Hoe de cashflow van een huurpand berekenen
De maandelijkse cashflow wordt als volgt berekend: Ontvangen huur - (Maandelijkse aflossing + Onroerende voorheffing + Verzekering + Mede-eigendomskosten + Voorziening werken + Voorziening leegstand). Een positief resultaat betekent dat het pand zichzelf financiert en inkomsten genereert.
De volledige cashflowformule integreert alle financiele stromen van het pand:
| Post | Type | Schatting |
|---|---|---|
| Maandelijkse huur | Inkomst | 100% van de overeengekomen huur |
| Maandelijkse aflossing krediet | Kost | Volgens lening |
| Onroerende voorheffing | Kost | KI x regionaal tarief |
| Brandverzekering | Kost | 150 tot 400 EUR/jaar |
| Mede-eigendomskosten | Kost | Variabel (eigenaarsaandeel) |
| Voorziening werken | Kost | 5% van de jaarhuur |
| Leegstand | Kost | 5 tot 10% van de jaarhuur |
De cashflow moet berekend worden voor belastingen (bruto cashflow) en na belastingen (netto cashflow) voor een volledig beeld van de rentabiliteit van het pand.
Rekenvoorbeeld voor een appartement in Brussel
Neem een appartement gekocht voor 250.000 EUR met een huur van 950 EUR/maand:
| Post | Maandelijks bedrag |
|---|---|
| Ontvangen huur | +950 EUR |
| Maandelijkse aflossing (25 jaar, 3,5%) | -1.114 EUR |
| Onroerende voorheffing | -125 EUR |
| Brandverzekering | -25 EUR |
| Mede-eigendomskosten (eigenaarsaandeel) | -80 EUR |
| Voorziening werken (5%) | -48 EUR |
| Voorziening leegstand (8%) | -76 EUR |
| Maandelijkse cashflow | -518 EUR |
Een negatieve cashflow is niet per se een slechte investering. De maandelijkse spaarinspanning wordt gecompenseerd door de kapitaalaflossing, de potentiele meerwaarde en het fiscale voordeel van de onroerende voorheffing.
Om de cashflow te verbeteren bestaan er drie hoofdhefbomen: meer eigen inbreng, een lagere rente onderhandelen of panden met een beter brutorendement zoeken.
Vaak vergeten kostenposten
Veel investeerders onderschatten de werkelijke kosten. Hier zijn de posten die vaak vergeten worden:
- Beheerkosten: 5 tot 8% van de huur als u delegeert aan een makelaar
- Boekhoudkosten: als het pand via een vennootschap wordt aangehouden
- Gemeentebelasting: sommige gemeenten heffen extra belastingen
- Herverhuringkosten: advertenties, bezichtigingen, opstellen huurcontract bij huurderwissel
- Huurwaarborg-verzekering: 2 tot 4% van de jaarhuur
Verwar cashflow niet met rendement. Een pand kan een goed nettorendement hebben en toch een negatieve cashflow als het krediet hoog is. Beide indicatoren zijn complementair.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De Brusselse onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geindexeerd kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een gemeentelijk tarief dat varieert tussen 2.800 en 4.200 opcentiemen. De mede-eigendomskosten zijn doorgaans hoger dan in Wallonie, wat de cashflow rechtstreeks beinvloedt.
Waals Gewest
De Waalse onroerende voorheffing werd hervormd door het decreet van 15 maart 2018. De gemeentelijke tarieven zijn vaak lager dan in Brussel, wat de cashflow verbetert. De leegstand is echter hoger in sommige landelijke gebieden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt EPC-conformiteitseisen op die extra renovatiekosten kunnen genereren. Daarentegen zijn de Vlaamse huurprijzen doorgaans hoger dan in Wallonie, wat een betere cashflow bevordert.
Artikel 7 van het WIB 1992 — onroerende inkomsten en onroerende voorheffing.