TVA sur la location commerciale in Belgie
Quand la TVA s'applique-t-elle a la location d'un bien commercial in Belgie ? Regime optionnel, conditions, taux et impact pour le verhuurder et le huurder.
Het principe: standaard vrijstelling
In Belgie is de vastgoedverhuur standaard vrijgesteld van BTW (artikel 44 par. 3 van het BTW-wetboek). Dit betekent:
- De verhuurder factureert geen BTW op de huur
- De verhuurder kan de BTW op de werken niet aftrekken
- De huurder betaalt een huur exclusief BTW
Deze vrijstelling geldt voor alle soorten verhuur: residentieel, commercieel, kantoren, opslagplaatsen.
| Type verhuur | BTW | Sinds |
|---|---|---|
| Woningverhuur | Vrijgesteld (altijd) | - |
| Handelsverhuur (standaard) | Vrijgesteld | - |
| Handelsverhuur (optie) | 21% | 01/01/2019 |
| Toeristisch verblijf (Airbnb) | 6% (indien professioneel) | - |
| Opslag (magazijnen, garages) | 21% (automatisch) | - |
Sinds 1 januari 2019 is er een optioneel regime waarmee de BTW kan worden toegepast op de verhuur van nieuwe of gerenoveerde gebouwen voor professioneel gebruik.
Voor de volledige huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.
Het optionele BTW-regime (sinds 2019)
Voorwaarden
Het optionele regime is slechts van toepassing als alle voorwaarden vervuld zijn:
- Nieuw of gerenoveerd gebouw: gebouwd of ingrijpend gerenoveerd na 01/10/2018
- Professioneel gebruik: de huurder gebruikt het pand voor zijn activiteit (niet voor bewoning)
- BTW-plichtige huurder: de huurder is een onderneming of zelfstandige onderworpen aan de BTW
- Onherroepelijke optie: eenmaal uitgeoefend, kan de optie niet meer worden ingetrokken (verbintenis van 25 jaar)
- De verhuurder is BTW-plichtig: hij moet zich identificeren voor de BTW
Wat uitgesloten is
- Woningverhuur (nooit BTW mogelijk)
- Oude gebouwen (gebouwd voor 10/2018 zonder ingrijpende renovatie)
- Verhuur aan een niet-belastingplichtige (niet-BTW-plichtige vzw, particulier)
- Opslag en magazijnen (al automatisch aan BTW onderworpen)
De BTW-optie is een verbintenis van 25 jaar. Als de verhuurder stopt met verhuren met BTW voor de vervaldatum, moet hij de afgetrokken BTW terugstorten naar rato van de resterende jaren. Het is een zware verbintenis die een grondige analyse vereist.
Voor- en nadelen van de BTW-optie
Voor de verhuurder
| Voordeel | Nadeel |
|---|---|
| Recuperatie van BTW op bouw/renovatie | Onherroepelijke verbintenis van 25 jaar |
| Besparing van 21% op de werken | BTW-verplichtingen (periodieke aangiften) |
| Lagere huur exclusief BTW = zelfde kost voor de huurder | Administratieve complexiteit |
| Aantrekkelijkheid voor BTW-plichtige huurders | Niet van toepassing op particulieren |
Voor de huurder (BTW-plichtig)
| Voordeel | Nadeel |
|---|---|
| Recuperatie van de BTW op de huur | Thesaurie: BTW voorschieten in afwachting van recuperatie |
| Fiscale transparantie | Niet van toepassing bij BTW-vrijstelling (medisch, onderwijs) |
Becijferd voorbeeld
| Element | Zonder BTW-optie | Met BTW-optie |
|---|---|---|
| Bouwkosten | 500 000 EUR + 105 000 BTW = 605 000 EUR | 500 000 EUR (BTW gerecupereerd) |
| Maandelijkse huur | 3 000 EUR excl. BTW | 3 000 EUR + 630 BTW = 3 630 EUR |
| Door de huurder gerecupereerde BTW | - | 630 EUR/maand |
| Werkelijke kost huurder | 3 000 EUR | 3 000 EUR (na recuperatie) |
| Besparing verhuurder | - | 105 000 EUR (BTW bouw) |
Voor de BTW-plichtige huurder is de kost identiek. Het voordeel is volledig voor de verhuurder.
In de praktijk
Wanneer de BTW-optie kiezen
De optie is voordelig als:
- U een nieuw gebouw bouwt of renoveert (na 10/2018)
- De huurder een BTW-plichtige onderneming is
- De werken een belangrijke investering vertegenwoordigen (> 200 000 EUR)
- U van plan bent 25+ jaar te verhuren (onherroepelijke verbintenis)
Wanneer NIET opteren
- Oud gebouw (niet in aanmerking)
- Niet-BTW-plichtige huurder (vrijgestelde vzw, vrij beroep, particulier)
- Bescheiden investering (de BTW-besparing rechtvaardigt de complexiteit niet)
- Intentie om te herverkopen voor 25 jaar
Procedure
- De verhuurder identificeert zich voor de BTW (of is al belastingplichtig)
- De optie wordt uitgeoefend in de BTW-aangifte en in het huurcontract
- Het huurcontract vermeldt het bedrag exclusief BTW en de toepasselijke BTW
- De verhuurder factureert elke maand de BTW aan de huurder
- Periodieke BTW-aangiften (maandelijks of trimestrieel)
Voor handelshuurcontracten, raadpleeg onze gids. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de fiscaliteit, raadpleeg onze gids over de huurfiscaliteit.