plichtig | 6% | Automatisch |
Het basisprincipe: de vastgoedverhuur is vrijgesteld van BTW in Belgie (artikel 44 par. 3 van het BTW-wetboek). De uitzonderingen zijn beperkt en welomschreven.
De verhuur van een woning als verblijfplaats (hoofd- of tweede) is nooit onderworpen aan de BTW in Belgie. Er bestaat geen enkele optie, zelfs niet voor een gemeubileerd huurcontract of een luxe-huurcontract.
BTW-vrijgestelde verhuur
Wat altijd vrijgesteld is
- Verhuur van een woning als hoofdverblijfplaats (huurcontract 3-6-9, korte duur, student)
- Verhuur van een woning als tweede verblijf
- Verhuur van kantoren in een oud gebouw (gebouwd voor 10/2018)
- Verhuur van garages als bijlage bij een woninghuurcontract
- Verhuur van onbebouwde gronden (behalve parking)
Gevolg van de vrijstelling
De verhuurder factureert geen BTW aan de huurder. Als tegenprestatie kan hij de BTW op de bouw- of renovatiewerken niet recupereren. Het is een definitieve kost.
Voor een gebouw van 300 000 EUR exclusief BTW:
- BTW van 21% = 63 000 EUR
- Niet recupereerbaar want vrijgestelde verhuur
- Totale kost: 363 000 EUR
Daarom is de BTW-optie voor nieuwe commerciele gebouwen aantrekkelijk: ze laat toe deze BTW te recupereren.
Automatisch BTW-plichtige verhuur
Opslag en magazijnen (21%)
De verhuur van opslagruimten is automatisch onderworpen aan de BTW aan 21%. De verhuurder moet:
- Zich identificeren voor de BTW
- 21% factureren aan de huurder
- Periodieke BTW-aangiften indienen
- Kan de BTW op de werken recupereren
Aparte parking (21%)
Een parking die apart verhuurd wordt (zonder verband met een woninghuurcontract) is onderworpen aan de BTW aan 21%. Uitzondering: een parking inbegrepen in een woninghuurcontract is vrijgesteld (bijzaak bij het hoofdcontract).
Toeristisch verblijf (6%)
Het professionele toeristisch verblijf (hotel, gastenkamer, gite) is onderworpen aan de BTW aan 6%. De Airbnb-inkomsten vallen hieronder als de activiteit regelmatig en georganiseerd is.
De BTW-optie voor handelsverhuur
Sinds 01/01/2019
Eigenaars van nieuwe of ingrijpend gerenoveerde gebouwen (na 10/2018) bestemd voor professioneel gebruik kunnen opteren voor de toepassing van de BTW aan 21%.
| Voorwaarde | Detail |
|---|---|
| Gebouw | Nieuw of ingrijpend gerenoveerd na 10/2018 |
| Huurder | BTW-plichtige (vennootschap, zelfstandige) |
| Gebruik | Professioneel (geen bewoning) |
| Verbintenis | Onherroepelijk 25 jaar |
Belangrijkste voordeel
Recuperatie van de BTW op de bouw/renovatie = besparing van 21% op de kosten van de werken.
Voor de BTW-plichtige huurder
De kost is neutraal: hij betaalt 21% BTW op de huur maar recupereert ze in zijn BTW-aangifte.
Voor de details, raadpleeg onze gids over de BTW op handelsverhuur. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.