Transfert de huurcontract en cas de vente du bien in Belgie
Que devient le huurcontract quand le verhuurder vend le bien loue ? Droits du huurder, huurcontract enregistre vs non enregistre, obligations du nouveau verhuurder.
Het principe: het huurcontract volgt het goed
In het Belgisch recht beeindigt de verkoop van een verhuurd goed het huurcontract niet. Het huurcontract is een overeenkomst die het goed volgt, niet de eigenaar. De koper neemt de positie van verhuurder over onder de bestaande voorwaarden.
De bescherming van de huurder hangt echter af van een cruciaal element: de registratie van het huurcontract bij de FOD Financien.
| Situatie | Bescherming van de huurder | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Geregistreerd huurcontract | Volledig — tegenwerpbaar aan de koper | Art. 9 wet op de woninghuur |
| Huurcontract met vaste datum (> 6 maanden) | Gedeeltelijk — tegenwerpbaar maar opzegbaar | Art. 1743 Burgerlijk Wetboek |
| Huurcontract zonder registratie noch vaste datum | Geen — de koper kan opzeggen | Art. 1743 Burgerlijk Wetboek |
De registratie van het huurcontract is gratis en verplicht voor huurcontracten van de hoofdverblijfplaats. Het is de beste bescherming van de huurder bij verkoop. Zonder registratie riskeert de huurder uitzetting door de nieuwe eigenaar.
Geregistreerd huurcontract: volledige bescherming
Als het huurcontract is geregistreerd bij de FOD Financien (via MyRent), is de nieuwe eigenaar gebonden door het huurcontract precies zoals de vorige. Hij kan niet:
- Het huurcontract opzeggen wegens verkoop
- De huur verhogen boven de indexering
- De clausules van het huurcontract wijzigen
- Een nieuw contract of aanhangsel eisen
De nieuwe eigenaar kan:
- Opzeggen op de driejarige vervaldagen voor de wettelijke redenen (eigen bewoning, werken)
- De huurbetalingen innen in plaats van de vorige eigenaar
- Alle rechten van de verhuurder uitoefenen (controle, onderhoud)
Voor de huurder verandert er niets in het dagelijkse leven. Hij moet gewoon op de hoogte worden gebracht van de nieuwe bankgegevens voor de betaling van de huur.
Niet-geregistreerd huurcontract: risico op uitzetting
Als het huurcontract niet is geregistreerd en geen vaste datum heeft van meer dan 6 maanden voor de verkoop, kan de nieuwe eigenaar:
- Het huurcontract opzeggen zonder bijzonder motief
- Het vertrek eisen van de huurder met een opzegtermijn van 3 maanden
- Een nieuw huurcontract voorstellen onder andere voorwaarden
De niet-beschermde huurder heeft geen doeltreffend verhaal. Hij kan enkel schadevergoeding eisen van de vorige eigenaar (verkoper) wegens het niet-registreren van het huurcontract — maar hij zal de woning moeten verlaten.
Hoe dit risico vermijden
De huurder kan zelf het huurcontract laten registreren bij de FOD Financien. Als de verhuurder weigert het origineel te bezorgen, kan de huurder zijn kopie voorleggen. De registratie is gratis en kan online via MyRent.
Voor de automatische registratie via een software voor verhuurbeheer raadpleegt u onze gids.
In de praktijk
Voor de huurder
- Controleer de registratie van uw huurcontract (opzoeking op MyMinfin of aanvraag bij de FOD)
- Indien niet geregistreerd, doe het zelf onmiddellijk
- Bij de verkoop, vraag de contactgegevens van de nieuwe eigenaar
- Blijf de huur betalen (aan de nieuwe eigenaar vanaf de kennisgeving)
- Onderteken niets nieuws zonder uw rechten te controleren
Voor de verkopende verhuurder
- Informeer de koper over het bestaan van het huurcontract en de voorwaarden
- Draag de huurwaarborg over aan de nieuwe eigenaar
- Bezorg een kopie van het geregistreerde huurcontract aan de koper
- Informeer de huurder over de eigendomsverandering en de nieuwe contactgegevens
Voor de koper
- Controleer het bestaan van lopende huurcontracten voor de aankoop
- Raadpleeg de registratie bij de FOD Financien
- Integreer het huurcontract in uw rendementsberekening (geen mogelijkheid tot heronderhandeling)
- Neem het beheer over van het huurcontract onder de bestaande voorwaarden
Om een correct geregistreerd huurcontract op te stellen, gebruikt u onze online huurcontractgenerator met automatische MyRent-registratie. Voor meer informatie raadpleegt u onze gids over het huurcontract in Belgie.