Financieren banken een tweede vastgoed?
Ja, Belgische banken financieren een tweede vastgoed. De voorwaarden: minimale eigen inbreng van 20 tot 30% van de aankoopprijs, totale schuldenlast onder 50%, en slechts 70 tot 80% van de verwachte huurinkomsten wordt meegeteld in de berekening van de leencapaciteit.
De Nationale Bank van Belgie (NBB) legt sinds 2020 strikte regels op voor ontleningsquotiteiten (loan-to-value of LTV). Voor een investeringspand is de maximale quotiteit doorgaans beperkt tot 80%, wat een eigen inbreng van minstens 20% van de aankoopprijs vereist, plus de notariskosten en registratierechten.
| Criterium | Eigen woning | Investeringspand |
|---|---|---|
| Max quotiteit (LTV) | 90% | 80% |
| Minimale eigen inbreng | 10% + kosten | 20 tot 30% + kosten |
| Rentevoet | Beste tarief | +0,1 tot 0,3% |
| Meetelling huur | Niet van toepassing | 70 tot 80% van verwachte huur |
| Max schuldenlast | 50% | 50% (alle kredieten samen) |
Hoe uw financieringsdossier optimaliseren
Om de kansen op financiering te maximaliseren:
- Bouw een solide eigen inbreng op: minimaal 20% van de aankoopprijs, idealiter 30% voor een betere rentevoet
- Presenteer een huurplan: schatting van de huur, bezettingsgraad, voorziene kosten
- Verminder bestaande schulden: betaal consumentenkredieten af voordat u een nieuwe lening aanvraagt
- Schakel een kredietmakelaar in: hij kan bij meerdere banken onderhandelen en gunstigere voorwaarden bekomen
Banken evalueren de totale terugbetalingscapaciteit. Als u al een hypothecair krediet loopt voor uw eigen woning, mogen de maandlasten van het nieuwe krediet + het bestaande krediet niet meer dan 50% van uw netto-inkomsten (salaris + 70-80% van de verwachte huur) bedragen.
De NBB-regels over ontleningsquotiteiten
Sinds 2020 legt de NBB macroprudentiele limieten op aan banken voor hypothecaire kredieten:
- Eigen woning (eerste aankoop): max 90% LTV, met 35% van de dossiers die deze drempel mogen overschrijden
- Eigen woning (niet eerste aankoop): max 80% LTV
- Investeringspand: max 80% LTV, zonder afwijking
Deze regels gelden voor alle Belgische banken en bepalen rechtstreeks de minimale eigen inbreng.
De LTV wordt berekend op de aankoopprijs van het pand, maar de totale eigen inbreng moet ook de notariskosten en registratierechten dekken (12 tot 15% extra, afhankelijk van het gewest). Een eigen inbreng van 20% van de prijs dekt dus niet de bijkomende kosten.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In Brussel bedragen de registratierechten 12,5%, bovenop de vereiste eigen inbreng. De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet een abattement voor de eerste aankoop, maar dit is niet van toepassing op investeringspanden.
Waals Gewest
In Wallonie bedragen de registratierechten eveneens 12,5%. Het decreet van 15 maart 2018 heeft geen directe impact op de financiering, maar de lagere aankoopprijzen in Wallonie vergemakkelijken de opbouw van de eigen inbreng.
Vlaams Gewest
Vlaanderen hanteert een tarief van 12% voor investeringspanden (tegenover 3% voor de eigen woning). Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 heeft geen directe invloed op de financiering maar de EPC-normen kunnen conformiteitskosten genereren die in het financieringsplan moeten worden opgenomen.
NBB-communicatie 2020 over macroprudentiele limieten — Website NBB.