Oui, mais c’est un cas tres rare
L’indexation peut theoriquement faire baisser le loyer si le nouvel indice sante est inferieur a l’indice de depart. La formule legale donnerait alors un resultat inferieur au loyer de base. Ce cas est extremement rare car l’indice sante suit une tendance haussiere a long terme.
La formule d’indexation est purement mathematique : Loyer de base x (Nouvel indice / Indice de depart). Si le nouvel indice est inferieur a l’indice de depart, le ratio est inferieur a 1, ce qui donne un loyer indexe plus bas que le loyer de base.
En Belgique, l’indice sante suit l’evolution des prix a la consommation (hors tabac, alcool et carburants). Sur les 50 dernieres annees, l’indice n’a connu que de tres rares et brefs episodes de baisse, jamais suffisants pour ramener l’indice en dessous de son niveau de plusieurs annees auparavant.
En savoir plus : montant du loyer.
Comment une indexation negative se produit
Pour qu’une indexation fasse baisser le loyer, il faudrait une deflation suffisamment importante et prolongee pour que l’indice sante recule en dessous de l’indice de depart.
Exemple theorique : un bail signe en juin 2023 avec un indice de depart de 135,00. Si, au moment de la date anniversaire en 2024, l’indice etait tombe a 132,50 :
| Element | Valeur |
|---|---|
| Loyer de base | 850 EUR |
| Indice de depart | 135,00 |
| Nouvel indice | 132,50 |
| Loyer indexe | 850 x (132,50 / 135,00) = 834,26 EUR |
Le loyer passerait de 850 EUR a 834,26 EUR, soit une baisse de 15,74 EUR par mois.
En pratique, meme lors de la crise financiere de 2008-2009, l’indice sante belge n’a baisse que de quelques dixiemes de points sur quelques mois, ce qui n’a affecte que les baux tres recents.
Voir aussi : Peut-on cumuler indexation et révision du loyer ?.
Voir aussi : Peut-on contester une indexation de loyer ?.
Voir aussi : voir la réponse.
Droits du locataire en cas d’indexation negative
Si le calcul donne un loyer indexe inferieur au loyer de base, le locataire peut :
- Demander l’application de l’indexation negative : l’article 1728bis prevoit que l’indexation peut etre demandee “par la partie la plus diligente”, ce qui inclut le locataire
- Payer le montant indexe inferieur et notifier le proprietaire par ecrit avec le detail du calcul
- Saisir le juge de paix si le proprietaire refuse d’appliquer l’indexation negative
Le proprietaire peut-il refuser ? En theorie non, car la formule s’applique dans les deux sens. Cependant, le proprietaire peut simplement choisir de ne pas demander l’indexation cette annee-la, puisque l’indexation n’est pas obligatoire.
Le loyer indexe ne peut jamais descendre en dessous de zero. De plus, le loyer de base reste la reference pour les calculs futurs, meme si le loyer indexe est temporairement inferieur.
Specificites regionales
Les regles sont identiques dans les trois Regions concernant l’indexation negative.
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne prevoit pas de disposition specifique pour l’indexation negative.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 est egalement silencieux sur ce cas de figure.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 n’aborde pas non plus la question de l’indexation negative.
Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel