L’usure normale n’est pas imputable au locataire
Oui, l’usure normale est prise en compte dans l’etat des lieux de sortie. Le locataire n’est pas responsable de la deterioration naturelle du logement due au temps et a l’usage normal. Seuls les degats locatifs (degradations excedant l’usure normale) sont a sa charge.
L’article 1730 de l’ancien Code civil belge prevoit que le locataire doit restituer le bien dans l’etat ou il l’a recu, “a l’exception de ce qui a peri ou a ete degrade par vetuste ou force majeure”. L’usure normale (vetuste) est donc expressement exclue de la responsabilite du locataire.
La vetuste resulte de l’ecoulement du temps et de l’usage normal d’un logement habite conformement a sa destination. Elle est inevitable : meme un locataire exemplaire ne peut empecher les murs de jaunir legerement, le parquet de se patiner ou les joints de s’user.
En savoir plus : le FAQ État des lieux.
Exemples d’usure normale vs degats locatifs
| Element | Usure normale (non imputable) | Degat locatif (imputable) |
|---|---|---|
| Peinture | Jaunissement, legere decoloration | Trous de chevilles non rebouches, graffitis |
| Parquet | Legere patine, micro-rayures | Rayures profondes, brulures, planches cassees |
| Moquette | Ecrasement dans les zones de passage | Taches indelebiles, brulures, dechiures |
| Robinetterie | Joint use, calcaire | Robinet casse, tuyau perce par negligence |
| Murs | Legeres traces d’usure | Trous importants, fissures causees par le locataire |
| Prises/interrupteurs | Jaunissement du plastique | Prises arrachees, interrupteurs casses |
| Volets | Mecanisme use, peinture ecaillee | Lames cassees, rails arraches |
La duree d’occupation est un facteur cle : plus le bail est long, plus l’usure normale est importante et acceptee. Un bail de 9 ans genere naturellement plus de vetuste qu’un bail d’un an.
Voir aussi : Que se passe-t-il s’il n’y a pas d’état des lieux ….
Voir aussi : Peut-on faire un état des lieux soi-même.
Voir aussi : voir la réponse.
En savoir plus : l’etat des lieux.
Comment evaluer la limite entre usure et degat ?
L’evaluation de l’usure normale repose sur plusieurs criteres :
- La duree du bail : plus le bail est long, plus l’usure acceptable est importante
- La qualite initiale : un logement neuf s’use moins vite qu’un logement ancien
- La destination du bien : un logement familial avec enfants subit plus d’usure qu’un studio
- La grille de vetuste : certains experts utilisent des grilles indiquant la duree de vie theorique de chaque element (peinture : 7-10 ans, moquette : 10 ans, parquet : 25 ans)
En l’absence de grille officielle en Belgique, demandez a l’expert de preciser la duree de vie residuelle de chaque element dans son rapport. Cela permettra de calculer objectivement la part d’usure normale et la part de degat locatif.
Si le bailleur reclame le remplacement complet d’un element qui a atteint ou depasse sa duree de vie theorique (par exemple, une peinture de plus de 10 ans), le locataire est en droit de contester cette reclamation. Le bailleur ne peut exiger que la remise en etat au prorata de la duree de vie restante.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 reprend le principe de non-imputation de la vetuste. La jurisprudence bruxelloise est riche en decisions distinguant usure normale et degat locatif, notamment pour les logements anciens.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 applique le meme principe. Les juges de paix wallons utilisent parfois des grilles de vetuste pour objectiver leurs decisions.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 confirme l’exclusion de la vetuste de la responsabilite du locataire. Le decret flamand encourage l’utilisation de rapports d’experts detailles.
Article 1730 et 1731 de l’ancien Code civil belge — Le locataire restitue le bien dans l’etat ou il l’a recu, sauf vetuste et force majeure. Consulter sur Justel