Location a une societe : declaration fiscale en Belgique
Comment declarer les revenus d'un bien loue a une societe en Belgique. Loyer reel, forfait plafonne, codes IPP et difference avec la location a un particulier.
Le principe : imposition sur le loyer reel
Quand le locataire est une personne morale (SRL, SA, ASBL, institution publique), le proprietaire n’est plus impose sur le revenu cadastral mais sur le loyer brut reel.
| Locataire | Base imposable | Code IPP |
|---|---|---|
| Particulier (residence) | RC indexe x 1,40 | 1106 |
| Societe / ASBL | Loyer brut reel - forfait | 1109 |
| Profession liberale (bail mixte) | Part pro = loyer reel | 1109 (part pro) |
C’est la difference fiscale la plus importante en immobilier locatif belge. Louer a une societe est 2 a 4 fois plus impose que louer a un particulier pour le meme bien.
Pour les regles generales, consultez notre guide sur les revenus locatifs en Belgique.
Calcul detaille de l’impot
Formule avec forfait
Revenu imposable = loyer brut annuel - forfait de charges (40 %, plafonne)
Le plafond du forfait = 2/3 du RC revalorise (RC x coefficient)
Exemple complet
| Element | Montant |
|---|---|
| Loyer mensuel | 1 500 EUR |
| Loyer brut annuel | 18 000 EUR |
| RC non indexe | 900 EUR |
| RC revalorise (x 4,63 en 2026) | 4 167 EUR |
| Plafond forfait (2/3 x 4 167) | 2 778 EUR |
| Forfait 40 % du loyer | 7 200 EUR |
| Forfait applicable (min des deux) | 2 778 EUR (plafond atteint) |
| Revenu imposable | 18 000 - 2 778 = 15 222 EUR |
| Impot (tranche 50 %) | 7 611 EUR |
Comparaison avec un particulier
| Loue a un particulier | Loue a une societe | |
|---|---|---|
| Base | RC indexe x 1,40 = 2 650 EUR | Loyer reel - forfait = 15 222 EUR |
| Impot (50 %) | 1 325 EUR | 7 611 EUR |
| Difference | - | +6 286 EUR/an |
Pour le meme bien et le meme loyer, louer a une societe coute 6 286 EUR d’impot supplementaire par an par rapport a un particulier. C’est une information cruciale pour choisir son locataire.
Frais reels vs forfait plafonne
Pour un bien loue a une societe, le forfait de 40 % est quasi-toujours plafonne au 2/3 du RC revalorise. Le proprietaire a alors interet a opter pour les frais reels :
| Deduction | Forfait plafonne | Frais reels |
|---|---|---|
| Montant deductible | 2 778 EUR | Variable (souvent 5 000-8 000 EUR) |
| Justificatifs | Aucun | Factures obligatoires |
| Interets d’emprunt | Deduits separement | Inclus dans les frais reels |
| Precompte immobilier | Non | Oui |
| Assurance PNO | Non | Oui |
| Entretien/reparations | Non | Oui |
| Gestion (logiciel) | Non | Oui |
Exemple avec frais reels
| Frais | Montant |
|---|---|
| Interets d’emprunt | 3 200 EUR |
| Precompte immobilier | 1 400 EUR |
| Assurance PNO | 250 EUR |
| Entretien | 800 EUR |
| Gestion | 300 EUR |
| Total frais reels | 5 950 EUR |
| Revenu imposable | 18 000 - 5 950 = 12 050 EUR |
| Impot (50 %) | 6 025 EUR |
| Economie vs forfait | 1 586 EUR/an |
Les frais reels permettent d’economiser pres de 1 600 EUR d’impot par an par rapport au forfait plafonne.
Comment declarer dans Tax-on-web
Code 1109
Au cadre III de la declaration IPP, utilisez le code 1109 pour declarer le loyer brut annuel + les avantages en nature (si le locataire fournit des services au proprietaire).
Documents a conserver
- Copie du bail avec mention du loyer
- Attestation bancaire des loyers percus
- Factures des frais reels (si option frais reels)
- Attestation d’interets (fiche 281.61)
- Avertissement-extrait de role du precompte
Cas du bail mixte
Si le bail est mixte habitation/professionnel :
- Part habitation → code 1106 (RC non indexe)
- Part professionnelle → code 1109 (loyer reel de la part pro)
- La repartition doit figurer dans le bail
Conseil
Si votre locataire est une societe, consultez un comptable pour optimiser le choix entre forfait et frais reels. Un logiciel de gestion locative genere automatiquement les recapitulatifs annuels. Pour creer un bail avec la bonne qualification, utilisez notre generateur de bail en ligne.
Questions fréquentes
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Parce que l'imposition se base sur le loyer reel (pas le RC). Le loyer reel est generalement 3 a 5 fois superieur au RC indexe. De plus, le forfait de charges est plafonne au 2/3 du RC revalorise, ce qui limite la deduction.
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Oui. Pour un bien loue a une societe, le proprietaire peut opter pour les frais reels (interets, precompte, assurance, entretien) s'ils sont superieurs au forfait plafonne. C'est presque toujours le cas.
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Non. Seule la part professionnelle est imposee sur le loyer reel. La part habitation reste imposee sur le RC. La repartition doit figurer dans le bail (ex: 70 % habitation / 30 % professionnel).