De verborgen kosten bij aankoop
Bij aankoop vertegenwoordigen de verborgen kosten 14 tot 17% van de prijs van het pand: registratierechten (12 tot 12,5%), notariskosten (~2%), hypothecaire inschrijving (~1%), bankdossierkosten (500 tot 1.000 EUR). Deze kosten zijn doorgaans niet financierbaar via het krediet en moeten gedekt worden door de eigen inbreng.
| Aankoopkosten | Bedrag | Financierbaar via krediet |
|---|---|---|
| Registratierechten | 12 tot 12,5% van de prijs | Nee |
| Notariskosten | ~2% van de prijs | Nee |
| Hypothecaire inschrijving | ~1% van het geleende bedrag | Soms |
| Bankdossierkosten | 500 tot 1.000 EUR | Nee |
| Vastgoedexpertise | 250 tot 500 EUR | Nee |
| Makelaarskosten (indien makelaar) | 0 EUR (vergoed door bank) | --- |
Deze aankoopkosten komen bovenop de minimale eigen inbreng van 20 tot 30% die door de banken wordt vereist.
De terugkerende jaarlijkse kosten
De terugkerende kosten vertegenwoordigen 25 tot 40% van de jaarhuur en beinvloeden rechtstreeks het nettorendement:
| Terugkerende kost | Schatting | Impact op rendement |
|---|---|---|
| Onroerende voorheffing | 800 tot 2.500 EUR/jaar | -0,3 tot -1 punt |
| Eigenaarsverzekering | 150 tot 400 EUR/jaar | -0,1 tot -0,2 punt |
| Mede-eigendomskosten (eigenaarsaandeel) | 500 tot 2.000 EUR/jaar | -0,2 tot -0,8 punt |
| Onderhoudsvoorziening (5% huur) | Variabel | -0,2 tot -0,4 punt |
| Leegstand (5 tot 10%) | Variabel | -0,3 tot -0,6 punt |
| Beheerkosten (indien gedelegeerd) | 5 tot 8% van de huur | -0,2 tot -0,5 punt |
| Huurwaarborgverzekering | 2 tot 4% van de huur | -0,1 tot -0,2 punt |
De som van deze terugkerende kosten vermindert het brutorendement met gemiddeld 1 tot 2 procentpunten. Een pand met 5% brutorendement heeft typisch een nettorendement van 3 tot 4%. Integreer ze in uw cashflowberekening voordat u investeert.
De vaak vergeten eenmalige kosten
Naast de terugkerende kosten kunnen bepaalde eenmalige kosten de rentabiliteit beinvloeden:
- Herverhuringkosten: advertenties (50 tot 200 EUR), bezichtigingen, contractopstelling (150 tot 300 EUR indien via makelaar)
- EPC-conformiteitswerken: isolatie, ketel, ramen (1.000 tot 30.000 EUR)
- Brandveiligheidsnormen: detectoren, brandwerende deuren, signalisatie (500 tot 5.000 EUR)
- Opfriswerken: schilderwerk, vloer, badkamer tussen twee huurders (1.000 tot 10.000 EUR)
- Boekhoudkosten: als het pand via een vennootschap wordt aangehouden (1.500 tot 3.000 EUR/jaar)
- Juridische kosten: bij een geschil met een huurder (500 tot 5.000 EUR)
De EPC-conformiteitswerken worden steeds dwingender in de drie gewesten. Evalueer voor de aankoop van een oud pand de kosten voor energetische opwaardering. Een pand met label F of G kan 20.000 tot 50.000 EUR aan werken vereisen om een aanvaardbaar EPC te bereiken.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De Brusselse registratierechten bedragen 12,5%. De onroerende voorheffing is doorgaans hoger dan in Wallonie. De ordonnantie van 27 juli 2017 legt EPC-verplichtingen op die conformiteitskosten kunnen genereren.
Waals Gewest
De Waalse registratierechten bedragen 12,5%. Het decreet van 15 maart 2018 legt minimale kwaliteits- en veiligheidsnormen op voor huurwoningen. De onroerende voorheffing verschilt per gemeente.
Vlaams Gewest
Vlaanderen hanteert 12% registratierechten voor investeringspanden. Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt minimale kwaliteitsnormen en EPC-eisen op die aanzienlijke conformiteitskosten kunnen genereren voor oudere panden.
Registratierechten: Wetboek registratierechten. Onroerende voorheffing: FOD Financien.