Amortissement d'un bien locatif in Belgie : possible ou pas
L'amortissement d'un bien immobilier locatif est-il possible in Belgie ? Regles en nom propre vs societe, calcul et impact fiscal.
Afschrijvingsregels in Belgie
In Belgie hangt de afschrijving van onroerende goederen af van de juridische vorm van de eigenaar:
| Vorm | Afschrijving mogelijk | Impact |
|---|---|---|
| Natuurlijke persoon (eigen naam) | Nee | Geen |
| BV / NV (vennootschap) | Ja (33 jaar, 3%/jaar) | Verlaging van de belastbare winst |
| Vastgoedvennootschap | Ja (zelfde regels als BV) | Verlaging van de belastbare winst |
Dit is een fundamenteel verschil met Frankrijk waar de LMNP-afschrijving (Gemeubileerde Niet-Professionele Verhuur) mogelijk is op eigen naam. In Belgie is geen enkele afschrijving aftrekbaar als natuurlijke persoon.
De onmogelijkheid om op eigen naam af te schrijven wordt gecompenseerd door de belasting op het kadastraal inkomen (zeer voordelig voor panden verhuurd aan een particulier).
Afschrijving in vennootschap: hoe werkt het
Berekening
Alleen het gebouw is afschrijfbaar (niet de grond). De verdeling is doorgaans:
| Element | Percentage | Afschrijfbaar |
|---|---|---|
| Grond | 20-30% van de prijs | Nee |
| Gebouw | 70-80% van de prijs | Ja (3%/jaar gedurende 33 jaar) |
Voorbeeld
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Totale aankoopprijs | 250 000 EUR |
| Aandeel grond (25%) | 62 500 EUR (niet afschrijfbaar) |
| Aandeel gebouw (75%) | 187 500 EUR |
| Jaarlijkse afschrijving (3%) | 5 625 EUR |
| Belastingbesparing (VenB 25%) | 1 406 EUR/jaar |
De afschrijving van 5 625 EUR/jaar vermindert de belastbare winst van de vennootschap, wat een belastingbesparing van 1 406 EUR/jaar oplevert gedurende 33 jaar.
De afschrijving vermindert de boekwaarde van het pand. Bij verkoop wordt de belastbare meerwaarde berekend op het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (netto na afschrijvingen). Hoe meer u afschrijft, hoe hoger de belastbare meerwaarde.
Werkelijke fiscale impact: uitstel van belasting, geen besparing
Tijdens het bezit
De afschrijving verlaagt elk jaar de belastbare winst:
- Winst voor afschrijving: 10 000 EUR
- Afschrijving: -5 625 EUR
- Belastbare winst: 4 375 EUR
- Belasting (25%): 1 094 EUR (in plaats van 2 500 EUR)
- Jaarlijkse besparing: 1 406 EUR
Bij verkoop
| Element | Zonder afschrijving | Met afschrijving |
|---|---|---|
| Verkoopprijs | 300 000 EUR | 300 000 EUR |
| Boekwaarde | 250 000 EUR | 62 500 EUR (grond) + 0 EUR (afgeschreven gebouw) |
| Meerwaarde | 50 000 EUR | 237 500 EUR |
| VenB (25%) | 12 500 EUR | 59 375 EUR |
De afschrijving heeft 1 406 EUR/jaar gedurende 33 jaar bespaard = 46 398 EUR totaal. Maar de bijkomende belastbare meerwaarde belast aan 25% = 46 875 EUR extra belasting. Het saldo is vrijwel neutraal — het is een uitstel van belasting, geen werkelijke besparing.
Het echte voordeel van de afschrijving is de cashflow: u betaalt elk jaar minder belasting, wat geld vrijmaakt om het krediet af te lossen of te herbeleggen.
Voor de meerwaarde in vennootschap, raadpleeg onze gids.
Moet u een vennootschap oprichten om af te schrijven?
Het korte antwoord: nee, niet enkel voor de afschrijving
De afschrijving alleen rechtvaardigt niet de oprichting van een vennootschap. De structuurkosten (boekhouding, publicatie, formaliteiten) absorberen een groot deel van de besparing.
De afschrijving rechtvaardigt een vennootschap als:
- U 3+ panden bezit (schaalvoordelen)
- Uw beroepsinkomsten zeer hoog zijn (marginaal tarief > 45%)
- U niet van plan bent te herverkopen (geen belastbare meerwaarde)
- U afschrijving combineert met volledige aftrekposten + successieplanning
Eigen naam blijft te verkiezen als:
- U verhuurt aan een particulier (voordelig KI)
- U van plan bent te herverkopen na 5 jaar (vrijstelling meerwaarde)
- U 1-2 panden bezit (structuurkosten te hoog)
Voor een volledige analyse, raadpleeg onze gids vastgoedvennootschap vs eigen naam. Om uw patrimoniumbeheer te beheren, centraliseert een software voor verhuurbeheer de documenten. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator.