Normale slijtage is niet ten laste van de huurder
Ja, normale slijtage wordt in rekening genomen bij de plaatsbeschrijving bij uittrede. De huurder is niet verantwoordelijk voor de natuurlijke achteruitgang door tijd en normaal gebruik. Alleen huurschade (degradaties boven de normale slijtage) is voor zijn rekening.
Artikel 1730 van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de huurder het pand moet teruggeven in de staat waarin hij het ontvangen heeft, “met uitzondering van hetgeen door vetusteit of overmacht is vergaan of beschadigd”. Normale slijtage is dus uitdrukkelijk uitgesloten van de verantwoordelijkheid van de huurder.
Voorbeelden van normale slijtage vs huurschade
| Element | Normale slijtage (niet ten laste) | Huurschade (ten laste) |
|---|---|---|
| Verf | Vergeling, lichte verkleuring | Gaten niet dichtgemaakt, graffiti |
| Parket | Lichte patina, microkrassen | Diepe krassen, brandvlekken |
| Tapijt | Indrukking in loopzones | Onuitwisbare vlekken, scheuren |
| Kranen | Versleten pakking, kalk | Gebroken kraan door nalatigheid |
| Muren | Lichte gebruikssporen | Grote gaten, barsten door huurder |
De duur van de bewoning is een sleutelfactor: hoe langer de huur, hoe meer normale slijtage wordt aanvaard.
Hoe de grens tussen slijtage en schade evalueren?
De evaluatie berust op meerdere criteria:
- De duur van de huur : hoe langer, hoe meer aanvaardbare slijtage
- De oorspronkelijke kwaliteit : een nieuwe woning slijt minder snel
- De bestemming : een gezinswoning met kinderen ondergaat meer slijtage
- De vetusteitstabel : sommige experts gebruiken tabellen met de theoretische levensduur (verf: 7-10 jaar, tapijt: 10 jaar, parket: 25 jaar)
Bij gebrek aan een officiele tabel in Belgie, vraag de expert om de resterende levensduur van elk element in zijn rapport te preciseren. Dit maakt een objectieve berekening mogelijk van het aandeel normale slijtage versus huurschade.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 neemt het principe van niet-toerekening van vetusteit over.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past hetzelfde principe toe. Waalse vrederechters gebruiken soms vetusteitstabellen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bevestigt de uitsluiting van vetusteit uit de verantwoordelijkheid van de huurder.
Artikel 1730 en 1731 van het oud Burgerlijk Wetboek — De huurder geeft het pand terug in de ontvangen staat, behoudens vetusteit en overmacht. Raadplegen op Justel