Amortissement d'un bien locatif en Belgique : possible ou pas
Peut-on amortir un bien locatif en nom propre en Belgique ? Non en personne physique, oui en societe. Explication, calcul et alternatives.
- 01 La reponse claire
- 02 En societe
- 03 Alternatives en PP
- 04 Que choisir
La reponse claire : non en nom propre, oui en societe
| Structure | Amortissement | Raison |
|---|---|---|
| Personne physique (PP) | Non | Imposition sur le RC (forfait deja avantageux) |
| Societe (SRL, SA) | Oui (3 %/an, 33 ans) | Imposition sur le loyer reel (deductions completes) |
C’est une question frequente des investisseurs debutants, notamment ceux qui viennent de France ou le systeme LMNP permet l’amortissement en nom propre. En Belgique, c’est impossible.
Le systeme belge compense cette impossibilite par l’imposition sur le revenu cadastral pour les biens loues a un particulier — une base imposable bien plus basse que le loyer reel.
Pour les details de l’amortissement en societe, consultez notre guide complet.
Comment fonctionne l’amortissement en societe
Calcul
| Element | Taux | Duree |
|---|---|---|
| Batiment | 3 % / an | 33 ans |
| Terrain | Non amortissable | - |
| Ameliorations (cuisine, salle de bain) | 10-20 % / an | 5-10 ans |
| Mobilier (bail meuble) | 10-20 % / an | 5-10 ans |
Repartition terrain / batiment
La repartition est determinee par l’expertise ou par convention :
| Localisation | Part terrain | Part batiment |
|---|---|---|
| Centre-ville Bruxelles | 30-40 % | 60-70 % |
| Peripherie Bruxelles | 20-30 % | 70-80 % |
| Wallonie (ville) | 15-25 % | 75-85 % |
| Wallonie (rural) | 10-15 % | 85-90 % |
| Flandre (ville) | 25-35 % | 65-75 % |
Impact fiscal
Pour un bien de 300 000 EUR (80 % batiment = 240 000 EUR) :
- Amortissement annuel : 240 000 x 3 % = 7 200 EUR
- Economie ISOC (25 %) : 1 800 EUR/an pendant 33 ans
Mais attention : l’amortissement augmente la plus-value taxable en cas de revente. Consultez notre guide sur la SCI en Belgique.
Alternatives a l’amortissement en nom propre
Meme sans amortissement, le proprietaire en nom propre dispose de leviers fiscaux :
| Levier | Effet | Guide |
|---|---|---|
| Interets d’emprunt | Deductibles des revenus immobiliers | Seule deduction reelle en PP |
| RC avantageux | Base imposable 3-5x inferieure au loyer reel | Automatique |
| Exoneration plus-value | 0 % apres 5 ans de detention | En PP uniquement |
| TVA 6 % | Renovation a taux reduit | Batiment > 10 ans |
| Primes regionales | Subventions renovation | Cumulables |
En combinant ces leviers, le proprietaire en nom propre obtient souvent un resultat fiscal aussi bon voire meilleur qu’en societe (grace au RC + exoneration plus-value).
Que choisir : amortissement en societe ou RC en nom propre ?
Simulation comparative (10 ans)
| Element | Nom propre | Societe |
|---|---|---|
| Impot annuel sur les loyers | ~1 500 EUR (sur RC) | ~2 200 EUR (ISOC apres deductions + amortissement) |
| Plus-value a la revente | 0 EUR (> 5 ans) | ~12 500 EUR (ISOC 25 %) |
| Dividende pour sortir le cash | 0 EUR | ~8 000 EUR (30 % prelevement) |
| Frais de structure (10 ans) | 0 EUR | ~25 000 EUR |
| Total impots + frais (10 ans) | ~15 000 EUR | ~47 700 EUR |
L’amortissement en societe genere une economie annuelle d’impot mais les frais de structure, la plus-value et les dividendes annulent largement cet avantage. Pour un seul bien, le nom propre gagne nettement.
Pour une analyse personnalisee, consultez un comptable. Un logiciel de gestion locative centralise vos documents. Pour creer un bail, utilisez notre generateur en ligne.
Questions fréquentes
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Non en personne physique (nom propre). Oui en societe (SRL, SA). En Belgique, un particulier qui loue un bien ne peut pas amortir le batiment dans sa declaration IPP. Seules les societes peuvent deduire un amortissement annuel du benefice imposable.
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Parce que les revenus locatifs des personnes physiques sont imposes sur le revenu cadastral (pas sur le loyer reel). Le systeme du RC est deja une forme de forfait avantageux. L'amortissement serait un double avantage.
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3 % par an sur 33 ans pour le batiment. Le terrain n'est pas amortissable. La repartition terrain/batiment est generalement de 20-30 % terrain et 70-80 % batiment.