Location a une societe : declaration fiscale in Belgie
Comment declarer les revenus d'un bien loue a une societe in Belgie. Huur reel, forfait plafonne, codes IPP et difference avec la location a un particulier.
Het principe: belasting op de werkelijke huur
Wanneer de huurder een rechtspersoon is (BV, NV, vzw, openbare instelling), wordt de eigenaar niet meer belast op het kadastraal inkomen maar op de werkelijke brutohuur.
| Huurder | Belastbare basis | Code PB |
|---|---|---|
| Particulier (woning) | Geindexeerd KI x 1,40 | 1106 |
| Vennootschap / vzw | Werkelijke brutohuur - forfait | 1109 |
| Vrij beroep (gemengd huurcontract) | Prof. deel = werkelijke huur | 1109 (prof. deel) |
Dit is het belangrijkste fiscale verschil in de Belgische huurvastgoedsector. Verhuren aan een vennootschap is 2 tot 4 keer zwaarder belast dan verhuren aan een particulier voor hetzelfde pand.
Voor de algemene regels, raadpleeg onze gids over huurinkomsten in Belgie.
Gedetailleerde berekening van de belasting
Formule met forfait
Belastbaar inkomen = jaarlijkse brutohuur - kostenforfait (40%, begrensd)
Het plafond van het forfait = 2/3 van het geherwaardeerde KI (KI x coefficient)
Volledig voorbeeld
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Maandelijkse huur | 1 500 EUR |
| Jaarlijkse brutohuur | 18 000 EUR |
| Niet-geindexeerd KI | 900 EUR |
| Geherwaardeerd KI (x 4,63 in 2026) | 4 167 EUR |
| Plafond forfait (2/3 x 4 167) | 2 778 EUR |
| Forfait 40% van de huur | 7 200 EUR |
| Toepasselijk forfait (minimum van beide) | 2 778 EUR (plafond bereikt) |
| Belastbaar inkomen | 18 000 - 2 778 = 15 222 EUR |
| Belasting (schijf 50%) | 7 611 EUR |
Vergelijking met een particulier
| Verhuurd aan een particulier | Verhuurd aan een vennootschap | |
|---|---|---|
| Basis | Geindexeerd KI x 1,40 = 2 650 EUR | Werkelijke huur - forfait = 15 222 EUR |
| Belasting (50%) | 1 325 EUR | 7 611 EUR |
| Verschil | - | +6 286 EUR/jaar |
Voor hetzelfde pand en dezelfde huur kost verhuren aan een vennootschap 6 286 EUR bijkomende belasting per jaar in vergelijking met een particulier. Dit is cruciale informatie bij de keuze van uw huurder.
Werkelijke kosten vs begrensd forfait
Voor een pand verhuurd aan een vennootschap is het forfait van 40% vrijwel altijd begrensd tot 2/3 van het geherwaardeerde KI. De eigenaar heeft er dan belang bij om de werkelijke kosten te kiezen:
| Aftrek | Begrensd forfait | Werkelijke kosten |
|---|---|---|
| Aftrekbaar bedrag | 2 778 EUR | Variabel (vaak 5 000-8 000 EUR) |
| Bewijsstukken | Geen | Facturen verplicht |
| Leningsintresten | Apart afgetrokken | Inbegrepen in de werkelijke kosten |
| Onroerende voorheffing | Nee | Ja |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | Nee | Ja |
| Onderhoud/herstellingen | Nee | Ja |
| Beheer (software) | Nee | Ja |
Voorbeeld met werkelijke kosten
| Kosten | Bedrag |
|---|---|
| Leningsintresten | 3 200 EUR |
| Onroerende voorheffing | 1 400 EUR |
| Verzekering niet-bewonende eigenaar | 250 EUR |
| Onderhoud | 800 EUR |
| Beheer | 300 EUR |
| Totaal werkelijke kosten | 5 950 EUR |
| Belastbaar inkomen | 18 000 - 5 950 = 12 050 EUR |
| Belasting (50%) | 6 025 EUR |
| Besparing vs forfait | 1 586 EUR/jaar |
De werkelijke kosten laten toe bijna 1 600 EUR belasting per jaar te besparen ten opzichte van het begrensde forfait.
Hoe aangeven in Tax-on-web
Code 1109
In vak III van de PB-aangifte, gebruik code 1109 om de jaarlijkse brutohuur + voordelen in natura aan te geven (als de huurder diensten levert aan de eigenaar).
Te bewaren documenten
- Kopie van het huurcontract met vermelding van de huur
- Bankattest van de ontvangen huurbetalingen
- Facturen van de werkelijke kosten (bij keuze voor werkelijke kosten)
- Intrestattest (fiche 281.61)
- Aanslagbiljet van de voorheffing
Geval van het gemengd huurcontract
Als het huurcontract gemengd woning/professioneel is:
- Woondeel -> code 1106 (niet-geindexeerd KI)
- Professioneel deel -> code 1109 (werkelijke huur van het prof. deel)
- De verdeling moet in het huurcontract staan
Advies
Als uw huurder een vennootschap is, raadpleeg een boekhouder om de keuze tussen forfait en werkelijke kosten te optimaliseren. Een software voor verhuurbeheer genereert automatisch de jaaroverzichten. Om een huurcontract met de juiste kwalificatie op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator.