Is een makelaar noodzakelijk om te investeren?
Nee, het inschakelen van een makelaar is niet verplicht. Twee types makelaars kunnen tussenkomen: de kredietmakelaar (onderhandelt de financiering, vergoed door de bank) en de vastgoedmakelaar (vindt het pand, commissie van 3 tot 5%). De investeerder kan bij elke stap zelf handelen.
Vastgoedinvestering in Belgie vereist wettelijk geen verplichte tussenpersoon, behalve de notaris voor de authentieke akte. Het inschakelen van een makelaar is een strategische keuze die afhangt van het profiel van de investeerder en zijn marktkennis.
| Tussenpersoon | Rol | Kost | Verplicht |
|---|---|---|---|
| Kredietmakelaar | Onderhandelt financiering | Gratis (vergoed door bank) | Nee |
| Vastgoedmakelaar | Zoeken en transactie | 3 tot 5% van verkoopprijs | Nee |
| Notaris | Authentieke akte | ~2% van de prijs | Ja |
| Vastgoedexpert | Waardeschatting | 300 tot 800 EUR | Nee |
De twee types makelaars
De hypothecair kredietmakelaar vergelijkt de aanbiedingen van meerdere banken en onderhandelt de voorwaarden (rentevoet, looptijd, dossierkosten). Zijn voornaamste voordeel: toegang tot aanbiedingen die de ontlener zelf niet kan verkrijgen. Hij wordt vergoed door de bank die het krediet toekent, dus zonder kosten voor de ontlener.
De vastgoedmakelaar kan optreden bij de aankoop (zoeken van panden, prijsonderhandeling) of bij de verhuur (zoeken van huurders, beheer). Bij aankoop is de commissie doorgaans ten laste van de verkoper. Voor verhuurbeheer rekent men 5 tot 8% van de maandelijkse huur.
De kredietmakelaar is bijzonder nuttig voor een tweede vastgoed omdat de financieringsvoorwaarden strenger zijn. Zijn vermogen om bij meerdere banken te onderhandelen kan een aanzienlijke besparing op de rentevoet opleveren.
Voordelen en beperkingen van de makelaar
Voordelen van de kredietmakelaar:
- Vergelijking van 10 tot 20 banken in een enkele stap
- Onderhandeling van rentevoet, dossierkosten en verzekering
- Tijdsbesparing (geen meerdere afspraken)
- Kennis van criteria specifiek voor vastgoedinvestering
Beperkingen:
- De makelaar kan de NBB-regels over eigen inbreng niet omzeilen
- Sommige banken werken niet met makelaars
- De vastgoedmakelaar bij aankoop kan een belangenconflict creeren (vergoed door de verkoper)
De makelaarskosten voor verhuurbeheer zijn in sommige gevallen fiscaal aftrekbaar. Controleer uw situatie met uw boekhouder voordat u het beheer delegeert.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Brusselse kredietmakelaars kennen de specifieke kenmerken van de lokale markt: hoge prijzen, abattement voor eerste aankoop niet van toepassing op investeringen, en het beleid van de ordonnantie van 27 juli 2017 over woninghuurovereenkomsten.
Waals Gewest
In Wallonie kunnen makelaars orienteren naar zones met hoog rendement (Charleroi, Bergen, Namen) met toegankelijke aankoopprijzen. Het decreet van 15 maart 2018 regelt de verhuurvoorwaarden.
Vlaams Gewest
In Vlaanderen worden vastgoedmakelaars geregeld door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt specifieke verplichtingen op waarmee de makelaar rekening moet houden in zijn advies.
Wet van 11 februari 2013 over kredietbemiddeling — BIV voor vastgoedmakelaars.