Hoeveel eigen inbreng om te investeren?
De minimale eigen inbreng voor een vastgoedinvestering bedraagt 20 tot 30% van de aankoopprijs, plus de registratierechten (12 tot 12,5%) en de notariskosten (~2%). In totaal moet u 35 tot 45% van de prijs van het pand aan eigen middelen voorzien.
De NBB legt sinds 2020 limieten op voor ontleningsquotiteiten (loan-to-value). Voor een investeringspand bedraagt de maximale quotiteit 80%, zonder mogelijkheid tot afwijking (in tegenstelling tot de eigen woning waar 35% van de dossiers 90% mag overschrijden).
| Type aankoop | Max LTV | Minimale inbreng | Bijkomende kosten |
|---|---|---|---|
| Eigen woning (1ste) | 90% | 10% van de prijs | 12 tot 15% |
| Eigen woning (2de+) | 80% | 20% van de prijs | 12 tot 15% |
| Investeringspand | 80% | 20 tot 30% van de prijs | 12 tot 15% |
Concreet voorbeeld: hoeveel heb je nodig om te investeren?
Neem een appartement van 200.000 EUR in Wallonie:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | 200.000 EUR |
| Eigen inbreng (20%) | 40.000 EUR |
| Registratierechten (12,5%) | 25.000 EUR |
| Notariskosten (~2%) | 4.000 EUR |
| Totale benodigde inbreng | 69.000 EUR |
| Hypothecair krediet | 160.000 EUR |
Met een inbreng van 30% (60.000 EUR op het pand) wordt het krediet 140.000 EUR, wat de maandlasten verlaagt en de cashflow verbetert.
Een hogere eigen inbreng maakt het mogelijk een betere rentevoet te bekomen en de maandlasten te verlagen, wat de maandelijkse cashflow rechtstreeks verbetert. Elk extra procentpunt eigen inbreng kan het verschil maken tussen een negatieve en positieve cashflow.
Strategieen om de eigen inbreng te optimaliseren
Verschillende strategieen maken het mogelijk de benodigde inbreng te verlagen of sneller op te bouwen:
- Hypotheek op een bestaand pand: als u al een pand bezit, kan de meerwaarde als aanvullende waarborg dienen
- Overbruggingskrediet: tijdelijke financiering in afwachting van de verkoop van een ander pand
- Kredietmakelaar: kan soepelere voorwaarden onderhandelen bij bepaalde banken
- Aankoop in mede-eigendom: samen investeren om de inbreng te delen
- Renovatiepand: aankopen tegen een lagere prijs en renoveren, met een geintegreerd renovatiekrediet
Verwar de theoretische minimale inbreng (20% van de prijs) niet met de werkelijk benodigde inbreng (35 tot 45% inclusief alle kosten). De bijkomende kosten onderschatten is een van de meest voorkomende fouten van beginnende investeerders. Raadpleeg de volledige lijst van verborgen kosten.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In Brussel bedragen de registratierechten 12,5%. Er bestaat een abattement voor de eigen woning (tot 200.000 EUR), maar dit is niet van toepassing op investeringspanden. De ordonnantie van 27 juli 2017 heeft geen directe impact op de vereiste inbreng.
Waals Gewest
In Wallonie bedragen de registratierechten 12,5% voor investeringspanden. De lagere aankoopprijzen maken het makkelijker om de eigen inbreng op te bouwen. Het decreet van 15 maart 2018 heeft geen invloed op de financiering.
Vlaams Gewest
Vlaanderen hanteert 12% registratierechten voor investeringspanden (tegenover 3% voor de eigen woning). Dit verschil van 9 procentpunten is een significant voordeel voor investeerders die hun eerste pand als eigen woning zouden kopen om het later om te vormen tot investeringspand. Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 heeft geen impact op de financiering.
NBB-communicatie 2020 over macroprudentiele limieten — Website NBB. Registratierechten: FOD Financien.