Afschrijving van een huurpand in Belgie: mogelijk of niet
Kan men een huurpand afschrijven op eigen naam in Belgie? Nee als particulier, ja in vennootschap. Uitleg en alternatieven.
Het duidelijke antwoord: nee op eigen naam, ja in vennootschap
| Structuur | Afschrijving | Reden |
|---|---|---|
| Natuurlijke persoon (NP) | Nee | Belasting op het KI (forfait al voordelig) |
| Vennootschap (BV, NV) | Ja (3%/jaar, 33 jaar) | Belasting op de werkelijke huur (volledige aftrekposten) |
Dit is een veelgestelde vraag van beginnende beleggers, vooral van diegenen die uit Frankrijk komen waar het LMNP-systeem afschrijving op eigen naam toelaat. In Belgie is dat onmogelijk.
Het Belgische systeem compenseert deze onmogelijkheid door de belasting op het kadastraal inkomen voor panden verhuurd aan een particulier — een belastbare basis die veel lager is dan de werkelijke huur.
Voor de details van de afschrijving in vennootschap, raadpleeg onze volledige gids.
Hoe werkt de afschrijving in vennootschap
Berekening
| Element | Percentage | Duur |
|---|---|---|
| Gebouw | 3% / jaar | 33 jaar |
| Grond | Niet afschrijfbaar | - |
| Verbeteringen (keuken, badkamer) | 10-20% / jaar | 5-10 jaar |
| Meubilair (gemeubileerd huurcontract) | 10-20% / jaar | 5-10 jaar |
Verdeling grond / gebouw
De verdeling wordt bepaald door expertise of overeenkomst:
| Locatie | Aandeel grond | Aandeel gebouw |
|---|---|---|
| Centrum Brussel | 30-40% | 60-70% |
| Rand Brussel | 20-30% | 70-80% |
| Wallonie (stad) | 15-25% | 75-85% |
| Wallonie (landelijk) | 10-15% | 85-90% |
| Vlaanderen (stad) | 25-35% | 65-75% |
Fiscale impact
Voor een pand van 300 000 EUR (80% gebouw = 240 000 EUR):
- Jaarlijkse afschrijving: 240 000 x 3% = 7 200 EUR
- Besparing vennootschapsbelasting (25%): 1 800 EUR/jaar gedurende 33 jaar
Maar opgelet: de afschrijving verhoogt de belastbare meerwaarde bij herverkoop. Raadpleeg onze gids over de vastgoedvennootschap in Belgie.
Alternatieven voor afschrijving op eigen naam
Zelfs zonder afschrijving beschikt de eigenaar op eigen naam over fiscale hefbomen:
| Hefboom | Effect | Gids |
|---|---|---|
| Leningsintresten | Aftrekbaar van vastgoedinkomsten | Enige werkelijke aftrek als NP |
| Voordelig KI | Belastbare basis 3-5x lager dan werkelijke huur | Automatisch |
| Vrijstelling meerwaarde | 0% na 5 jaar bezit | Alleen als NP |
| BTW 6% | Renovatie aan verlaagd tarief | Gebouw > 10 jaar |
| Gewestelijke premies | Subsidies renovatie | Cumuleerbaar |
Door deze hefbomen te combineren, behaalt de eigenaar op eigen naam vaak een fiscaal resultaat dat even goed of zelfs beter is dan in vennootschap (dankzij het KI + vrijstelling meerwaarde).
Wat kiezen: afschrijving in vennootschap of KI op eigen naam?
Vergelijkende simulatie (10 jaar)
| Element | Eigen naam | Vennootschap |
|---|---|---|
| Jaarlijkse belasting op huurinkomsten | ~1 500 EUR (op KI) | ~2 200 EUR (VenB na aftrekposten + afschrijving) |
| Meerwaarde bij herverkoop | 0 EUR (> 5 jaar) | ~12 500 EUR (VenB 25%) |
| Dividend om geld op te nemen | 0 EUR | ~8 000 EUR (30% roerende voorheffing) |
| Structuurkosten (10 jaar) | 0 EUR | ~25 000 EUR |
| Totaal belastingen + kosten (10 jaar) | ~15 000 EUR | ~47 700 EUR |
De afschrijving in vennootschap genereert een jaarlijkse belastingbesparing, maar de structuurkosten, de meerwaarde en de dividenden elimineren dat voordeel ruimschoots. Voor een enkel pand wint eigen naam duidelijk.
Voor een gepersonaliseerde analyse, raadpleeg een boekhouder. Een software voor verhuurbeheer centraliseert uw documenten. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator.