Quel apport minimum pour investir ?
L’apport minimum pour un investissement locatif est de 20 a 30 % du prix d’achat, auquel s’ajoutent les droits d’enregistrement (12 a 12,5 %) et les frais de notaire (~2 %). Au total, prevoyez 35 a 45 % du prix du bien en fonds propres.
La BNB impose depuis 2020 des limites sur les quotites d’emprunt (loan-to-value). Pour un bien d’investissement, la quotite maximale est de 80 %, sans derogation possible (contrairement a l’habitation propre ou 35 % des dossiers peuvent depasser 90 %).
| Type d’acquisition | LTV max | Apport minimum | Frais en sus |
|---|---|---|---|
| Habitation propre (1ere) | 90 % | 10 % du prix | 12 a 15 % |
| Habitation propre (2eme+) | 80 % | 20 % du prix | 12 a 15 % |
| Bien d’investissement | 80 % | 20 a 30 % du prix | 12 a 15 % |
En savoir plus : notre page FAQ Investissement locatif.
Exemple concret : combien faut-il pour investir ?
Prenons un appartement a 200 000 EUR en Wallonie :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 200 000 EUR |
| Apport personnel (20 %) | 40 000 EUR |
| Droits d’enregistrement (12,5 %) | 25 000 EUR |
| Frais de notaire (~2 %) | 4 000 EUR |
| Total apport necessaire | 69 000 EUR |
| Credit hypothecaire | 160 000 EUR |
Avec un apport de 30 % (60 000 EUR sur le bien), le credit serait de 140 000 EUR, ce qui reduit la mensualite et ameliore le cash-flow.
Un apport plus eleve permet d’obtenir un meilleur taux d’interet et de reduire la mensualite, ce qui ameliore directement le cash-flow mensuel. Chaque point de pourcentage d’apport supplementaire peut faire la difference entre un cash-flow negatif et positif.
Voir aussi : voir la réponse.
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Vous pouvez faire son bail en quelques minutes.
Strategies pour optimiser l’apport
Plusieurs strategies permettent de reduire l’apport necessaire ou de le constituer plus rapidement :
- Hypotheque sur un bien existant : si vous possedez deja un bien, la plus-value peut servir de garantie complementaire
- Credit pont : financement temporaire en attendant la vente d’un autre bien
- Courtier en credit : peut negocier des conditions plus souples aupres de certaines banques
- Achat en copropriete : investir a deux pour partager l’apport
- Bien a renover : acheter a un prix inferieur et renover, avec un credit renovation integre
Ne confondez pas l’apport minimum theorique (20 % du prix) et l’apport reel necessaire (35 a 45 % incluant tous les frais). Sous-estimer les frais annexes est l’une des erreurs les plus courantes des investisseurs debutants. Consultez la liste complete des frais caches.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
A Bruxelles, les droits d’enregistrement sont de 12,5 %. Un abattement existe pour l’habitation propre (jusqu’a 200 000 EUR), mais il n’est pas applicable aux biens d’investissement. L’ordonnance du 27 juillet 2017 n’a pas d’impact direct sur l’apport requis.
Region wallonne
En Wallonie, les droits d’enregistrement sont de 12,5 % pour les biens d’investissement. Les prix d’achat plus bas permettent de constituer l’apport plus facilement. Le decret du 15 mars 2018 n’influence pas le financement.
Region flamande
La Flandre applique 12 % de droits d’enregistrement pour les biens d’investissement (contre 3 % pour l’habitation propre). Cette difference de 9 points est un avantage significatif pour les investisseurs qui acheteraient leur premier bien comme habitation propre avant de le transformer en investissement locatif. Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 n’a pas d’impact sur le financement.
Communication BNB 2020 sur les limites macroprudentielles — Site BNB. Droits d’enregistrement : SPF Finances.