Frais deductibles en immobilier locatif in Belgie
Liste complete des frais deductibles pour un bien locatif in Belgie. Interets, assurance, travaux, gestion : ce qui est deductible et ce qui ne l'est pas.
Volledige overzichtstabel van aftrekbare kosten
| Kosten | Verhuurd aan een particulier | Verhuurd aan een vennootschap |
|---|---|---|
| Leningsintresten | Ja (van vastgoedinkomsten) | Ja (werkelijke kosten) |
| Onroerende voorheffing | Nee (geintegreerd in het KI) | Ja |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | Nee (forfait) | Ja |
| Onderhouds-/herstellingskosten | Nee (forfait) | Ja |
| Beheer-/agentschapskosten | Nee (forfait) | Ja |
| Software verhuurbeheer | Nee (forfait) | Ja |
| Lasten mede-eigendom (eigenaar) | Nee (forfait) | Ja |
| Notariskosten (aankoop) | Nee | Nee |
| Registratierechten | Nee | Nee |
| Afschrijving van het pand | Nee | Nee (als natuurlijke persoon) |
| Verbeterings-/uitbreidingswerken | Nee | Nee |
Het cruciale onderscheid: voor een pand verhuurd aan een particulier zijn alleen de leningsintresten aftrekbaar. Al de rest wordt gedekt door het forfait van 40% van het KI (automatisch toegepast). Voor een pand verhuurd aan een vennootschap zijn de werkelijke kosten aftrekbaar en vaak voordeliger dan het begrensde forfait.
Voor de volledige fiscale aftrekposten, raadpleeg onze gids.
Leningsintresten: de universele aftrek
De intresten zijn aftrekbaar ongeacht het type huurder. Het is de enige aftrek beschikbaar voor een pand verhuurd aan een particulier.
Voorwaarden
- Het krediet moet afgesloten zijn om vastgoedinkomsten te verwerven of te behouden
- Het krediet moet zijn bij een Belgische of Europese financiele instelling
- De aangegeven intresten stemmen overeen met de bankattesten (fiche 281.61)
Mechanisme
De intresten worden afgetrokken van de totale vastgoedinkomsten (alle panden samen). Als de intresten de vastgoedinkomsten overschrijden, gaat het overschot verloren (geen overdracht naar beroepsinkomsten).
| Situatie | Vastgoedinkomsten | Intresten | Netto inkomen |
|---|---|---|---|
| 1 pand, recent krediet | 3 000 EUR | 4 500 EUR | 0 EUR (1 500 verloren) |
| 2 panden, 1 krediet | 6 000 EUR | 4 500 EUR | 1 500 EUR |
| 1 pand, oud krediet | 3 000 EUR | 800 EUR | 2 200 EUR |
Hoe hoger de intresten, hoe lager het belastbare vastgoedinkomen. Daarom is maximaal lenen (in plaats van contant betalen) fiscaal voordelig voor de vastgoedinvestering.
Werken en onderhoud
Pand verhuurd aan een particulier
De werkkosten zijn niet apart aftrekbaar. Ze worden gedekt door het forfait van 40% van het KI. Zelfs als u 20 000 EUR aan werken uitgeeft, wijzigt dat uw belasting niet.
Uitzondering: werken die het KI verhogen (toevoeging van een kamer, veranda) leiden tot een opwaartse herziening van het KI, wat de belasting verhoogt.
Pand verhuurd aan een vennootschap
De kosten van onderhouds- en herstellingswerken zijn aftrekbaar als werkelijke kosten:
- Schilderwerk, behang
- Herstelling sanitair, elektriciteit
- Ketelvervanging (zelfde type)
- Vloervervanging
- Dakherstelling
Verbeteringswerken zijn NIET aftrekbaar:
- Plaatsing van een nieuwe inbouwkeuken
- Bouw van een uitbreiding
- Installatie van een lift
- Verbouwing van zolder
De grens tussen onderhoud en verbetering is soms vaag. Raadpleeg onze gids over de fiscale voordelen van renovatie.
Wat nooit aftrekbaar is
| Kosten | Reden |
|---|---|
| Registratierechten (aankoop) | Verwervingskosten |
| Notariskosten (aankoop) | Verwervingskosten |
| Afschrijving van het pand | Voorbehouden aan vennootschappen (niet als NP) |
| Verbeteringswerken | Verhogen de waarde van het pand |
| Verhuiskosten | Persoonlijk |
| Meubilering bij gemeubileerde verhuur | Niet aftrekbaar als NP |
| Niet-recupereerbare BTW | Geen BTW op woningverhuur |
Fiscaal advies
Om de aftrekposten te maximaliseren, is de strategie:
- Maximaal lenen (aftrekbare intresten)
- Verhuren aan een particulier voor het voordeel van het KI (lage belasting ondanks weinig aftrekposten)
- Facturen bewaren van werken (nuttig bij verkoop < 5 jaar voor de berekening van de meerwaarde)
- Een software voor verhuurbeheer gebruiken om de fiscale documenten te centraliseren
Voor de volledige fiscale aangifte, raadpleeg onze gids. Om een conform huurcontract op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator.