Societe vs nom propre pour investissement locatif in Belgie
Faut-il acheter en nom propre ou via une societe pour l'investissement locatif in Belgie ? Comparaison fiscale complete, simulation et decision.
Globale vergelijking eigen naam vs vennootschap
| Criterium | Eigen naam (NP) | Vennootschap (BV) |
|---|---|---|
| Belasting huur (particulier) | Geindexeerd KI x 1,40 (~14% effectief) | Werkelijke huur - lasten (VenB 25%) |
| Belasting huur (vennootschap) | Werkelijke huur - begrensd forfait | Werkelijke huur - lasten (VenB 25%) |
| Meerwaarde | 0% na 5 jaar | 25% altijd |
| Aftrekposten | Alleen intresten (particulier) | Alle werkelijke kosten |
| Afschrijving | Nee | Ja (3%/jaar, 33 jaar) |
| Opname van geld | Rechtstreeks | Dividend (30%) |
| Erfopvolging | Successierechten (3-30%) | Schenking aandelen (3-3,3%) |
| Structuurkosten | 0 EUR/jaar | 2 000-3 500 EUR/jaar |
| Krediet | Gemakkelijker, betere rente | Moeilijker, hogere inbreng |
Voor de details van elk criterium, raadpleeg onze gids over de vastgoedvennootschap in Belgie.
Er is geen universeel antwoord. De keuze hangt af van uw profiel: aantal panden, beroepsinkomsten, beoogde bezitsduur, type huurder en successiedoelstellingen. Maak een simulatie met een boekhouder.
Becijferde simulatie over 10 jaar
Hypotheses
- Pand van 250 000 EUR, huur 1 000 EUR/maand, KI 1 000 EUR
- Krediet 200 000 EUR over 20 jaar aan 3,5%
- Huurder = particulier
- Herverkoop na 10 jaar aan 300 000 EUR
- Marginaal PB-tarief: 50%
Eigen naam
| Element | Bedrag (10 jaar) |
|---|---|
| Ontvangen huur | 120 000 EUR |
| Belasting op KI (50%) | -14 700 EUR |
| Onroerende voorheffing | -12 000 EUR |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | -2 500 EUR |
| Onderhoud | -5 000 EUR |
| Leningsintresten | -52 000 EUR (afgetrokken van vastgoedinkomen) |
| Meerwaarde (vrijgesteld > 5 jaar) | 0 EUR |
| Nettoresultaat 10 jaar | ~33 800 EUR |
Vennootschap (BV)
| Element | Bedrag (10 jaar) |
|---|---|
| Ontvangen huur | 120 000 EUR |
| Aftrekbare lasten (voorheffing, verzekering, onderhoud, intresten, boekhouding) | -81 500 EUR |
| Belastbare winst | 38 500 EUR |
| VenB (25%) | -9 625 EUR |
| Meerwaarde (25% op 50 000) | -12 500 EUR |
| Dividend om geld op te nemen (30%) | -8 663 EUR |
| Nettoresultaat 10 jaar | ~9 212 EUR |
Verschil
Eigen naam: +24 588 EUR beter dan de vennootschap over 10 jaar. Het verschil is voornamelijk te wijten aan de vrijgestelde meerwaarde als NP en het belaste dividend in vennootschap.
Dit resultaat bevestigt de algemene regel: voor 1-2 panden verhuurd aan een particulier met geplande herverkoop, is eigen naam duidelijk te verkiezen.
Beslissingsboom
Kies EIGEN NAAM als:
- U 1-2 panden bezit
- U verhuurt aan een particulier
- U van plan bent te herverkopen na 5+ jaar
- Uw beroepsinkomsten < 60 000 EUR bedragen
- U geen behoefte heeft aan complexe successieplanning
Kies de VENNOOTSCHAP als:
- U 3+ panden bezit (schaalvoordelen op de structuurkosten)
- U verhuurt aan vennootschappen (werkelijke huur in beide gevallen)
- U niet van plan bent te herverkopen (geen meerwaarde)
- Uw beroepsinkomsten > 80 000 EUR bedragen (maximaal marginaal tarief)
- U het patrimonium wilt overdragen aan de kinderen via schenking van aandelen
- U vastgoedinvestering combineert met een beroepsactiviteit in dezelfde structuur
Twijfelgeval (2-3 panden, gemiddelde inkomsten)
Maak een becijferde simulatie met een boekhouder over 10-15 jaar. Integreer:
- De jaarlijkse belasting op de huur
- De aftrekposten (intresten, lasten)
- De eventuele meerwaarde
- De structuurkosten
- De belasting op dividenden
- De successierechten
Conclusie en aanbeveling
Voor de meerderheid van de Belgische beleggers (1-2 panden, particuliere huurder, horizon > 5 jaar), is eigen naam te verkiezen. Het voordeel van het KI, de vrijstelling van de meerwaarde en de afwezigheid van structuurkosten compenseren ruimschoots het hoge marginale tarief.
De vennootschap is slechts voordelig in specifieke gevallen: groot patrimonium, zeer hoge inkomsten, verhuur aan vennootschappen of successieplanning. En zelfs in die gevallen is het voordeel vaak marginaal (enkele duizenden euro’s over 10 jaar).
Te vermijden fouten
- Een vennootschap oprichten “omdat het beter is” zonder becijferde simulatie
- De kost van dividenden (30%) vergeten om het geld op te nemen
- De belastbare meerwaarde in vennootschap negeren (25% vs 0% als NP)
- De structuurkosten onderschatten (boekhouding, publicaties)
- Een pand overdragen van NP naar vennootschap (registratierechten)
Om uw huurpatrimonium te beheren, centraliseert een software voor verhuurbeheer de documenten. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de volledige fiscaliteit, raadpleeg onze gids.